در یک سال گذشته با توجه به افت چشمگیر ارزش دلار،اتباع بیگانه زیادی مبادرتبه خرید خانه و به خصوص ویلا در شهر های شمال کشور کرده است.

 سوال اینجاست که آیا اتباع کشورهای بیگانه  می‌توانند در ایران اموال غیر منقول را تملک نمایند؟

 مقدمه:

تمام کشورها قوانین و مقررات خاصی برای ورود اتباع بیگانه به قلمروی خود در نظر می‌گیرد

ولیکن زمانی که مجوز ورود به آن کشور صادر شود می‌بایست حقوقی نیز برای وی تعریف و در نظر گرفته شود.

مصالح سیاسی و امنیتی هیچ کشوری اقتضا نمی کند برای اتباع بیگانه حقوقی همانند حقوق تبعه خود قائل شوند.

حقوقی همچون حق مالکیت اموال، حق برخورداری از درمان رایگان، حق رای، حق ایجاد کسب و کار و … حقوقی هستند

که کشورها با حساسیت بیشتری به آنها نگاه می‌کنند.

اصول کلی حاکم بر تملک اموال توسط اتباع بیگانه در حقوق ایران:

طبق قانون ، هر تبعه خارجی ( اتباع بیگانه)  که مجوز ورود به ایران را دریافت می‌کند

می‌توانند از کلیه حقوق مدنی برخوردار  شود مگر موارد استثنایی که به موجب قانون

از آنها سلب گردیده است. ماده ۹۶۱ قانون مدنی ایران این اصل را چنین عنوان کرده است:

«جز در موارد ذیل اتباع خارجه نیز از حقوق مدنی متمتع خواهند بود:

1) در موارد حقوقی که قانون صراحتا آنرا منحصر به اتباع ایران نموده و یا صراحتا از اتباع خارجه سلب کرده باشد.

2) در مورد حقوق مربوط به احوال شخصی که قانون دولت متبوع تبعه خارجه آنرا قبول نکرده.

3) در مورد حقوق مخصوصه که صرفا از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد.»

در بند 8 اصل 43 و اصل 153 قانون اساسی ایران ، انعقاد هرگونه قرارداد که موجب سلطه بیگانه

بر منابع طبیعی و اقتصادی، فرهنگ،ارتش و دیگر شئون کشور گردد ممنون اعلام شده است.

ماده 8 قانون مدنی نیز مقرر داشته است که اموال غیر منقول که اتباع خارجه در ایران

بر طبق عهود تملک کرده یا می‌کنند از هر جهت تابع قوانین ایران خواهد بود.

علت وضع ماده ۸ قانون مدنی این است که اموال غیر منقول در واقع جزء خاک سرزمینی است

که در آن واقع است و جدای از حاکمیت دولت سرزمین نیست لذا منافع دولت ایجاب می کند

که مال غیر منقول تحت حمایت  و نظارت دولت محل وقوع مال  قرار گیرد.

اتباع خارجی طبق آیین نامه سال 1328 حق تملک زمینهای زراعی را نخواهند داشت.

با تصویب آیین نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران

در تاریخ 19/09/74 توسط هیات وزیران حق تملک اموال غیر منقول برای اتباع کشورهای بیگانه تحت شرایطی

بسیار ساده قرار گرفت و لذا اگر تبعه خارجی قصد داشت در ایران محلی را برای سکونت شخصی خریداری نماید

باید تقاضای خود را دراظهارنامه‌ای در بر دارنده مشخصات زیر و مدارک و‌اسناد مربوط از طریق یکی

ازنمایندگی‌های سیاسی و کنسولی جمهوری اسلامی ایران در خارج از کشور و یا استانداری محل وقوع ملک

به همراه مدارک و‌اسناد مربوط به وزارت امور خارجه تقدیم می‌نمود.

‌الف) نام و نام خانوادگی و شغل متقاضی
ب) تابعیت فعلی و تابعیت اصلی (‌در صورت تغییر تابعیت)
ج) سن، وضعیت، تأهل، تابعیت فعلی همسر متقاضی و تابعیت وی قبل از ازدواج و در صورت داشتن اولاد تعداد، جنسیت و سن هر یک
‌د) محل اقامت دایمی متقاضی.

