تغییر کاربری ملک

تغییر کاربری ملک

هر ملکی برای امر مشخصی استفاده می شود. برخی املاک برای سکونت، برخی برای تجارت، برخی برای زراعت و … استفاده می شوند.

ممکن است فردی ملکی مسکونی داشته باشد، اما بخواهد از آن به عنوان شرکت استفاده کند. باید ببینیم از نظر قوانین چنین کاری ممکن است یا خیر؟ 

 

با گروه وکلای آسا همراه باشید.

 

 

تعریف کاربری ملک:

ساختمان ها با اهداف و برای استفاده های گوناگونی ساخته می شوند. منظور از کاربری ملک نیز، استفاده ای است که از ملک می شود. این استفاده طبق طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس چگونگی استفاده از آن ملک و فعالیت‌ های شهری در اطراف آن مشخص می‌ شود. شهرداری نوع استفاده افراد از ساختمان را در پروانه ساخت درج می کند. 

 

 

انواع کاربری ملک:

انواع کاربری ملک عبارتند از:

  1. مسکونی: که خود به سه دسته آپارتمانی، ویلایی و کلنگی تقسیم می شود.
  2. تجاری: مانند مغازه ها
  3. کشاورزی
  4. صنعتی: مانند کارخانه ها و کارگاه ها.
  5. خدمات شهری: مانند آتش نشانی، کلانتری، دفتر پست و …
  6. ورزشی: مانند استادیوم ها و باشگاه های ورزشی
  7. معدن
  8. خدمات عمومی: مانند کشتارگاه ها
  9. اداری-دولتی: مانند وزارتخانه ها، نهاد ها، شهرداری ها و …
  10. انبار داری: مانند سردخانه ها
  11. حمل و نقل: مثل پایانه های اتوبوسرانی، فرودگاه ها، ایستگاه های مترو، راه آهن و …
  12. آموزشی: مانند مهد کودک، مدرسه، دانشگاه و …
  13. کاربری مختلط: یعنی یک ملک چند کاربری داشته باشد. مثلا ملکی هم کاربری مسکونی و هم کاربری اداری داشته باشد.
  14. فضای سبز
  15. فرهنگی-مذهبی: مانند کتابخانه، سینما، تئاتر، مسجد، حسینیه و … 
  16. بهداشتی-درمانی: شامل بیمارستان ها، درمانگاه ها، کلینیک و … می شود.
  17. پارکینگ
  18. تجهیزات شهری: شامل آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب شهری و سایر تاسیسات زیربنایی شهری
  19. فاقد کاربری: اراضی‌ که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره‌ های شهری در نظر گرفته شده‌ اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزادسازی و طرح تفصیلی ندارند.

 

 

تغییر کاربری ملک یعنی چه؟

گفتیم هر ساختمانی برای کاربری و استفاده ی مشخصی احداث می شود و این کاربری در پروانه ی ساخت درج می شود. حال اگر بخواهیم از ملک استفاده ای غیر از چیزی که در پروانه ی ساختمان نوشته شده بکنیم، باید تغییر کاربری بدهیم. رایج ترین نوع تغییر کاربری، تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری و تجاری است. زیرا قیمت املاک تجاری بسیار بالاتر از املاک مسکونی است. 

 

 

اصل عدم تغییر کاربری:

برای هرگونه ساخت ‌و ساز از طرف شهرداری پروانه ساختمانی صادر می شود. طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، همه مالکان املاک و اراضی واقع در شهر مکلف اند قبل از هرگونه عملیات ساختمانی از شهرداری پروانه ساختمان بگیرند. شهرداری‌ نوع استفاده از ساختمان را در پروانه‌ ساخت قید می کند و باید مدام بر آن نظارت داشته باشند تا در نحوه استفاده از ساختمان تخلفی صورت نگیرد. بنابراین تغییر کاربری ملک، خلاف اصل است.

در قانون شهرداری، تغییر در نحوه استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مربوط به کاربری ممنوع است. رسیدگی به این موضوع در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است.

 

 

عواقب تغییر کاربری به صورت غیر قانونی:

در حال حاضر افراد بسیاری بدون طی کردن روند قانونی تغییر کاربری ملک، از آن به شکل دیگری استفاده می کنند. معمولا این اتفاق در مورد املاک مسکونی می افتد. یعنی از ملک مسکونی برای امور تجاری استفاده می شود یا ملک مسکونی برای کار تجاری و اداری اجاره داده می شود. این اتفاق به دلیل بالاتر بودن قیمت املاک تجاری و اداری می افتد. البته به ‌موجب قانون، تغییر کاربری ساختمان هایی که مسکونی هستند امری غیرقانونی است و کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری در صورتی‌ که از این امر مطلع شود برخورد قانونی خواهد کرد.

