اجاره به شرط تملیک

با پیچیده تر شدن روابط اجتماعی و اقتصادی انسانها، همواره راه حل ها و روش هایی ابداع شده اند که بتوانند پاسخگوی نیازهای انسانها و عرصه های گوناگون باشند. اجاره به شرط تملیک هم یکی از این موارد است که برای پاسخ نیازهای جدید ایجاد شده ابداع گردیده و از حقوق اروپایی به حقوق ایران راه یافته است.

در این مطلب می خواهیم پیرامون عقد اجاره به شرط تملیک برای شما توضیح دهیم. با گروه وکلای آسا همراه باشید.

 

اجاره به شرط تملیک یعنی چه؟

ابتدا باید تعریف قانون از عقد اجاره را ببینیم. مطابق قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع مورد اجاره می شود.

کسی که مال را اجاره می دهد، موجر، اجاره کننده را مستاجر و مال مورد اجاره را عین مستاجره می نامند.

در عقد اجاره مستاجر نسبت به منفعت مال مالکیت پیدا می کند.

مثلا اجاره ی یک منزل مسکونی را در نظر بگیرید. در چنین اجاره ای درست است که مستاجر صاحب خانه نمی شود، اما منفعت آن خانه یعنی سکونت، متعلق به مستاجر است و او مالک منفعت محسوب می شود.

مطابق ماده 57 آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی، اجاره به شرط تملیک نیز عقد اجاره‌ ای است که در آن شرط می ‌شود مستاجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، مالک عین مستاجره شود.

یعنی (در مثال بالا) مستاجر علاوه بر اینکه منفعت خانه و سکونت متعلق به او است، صاحبخانه هم بشود. اما این صاحبخانه شدن در صورتی اتفاق می افتد که مستاجر به شرایط قرارداد عمل نماید.

در حال حاضر با توجه به قانون عملیات بانکی بدون ربا، قرارداد اجاره به شرط تملیک بیشتر با بانک ها منعقد می شود. به ندرت بین اشخاص حقیقی شاهد انعقاد چنین قراردادهایی هستیم.  

 

اجاره به شرط تملیک به انگلیسی:

اجاره به شرط تملیک در زبان انگلیسی Lease on condition of ownership یا hire purchase نامیده می شود.

 

انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک:

برای بررسی انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک، ابتدا باید مختصری در خصوص شروط ضمن عقد توضیح دهیم. 

اساسا شروطی که در یک معامله درج می شوند در صورتی صحیح هستند که در قالب های زیر باشند:

    • شرط صفت:

 منظور شرطی است که مربوط به کمیت یا کیفیت مورد معامله باشد.

    • شرط نتیجه:

 منظور آن است که تحقق امری در خارج شرط شود. این امر نتیجه ی یک عقد یا یک ایقاع است که در ضمن معامله شرط می شود. مثلا طرفین نتیجه ی عقد وکالت را که اعطای نمایندگی است، ضمن عقد بیع شرط می کنند.

    • شرط فعل: 

آن است که اقدام یا عدم اقدام به کاری بر یکی از طرفین قرارداد یا شخص ثالث شرط شود.

 

 بر همین اساس انواع اجاره به شرط تملیک به دو دسته تقسیم می شود:

    • تملیک عین مستاجره به مستاجر، در قالب شرط فعل، مورد توافق قرار گرفته باشد.

به این ترتیب برای موجر تعهد به انتقال مالکیت مورد اجاره به مستاجر ایجاد می شود.

در واقع در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، موجر مالکیت عین مستاجره را به مستاجر انتقال می دهد.

بنابراین فقط از زمانی که اجاره دهنده عین مستاجره را منتقل می کند، انتقال مالکیت صورت می گیرد و قبل از آن مالکیتی برای مستاجر وجود ندارد. فقط تعهدی برای اجاره دهنده به نفع مستاجر وجود دارد.

    • تملیک عین مستاجره به مستاجر، در قالب شرط نتیجه مورد توافق قرار گرفته باشد.

از این رو در پایان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به سایر شرایط مندرج در عقد، مالکیت عین مستاجره به صورت خود به خود به مستاجر منتقل می شود.

و هیچ نیازی به اقدام جدیدی از سوی موجر یا مستاجر نیست. تنها باید تشریفات مربوط به تنظیم سند مالکیت به نام مستاجر انجام شود. 

 

عناصر اجاره به شرط تملیک:

اجاره به شرط تملیک از عناصر زیر تشکیل شده است:

  • عقد اجاره
  • شرط ضمن عقد

در واقع بین طرفین، عقد اجاره وجود دارد که به محض انعقاد مستاجر را مالک منافع ملک (مانند سکونت) می گرداند.