‌تبصره 1 – مدارک مورد نیاز شامل تصویر اسناد مالکیت و نشانی محل وقوع ملک و تصویر اوراق گذرنامه متقاضی است.

مراجع یاد شده در بالا مکلفند پس از‌دریافت تقاضا و اسناد و مدارک مربوط و بررسی، آنها را به وزارت امور خارجه ارسال کنند.

گواهی برابری تصویر مدارک و اسناد مزبور با اصل آنها به عهده‌ مراجع یاد شده در ماده (1) می‌باشد.

‌تبصره 2 – وزارت امور خارجه پس از کسب نظر از مراجع مربوط (‌وزارت کشور و وزارت اطلاعات) موضوع را مورد بررسی قرارداده

و در خصوص قبولی یا رد‌ تقاضا بنا به مقتضیات سیاسی اعلام نظر نموده و در صورت موافقت تقاضا را به منظور تصمیم‌گیری

به هیأت وزیران، ارایه خواهد نمود.

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز در صورت انتقال مال غیر منقول به تبعه خارجی  پس از انتقال قطعی ملک به وی،

مشخصات مالک و ملک مورد معامله را در دفتر مخصوص ثبت، و جریان امر‌ را جهت درج در دفتر خاص به وزارت امور خارجه اعلام می‌دارد.

سلب حق مالکیت از اتباع بیگانه:

 این حق برای دولت ها شناخته شده است که در قلمروی حاکمیت خود بتوانند از اتباع بیگانه سلب مالکیت کنند

مشروط بر اینکه غرامات و خسارات وارده به آنها را بپردازند.

در ایران امکان سلب مالیکت از اتباع بیگانه به شرط پرداخت غرامات عادله در قوانین و همچنین در معاهدات پیش بینی

شده است و لذا هیچ ملکی را از تصرف صاحب ملک نمی توان بیرون کرد مگر با مجوز شرعی و آن نیز پس از تعیین و

تایید قیمت عادله. قسمت آخر ماده ۷ قرارداد اقامت بین ایران و بلژیک مقرر می دارد :

« مالکیت اتباع مزبور را نسبت به اموالشان نمی توان سلب نمود و یا آنها را ولو موقتاً باشد از استفاده از اموالشان بازداشت

مگر به همان شرایط و در مقابل ادای غراماتی که در قوانین محلی برای اتباع واصله مقرر است .

بر اساس دادنامه 362 کلاسه 161.76  هیات عمومی دیوان عدالت اداری در سال 1378، اعطای هرگونه امتیاز خاص

به اتباع کشورهای بیگانه از جمله امکان تملک اموال غیرمنقول در قلمرو جغرافیایی کشور، منوط به حکم صریح قانونگذار است،

لذا موضوع مذکور ماهیت تقنینی دارد. صلاحیت دولت در وضع مقررات و تصویب ‌نامه‌های مربوط به تملک اموال غیر‌منقول توسط

اتباع بیگانه به استناد قانون مصوب قوه مقننه وقت در سال ۱۳۴۲ و تبصره (۷) ماده (۱۴۸) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور

مصوب سال ۱۳۷۰ فاقد وجاهت حقوقی است. با عنایت به عدم وجود قانون مشخص در خصوص تملک اموال غیر منقول توسط

اتباع بیگانه  پس از عدم اعتبار تصویب‌ نامه قانونی مصوب سال ۱۳۴۲ هیئت وزیران و آیین‌نامه استملاک اتباع خارجه مصوب سال ۱۳۲۸

هیئت وزیران و ابطال آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران به وسیله

هیات عمومی دیوان عدالت اداری در سال ۱۳۷۸ و به ‌دلیل ضرورت ایجاد وحدت رویه قانونی در زمینه مورد نظر و تصویب مقرراتی

منسجم و شفاف و تجمیع مقررات پراکنده و تکمیل خلاءها و رفع بعضی ابهامات در خصوص چگونگی تملک اتباع خارجی،

لزوم قانون گذاری از سوی قوه مقننه احساس می‌شود.

نتیجه:

در حال حاضر طبق قوانین و مقررات جمهمری اسلامی ایران، اتباع خارجی حق تملک اموال غیر منقول

را نداشته و لذا قرارداد فروش مال غیر منقول به آنها باطل تلقی شده و اداره ثبت اسناد و املاک نیز

به نام اتباع خارجی سند تنظیم نخواهد نمود.