 

 

تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری:

برای تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری باید روال قانونی طی شود و همان طور که توضیح دادیم اگر بدون مجوز تغییر کاربری صورت گیرد، عواقب قانونی دارد. در بخش های بعدی مراحل تغییر کاربری را به صورت قانونی توضیح می دهیم.

 

 

در چه مواردی می توان از ملک مسکونی استفاده ی تجاری کرد؟

طبق تبصره بند 24 ماده ی 55 قانون شهرداری در برخی موارد به صورت استثنائی، می توان از ملک مسکونی استفاده تجاری کرد:

  1. دایر کردن دفتر وکالت.
  2. مطب.
  3. دفتر اسناد رسمی و دفتر ازدواج و طلاق.
  4. دفتر روزنامه و مجله.
  5. دفتر مهندسی. 
  6. استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی.
  7.  دفتر مطبوعاتی.

البته در مورد هر یک از مشاغل بالا شرایط و ضوابطی وجود دارد که باید مورد بررسی قرار گیرد.

 

 

تغییر کاربری ملک

 

 

مراحل تغییر کاربری ملک:

 

برای تغییر کاربری ملک باید مراحل زیر طی شود:

 

1- درخواست تغییر کاربری ملک:

اولین قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ارائه درخواست تغییر کاربری ملک است. در این فرم باید مشخصات مالک و ملک نوشته شود. همچنین باید قید کنید کاربری فعلی ملک چیست و می خواهید به چه کاربری تغییر کند. سپس مدارک اوليه خود را به دفا‌تر خدمات نوسازی تحویل ‌دهید. تمام مراحل پرونده به صورت الکترونیک انجام می‌ شود.

 

 

2- بازرسی از محل:

در اين مرحله ملک مورد بازرسی قرار می گیرد و آنچه در درخواست ذکر کرده اید با وضعیت ملک تطبیق داده مي ‌شود. بازرس اطلاعات مورد نیاز برای تاييد تغییر کاربری ملک را جمع ‌آوری مي ‌كند؛ مانند عرض معبر و شرایط اطراف ملک. در این مرحله اگر ملک مورد نظر دارای تخلفی باشد، قبل از انجام هر مرحله دیگری باید به اين تخلف رسیدگی شود.

برخی تخلفات برای رسیدگی به اداره معماری و شهر سازی استان ارجاع داده ‌شده و برخی از آن‌ ها توسط شهرداری منطقه و يا ناحیه حل مي ‌شوند.

اگر مالک برای تغییر کاربری قصد تخریب و نوسازی نداشته باشد، بعد از بازرسی از محل، تکلیف تغییر کاربری مشخص مي‌ شود. اگر براساس ضوابط تعیین ‌شده پهنه ای که ملک در آن قرار دارد، امکان تغییر آن کاربری را داشته باشد، مجوز لازم برای تغییر کاربری صادر مي ‌شود.

 

 

3- صدور دستور تهیه نقشه ی جدید:

دستور اوليه برای تهیه نقشه جدید ملک با کاربری تعیین شده، توسط دفاتر نوسازی ارائه مي ‌شود.

در این دستور نقشه با توجه به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن، تعداد طبقات ساختمان جدید، سطح اشغال و کاربری آن تعیین مي‌ شود. دستور نقشه حدود کلی فضاهای مختلف از جمله نورگیر و پارکینگ و… را مشخص مي‌ کند. موقعیتی که ملک در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تأثیر زیادی روی این دستور نقشه دارد. توجه داشته باشید که اگر مالک نسبت به دستور نقشه صادر شده اعتراضی داشته باشد، باید قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسیدگی کند.

 

 

4- تهیه نقشه توسط مالک:

مالک براساس دستوری كه صادر شده است باید برای تهیه نقشه اقدام کند. موارد ذکر شده در دستور نقشه برای کاربری جدید در طراحی نقشه ملک تأثیر زیادی دارد؛ برای مثال ملکی که کاربری آن به تجاری تغییر پیدا مي ‌کند، طبق دستور نقشه خود باید به احداث پارکینگ و فضای لازم برای ورود و خروج خودروی آتش‌ نشانی و… توجه شود.

 

 

5- صدور پروانه برای کاربری جدید:

در این مرحله نقشه تهیه شده توسط مهندسان طراح و مالک به دفاتر خدمات نوسازی ارائه می ‌شود. بعد از بررسی کامل نقشه و جا نمایی‌ های انجام شده در آن، نقشه به تایید کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی می ‌رسد. درصورت وجود مشکل و مغایرت نقشه با دستور نقشه صادر شده توسط دفاتر نوسازی، مالک باید آن را اصلاح کند. سپس مجددا به دفتر خدمات نوسازی ارائه دهد. بعد از تایید کارشناسان، مجوز نوسازی و تغییر کاربری صادر می‌ شود و به مالک اطلاع داده می ‌شود.