از طرفی شرطی در ضمن این عقد اجاره درج شده که به موجب آن در پایان مدت اجاره، مستاجر مالک عین مال نیز می گردد.

البته این در صورتی است که مستاجر به شرایط مندرج در قرارداد عمل نموده باشد. این شرط می تواند در قالب شرط فعل یا شرط نتیجه باشد و بستگی به عبارات به کار گرفته شده توسط طرفین دارد.

مثلا شرط می شود که مستاجر در صورت پرداخت تمامی اقساط خود ، مالک ملک می شود.

 

اجاره به شرط تملیک خانه توسط بانک

بانک منحصراً بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضی مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، اموال منقول و غیر منقول را خریداری و به ‌صورت اجاره به ‌شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می‌ دهد.
در این عقد، مدت قرارداد با توجه به عمر مفید اموال که قرار است به ‌صورت اجاره به شرط تملیک واگذار شود، متغیر است.
به این ترتیب بانک با توجه به ضوابط و مقررات به تقاضای کتبی متقاضی، واحد مسکونی را خریداری می نماید و سپس به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می دهد.
به این ترتیب متقاضی، مستاجر بانک می شود و پس از پایان مدت قرارداد در صورت عمل به شرایط مندرج در عقد، مالک آن خانه می شود. 
در ماده 13 آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی، به بانک‌ ها اجازه داده شده که واحد های مسکونی ارزان قیمت احداث نمایند.
بانک ها می توانند این واحد های مسکونی را به صورت اجاره به شرط تملیک واگذار نمایند. نرخ سود این قرارداد ها، در حال حاضر همان نرخ سود عقود مبادله ‌ای است که سالیانه بانک مرکزی به شبکه بانکی ابلاغ می‌کند. 
میزان مال ‌الاجاره نیز در مورد اموال خریداری و یا واحدهای مسکونی احداث شده موضوع ماده 13 با در نظر گرفتن قیمت تمام شده، مدت اجاره به شرط‌ تملیک و سود مناسب برای بانک تعیین می‌گردد.

 

نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک:

برای انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک هر بانکی شرایطی دارد که می توانید با مراجعه به سایت هر یک از بانک ها، آنها را مطالعه نمایید:

بانک ملت: https://www.bankmellat.ir/condition_of_the_lease_option.aspx

بانک سپه: https://www.banksepah.ir/305/%D8%A7%D8%AC%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D8%A8%D9%87-%D8%B4%D8%B1%D8%B7-%D8%AA%D9%85%D9%84%DB%8C%DA%A9.aspx

 

 اجاره به شرط تملیک چه آثار حقوقی دارد؟

احکام و آثار این قرارداد عبارتند از:

 

    • این عقد یک عقد لازم است، بنابراین هیچ یک از طرفین نمی تواند جز در موارد پیش بینی شده در قرارداد یا در موارد وجود خیارات عقد را بر هم بزند.

 

    • اجاره به شرط تملیک از عقود تملیکی است، یعنی علاوه بر اینکه مانند عقد اجاره منفعت را به مالکیت مستاجر در می آورد، عین مال نیز با پایان مدت اجاره به مالکیت مستاجر در می آید.

 

    • این عقد از عقود معوض است. یعنی در ازای مالکیت منفعت و در نهایت مالکیت عین مال، مبلغی به موجر پرداخت می شود و دو تعهد در مقابل یکدیگر قرار گرفته است. 
  • این قرارداد مجانی و یک طرفه نیست.

 

    • چون ماهیت این عقد اجاره می باشد، حقوق و تکالیف طرفین همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره خواهد بود که در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر پیش بینی شده است.

حقوق و تکالیف موجر در قرارداد اجاره به شرط تملیک :

در قرارداد اجاره به شرط تملیک برای موجر حقوق زیر وجود دارد:

  1. موجر حق مطالبه اقساط را دارد.
  2. اگر مستاجر به شروط توافق شده عمل نکند، مثلاً اقساط را در موعد مقرر نپردازد، مالک میتواند در قرارداد قید کند که حق فسخ داشته باشد و یا اینکه قرارداد خود به خود منفسخ شود.
  3. اگر مستاجر ورشکسته شود، مالک حق دارد مال خود را از اموال او بردارد، بدون آنکه لازم باشد مانند سایر طلبکاران وارد دعوا شود.

