شرایط تمدید و تخلیه قرارداد اجاره در ایام کرونا

ستاد ملی مقابله با کرونا، جهت حمایت از مستاجران جهت سهل کردن شرایط تخلیه در کرونا و همچنین تمدید اجاره در دوران کرونا ، اقدام به انتشار مصوبه ای در سال 1399/04/08 نموده است که با توجه به استمرار  این بیماری و شدید تر شدن آن تا پایان سال 1400 تمدید شده است.

براساس مصوبه بیست و ششم ستاد مقابله با کرونا ، اصل بر تمدید اجاره است اما استثنائاتی هم وجود دارد. در صورت عدم وجود استثنائات مستاجر باید افزایش اجاره بها را به موجرپرداخت نماید.

فایل پی دی اف مصوبات ستاد رسمی کرونا

آیا صاحبخانه در دوران کرونا می تواند دستور تخلیه مستاجر را بگیرد؟

به صورت کلی می توان گفت کار مالکین برای گرفتن دستور تخلیه در دوران کرونا بسیار سخت شده است و مالکین صرفا در شرایط ذیل می توانند درخواست تخلیه دهند.

1- نیاز شخصی

موجر تنها صاحب همین یک واحد ملک باشد و مورد نیاز او یا افراد تحت تکفل او باشد. مثلا اگر مالک و یا پسر او ازدواج کند می توان درخواست تخلیه دهد.

2-فروش ملک با سند رسمی

مورد دیگری انتقال ملک با سند رسمی به شخص دیگری می باشد و در صورتی که مالک جدید نیازمند ملک باشد و با ادامه تصرفات مستاجر مخالف باشد.

تنظیم بنچاق نیز فروش رسمی ملک محسوب می شود و نیاز نیست در این خصوص منتظر صدور سند تک برگ شوید.

3-  اخذ جواز تخریب ملک از شهرداری

مالک پروانه ساختمانی را از شهرداری جهت تخریب ملک و احداث بنای جدید اخذ کرده باشد و یا ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد که با توجه به آن ادامه تصرفات مستاجر میسر نباشد.

4- تغییر کاربری ملک از سوی مستاجر

براساس قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر  مصوب سال 56و76 ، مستاجر تنها می تواند از ملک با همان کاربری استفاده نماید که در قرارداد اجاره ذکر شده است؛ به عنوان مثال چنانچه در قرارداد اجاره ذکر شود که مستاجر  حق استفاده جز استفاده مسکونی را ندارد و خلاف آن عمل کند؛ در این مورد مستاجر بر خلاف تعهدات مقرر در اجاره نامه، از ملک استفاده کرده است،

5- در صورتیکه مستاجر خلاف شان رفتار کند و باعث آزار سایر همسایگان شود و آنها از این بابت به موجر شکایت نمایند، حتی اگر مستاجر افزایش اجاره بها را هم پرداخت کرده باشد،

6- مستاجر به تعهدات خود عمل نکند.

مانند اینکه مستاجر اجاره بها و شارژ ساختمان را پرداخت نماید.

در تمام موارد بالا در صورت اثبات امر توسط موجر، مستاجر ملزم به تخلیه می باشد.

مبلغ افزایش اجاره بها با توجه به مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا چند درصد می باشد؟

در صورتیکه مستاجر در کلان شهر تهران25 درصد، سایر کلان شهر ها از جمله اصفهان، تبریز و … 20 درصد و سایر مناطق شهری کشور تا 15 درصد افزایش اجاره بها را پرداخت کند، قرارداد اجاره در دوران کرونا تا یک سال دیگر به صورت خودکار تمدید می شود.

مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا شامل چه نوع املاکی استیجاری می باشد؟

مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا فقط شامل املاک مسکونی استیجاری می باشد و  املاک تجاری را در بر نمی گیرد.

برای تخلیه مستاجر در ایام کرونا، مالک باید چه دادخواستی ارائه دهد؟

مالک (موجر) می تواند به هر یک از دفاتر خدمات قضایی مراجعه و درخواست دستور تخلیه نماید.

و همچنین می تواند با مراجعه به وکیل دادگستری برای انجام صفر تا صد کار تخلیه وکالت دهد.