 

 

6- نوسازی ملک با کاربری جدید:

حالا كه مجوز لازم برای تغییر کاربری ملک صادر شده است، ملک موردنظر تخریب و ساختمان جدید با ویژگی‌ های از پیش تعیین‌ شده، جایگزین ملک قبلی می ‌شود. اغلب تغییر کاربری‌ ها، با تخریب و نوسازی مجدد ملک رو به ‌رو است؛ مثلا ملکی مسکونی كه قرار است به ملکی تجاری تبدیل شود، باید شرایط لازم برای تبدیل شدن به ملکی تجاری را داشته باشد.

به عنوان مثال تأمین فضا هايی مثل انبار، محل بارگیری، پارکینگ و دیگر فضا ها كه در یک ملک مسکونی به آن نیازی نیست، از ملزومات ساختن یک ملک تجاری است.

 

 

 

مدارک لازم برای تغییر کاربری:

  • مدارک شناسایی مالک یا نماینده قانونی او
  • اصل سند ملک
  • مشخصات کامل ملک (مثل کروکی و کد پستی و…)
  • برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات
  • نقشه ملک جدید که متناسب با کاربری مورد نظر طراحی شده است
  • دریافت مجوزهای لازم برای تغییر کاربری از سازمان ‌های مربوطه

 

 

 

هزینه تغییر کاربری:

هر ساله یک نرخ پایه برای هزینه تغییر کاربری ملک در نظر گرفته می ‌شود که از سوی شهرداری تصویب می‌ شود و برای اطلاع از آنها حتما باید به شهرداری مراجعه شود. هزینه این تغییر ملک اداری یا تجاری در تهران از متری ۱۰۰ هزار تومان  تا متری ۱۰ میلیون تومان متفاوت است. اگر در شهرداری یک منطقه کمتر از میزان مصوب شورا از فردی دریافت شود تخلف محسوب می شود. اما به طور کلی هزینه های تغییر کاربری را نمی توان به صورت دقیق مشخص کرد. 

در تغییر کاربری علاوه بر هزینه های تخریب و نوسازی بنا، هزینه های عوارض و مالیات هم باید پرداخت شود که بر اساس موقعیت ملک و کاربری آن تعیین می شود. عواملی مانند متراژ ملک موردنظر، موقعیت ملک از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی و موقعیت جغرافیایی هم در تعیین هزینه‌ های تغییر کاربری ملک تاثیر گذار است.

 

 

 

تغییر کاربری ملک مشاع:

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که چند نفر به صورت مشترک مالک آن هستند. هر یک از شرکاء در مال مشاع سهمی دارند. به عبارت دقیق تر هر یک از شرکا در جزء جزء ملک مشاع سهم دارند و نمی توان سهم هر یک را به طور دقیق معین کرد.

برای تغییر کاربری ملک مشاع حالت های زیر ممکن است ایجاد شود:

  • افراز ملک با تنظیم صورتجلسه انجام نشده باشد. در این صورت:
  1. اگر حدود تصرف هر یک از شرکاء مشخص باشد، تغییر کاربری امکان دارد.
  2. اگر حدود تصرف هر یک از شرکا مشخص نباشد، تغییر کاربری تنها نسبت به بخشی امکان پذیر است که مورد اختلاف نیست.
  • ملک با تنظیم صورتجلسه افراز شده است:
  1. اگر اختلافی بین شرکاء وجود نداشته باشد، تغییر کاربری امکان پذیر است.
  2. اگر بین شرکاء اختلاف وجود داشته باشد، تا زمانی که اختلاف بین آنها حل نشده تغییر کاربری امکان پذیر نیست.

 

 

 

 

جهت مشاوره با وکیل ملکی تماس بگیرید.22350512

0 0 رای ها
امتیاز مقاله
مشترک شدن
اطلاع رسانی کن
guest
2 نظر
قدیمی ترین
جدید ترین بیشترین امتیاز
بازخورد درون خطی
دیدن تمام نظرات
صبا
صبا
10 روز پیش

با سلام
هنگام درخواست تغيير كاربري انباري به واحد مسكوني گفتن معترض داريد و نميتونيد تغيير كاربري بديد ميخواستم ببينم همسايگان ديگر حق اعتراض به اين تغيير را دارند يا خير ؟
ممنون

سرور ثانی
پاسخ به  صبا
9 روز پیش

سلام هرچند که انباری جداگانه در سند مالکیت قید می شود ولی چون در قسمت مشاعات ساختمان است ، همسایه ها می توانند نسبت به آن اعتراض داشته باشند.

2
0
دوست دارید مشارکت کنید ؟ لطفا نظری بدهید!x
()
x