 

 

تکالیفی نیز برای مالک وجود دارد که عبارتند از:

  1. مالک باید مورد اجاره را در حالی‌ که از عیب و نقصی ندارد به مستاجر تحویل دهد. در صورتی که عیب و نقص داشته باشد لازم است که مستاجر از این موضوع مطلع باشد.
  2. ملک مالک سومی نداشته باشد و موجر مالک مطلق باشد.
  3. تعمیرات و تمام مخارجی که در ملک برای بهره‌ برداری از آن لازم است به عهده مالک می باشد. البته ممکن است در قرارداد طور دیگری توافق شده باشد.
  4. مالک باید اطلاعات لازم برای بهره بردن از ملک را در اختیار مستاجر قرار دهد.
  5. مالک نباید اقداماتی انجام دهد که با استفاده از ملک توسط مستاجر منافات داشته باشد.
  6. مالک باید هزینه ‌های انتقال، همچون مالیات و عوارض و حق ‌الثبت در دفاتر اسناد رسمی را پرداخت کند.
  7. موجر مکلف است پس اینکه مستاجر به شروط قرارداد عمل کرد، مالکیت مال را به او انتقال دهد. 

 

حقوق و تکالیف مستاجر در عقد اجاره به شرط تملیک

مطابق قانون حقوق مستاجر را می توان در موارد زیر خلاصه کرد:

  • مستاجر حق دارد ملک را بدون عیب تحویل بگیرد و از منافع آن در مدت اجاره استفاده نماید. 
  • مستاجر می ‌تواند مال را در مدتی که تحت تصرف دارد برای تعمیر در اختیار فرد دیگری قرار دهد.
  • مستاجر حق دارد از تصرفات ناقله مالک نسبت به مورد اجاره جلوگیری کند؛ یعنی موجر تا پایان مدت اجاره نتواند ملک را بدون رضایت مستاجر به شخص دیگری واگذار نماید.

 

تکالیف مستاجر نیز عبارتند از:

  1. مستاجر باید اقساط اجاره بها را در موعد مقرر بپردازد و به شروط قرارداد عمل کند.
  2. ملک در دست مستاجر امانت است و مستاجر نباید در نگهداری مال تقصیر کند. اگر مستاجر در نگهداری مال تعدی و تفریط کند ضامن آن خواهد بود و باید جبران خسارت کند.
  3.  مستاجر باید از ملک در همان موردی که در عقد مشخص شده استفاده کند اگر این کار را انجام ندهد مالک حق فسخ  قرارداد را دارد.

 

انقضای مدت قرارداد چه تاثیری بر مالکیت مستاجر دارد؟

اجاره از جمله عقود مدت دار است. قرارداد اجاره به شرط تملیک نیز برای مدت معینی بین طرفین منعقد می شود.

بنابراین با پایان مدت تعیین شده عقد اجاره خود به خود منحل می شود.

حال اگر مستاجر به تعهدات قراردادی خود عمل نموده باشد، با انقضای مدت مالکیت مال به او منتقل می شود.

اما اگر مدت قرارداد تمام شود و مستاجر به تعهدات خود عمل نکرده باشد و اقساط را در موعد مقرر نپرداخته باشد، مالک مال نمی گردد و اجاره هم منحل می گردد.

 

فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک ممکن است؟

همان طور که پیشتر هم به صورت اجمالی اشاره کردیم، اجاره از جمله عقود لازم است.

یعنی طرفین نمی توانند هر وقت بخواهند آن را بر هم بزنند. مگر اینکه با توافق یکدیگر عقد را اقاله کنند یا به موجب قانون برای آنها اختیار فسخ معامله وجود داشته باشد.

منظور از اختیار فسخ معامله همان خیارات است که در مطلب جداگانه ای به آن پرداخته ایم. 

 

اجاره به شرط تملیک املاک منقول ( خودرو ) :

مورد معامله در قرارداد اجاره به شرط تملیک می تواند خودرو باشد. به این ترتیب که بین مالک و خریدار قراردادی منعقد می گردد که به موجب آن منفعت خودرو و استفاده از آن به خریدار منتقل می شود و زمانی مالکیت اتومبیل به خریدار منتقل می شود که مدت قرارداد پایان یافته و خریدار به تعهدات خود عمل نموده باشد.

جهت مشاوره با وکیل حقوقی با ما در ارتباط باشید. 22350512

5 1 ثبت رای
امتیاز مقاله
مشترک شدن
اطلاع رسانی کن
guest
0 نظر
بازخورد درون خطی
دیدن تمام نظرات
0
دوست دارید مشارکت کنید ؟ لطفا نظری بدهید!x
()
x