رسیدگی به دادخواست دستور تخلیه در صلاحیت کدام یک از مراجع قضایی می باشد؟

رسیدگی به دادخواست تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد .

در صورتیکه شورای حل اختلاف ادعای مالک در خصوص تخلیه عین مستاجره را وارد تشخیص دهد، حکم به تخلیه مستاجر و  یا دستور تخلیه می دهد.

دعوای دستور تخلیه جز دعوای مالی است یا غیر مالی؟

دعوای دستور تخلیه از حمله دعاوی غیر مالی می باشد. هزینه دادخواست آن حدود 150.000 تومان می شود.

در صورت صدور دستور تخلیه، مستاجر چگونه می تواند مبلغ ودیعه خود را از موجر دریافت کند؟

در صورتیکه شورای حل اختلاف رای به نفع موجر صادر و دستور تخلیه را صادر نماید، در هنگام اجرای حکم، مالک باید مبلغ ودیعه را به حساب دادگستری واریز نماید.

بنابراین در هنگام تخلیه مستاجر می تواند به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف مراجعه و ودیعه خود را دریافت نماید.

در صورت صدور دستور تخلیه، مستاجر تا چه مدت زمانی ملزم به تخلیه ملک می باشد؟

در این خصوص طرفین می توانند با یکدیگر توافق نمایند، اما در صورت عدم توافق، مطابق شرایط و صدور اجرائیه طبق قانون اجرای احکام مدنی مستاجر 10 روز از زمان صدور اجرائیه مهلت دارد تا ملک را تخلیه کنند و در صورت عدم امکان تخلیه در این مدت مستاجر می تواند به کیفیتی که در قانون شورای حل اختلاف و آیین نامه اجرایی آن آمده است تا دو بار حداکثر به مدت 20 روز از شورای حل اختلاف درخواست مهلت کند؛ اما باید به این نکته توجه داشت که شورا الزامی به قبول درخواست مستاجر ندارد.

مقایسه درخواست دستور تخلیه و صدور حکم تخلیه:

الف)دستور تخلیه تحت شرایطی صادر می شود:

1- ملک موضوع قرارداد مسکونی باشد و در خصوص املاک تجاری دستور تخلیه صادر نمی‌شود.

2- قرارداد اجاره عادی باشد.

3- اجاره‌نامه مدت داشته باشد.

4-جاره‌نامه در دو نسخه تنطیم شده باشد.

5- هر دو نسخه اجاره‌نامه به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.

6- دو نفر شاهد، هر دو نسخه اجاره‌نامه را امضا کرده باشند.

7- مدت اجاره تمام شده باشد.

در صورتیکه قرارداد اجاره شرایط بالا را نداشته باشد، از جمله اینکه رسمی باشد،نمی توان درخواست دستور تخلیه نمود و باید حکم تخلیه تقاضا شود.

ب) روند رسیدگی

به درخواست دستورتخلیه فوری رسیدگی می شود و قابلیت اعتراض از جمله تجدید نظرخواهی را ندارد اما در خصوص تقاضای صدور حکم تخلیه قید فوریت وجود ندارد و روند رسیدگی آن طولانی می باشد و هم چنین قابلیت اعتراض به رای هم وجود دارد.

مقایسه اجاره نامه های رسمی و عادی در تخلیه کرونا :

قراردادهای اجاره به دو نوع رسمی و عادی تقسیم می شوند.

قراردادهای اجاره رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند و قراردادهای اجاره عادی که رایج ترین نوع قرارداد اجاره می باشند در بنگاه های معاملات ملکی به ثبت می رسند که ذیل آن را دو نفر شاهد امضا می کنند.

در صورتیکه تخلیه ملک برای مالک فراهم باشد، در خصوص اجاره نامه های رسمی به واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه می کنند و در صورت عادی بودن اجاره نامه شخص موجر باید برای اخذ دستور تخلیه فوری به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نماید.

لازم به ذکر است شرایط مصوبه کرونا ، تنها برای قراردادهایی است که سند عادی اجاره داشته باشند و اگر شخصی سند رسمی اجاره داشته باشد ، این مصوبه شامل حال او نمی شود.

جهت مشاوره با وکیل ملکی با ما در ارتباط باشید. 22350512