جواز تخریب و نوسازی چیست؟

امروزه خانه هایی در سطح شهر وجود دارند که دارای قدمت بسیار طولانی می باشند و به اصطلاح کلنگی محسوب می شوند. این املاک نیازمند جواز تخریب و نوسازی هستند.

وجود این خانه ها هم باعث زشت شدن چهره ی شهر و هم باعث به خطر افتادن سلامتی افراد می گر دد؛ زیرا با توجه به قدیمی بودنشان مقاومت بسیاری کمی دارند و در برابر زمین لرزه حتی در کمترین مقیاس هم دوام نمی آورند.

این املاک نیازمند تخریب و نوسازی می باشند، اما باید توجه داشت که انجام این کار نیازمند طی کردن مراحل متفاوت و اخذ مجوز های لازم ( اخذ جواز تخریب و نوسازی) از نهاد مربوطه می باشند. ا

خذ جواز تخریب و نوسازی و یا به صورت عام جواز ساخت و یا پروانه ساخت تاییدی بر قانونی بودن فعالیت ساخت و ساز مورد نظر بوده فلذا از اهمیت فراوانی برخوردار است.

لازم به ذکر است مواردی که شامل تعمیرات و جایگزینی های جزئی می باشد نیاز به اخذ جواز تخریب و نوسازی ندارند.

با گروه وکلای آسا همراه باشید.

در این مقاله دو مورد را به صورت مجزا مورد مطالعه و بررسی قرار می دهیم:

الف) جواز و پروانه ساخت جهت تخریب و سپس نوسازی.

ب) جواز و پروانه ساخت جهت ساخت زمینی که سابقه ساخت ندارد.

تخریب به چه معناست؟

تخریب به عملیاتی گفته می شود که در جریان آن ملک فرسوده و یا به اصطلاح کلنگی با استفاده از روشهای مدرن یا دستی خراب می گردد و نخاله های حاصل از آن به محیطی دیگر منتقل می گردد و سرانجام آن خانه آماده ساخت جدید می گردد.

تخریب ساختمان مانند نوسازی آن دارای مراحلی می باشد که در صورتیکه مالک ساختمان از انجام آن خودداری کند مرتکب تخلف شده است و باید جریمه بپردازد.

آیا هر خانه قدیمی و به اصطلاح کلنگی را می توان تخریب نمود؟

خیر برای هر خانه ای نمی توان جواز تخریب و نوسازی گرفت.

زیرا برخی از این خانه ها میراث فرهنگی می باشند و در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده اند که در صورت تخریب، براساس مواد 558 و 564 قانون مجازات اسلامی، کار تخریب کننده جرم بوده و دارای مجازات می باشد، حتی اگر وی بی‌اطلاع از این امر بوده باشد.

آیا خرابی و تخریب اماکن مجازاتی دارد؟

طبق ماده 558 قانون مجازات اسلامی: «هرکس به تمام یا قسمتی از ابنیه، اماکن، محوطه ها و مجموعه های فرهنگی- تاریخی یا مذهبی که در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده است، یا تزئینات، ملحقات، تاسیسات، اشیاء و لوازم و خطوط و نقوش منصوب یا موجود در اماکن مذکور، که مستقلا نیز واجد حیثیت فرهنگی- تاریخی یا مذهبی باشد، خرابی وارد آورد علاوه بر جبران خسارت وارده به حبس از یک الی ده سال محکوم می شود.»

و همچنین بر اساس ماده 564 قانون مجازات اسلامی: « هرکس بدون اجازه سازمان میراث فرهنگی و بر خلاف ضوابط مصوب اعلام شده از سوی سازمان مذکور به مرمت یا تعمیر، تغییر، تجدید و توسعه ابنیه یا تزئینات اماکن فرهنگی- تاریخی ثبت شده در فهرست آثار ملی مبادرت نماید، به حبس از شش ماه تا دوسال و پرداخت خسارت وارده محکوم می گردد.»

آیا مجوز تخریب و نوسازی با یکدیگر صادر می شود یا اینکه باید برای هرکدام به صورت جداگانه مجوز اخذ نمود؟

قبل از سال ۱۳۶۰ مجوز تخریب با مجوز نوسازی دو مجوز جداگانه بودند، در ابتدا مجوز تخریب صادر می‌شد و پس از تخریب و جمع آوری نخاله های حاصل از تخریب مجوز نوسازی صادر می گردید.

ولی از سال ۱۳۶۰ به بعد تاکنون با تصویب قانونی که مصوب همین سال می باشد مجوز تخریب و نوسازی به صورت یک مجوز واحد درآمده و امروزه برای تخریب و نوسازی صرفاً یک مجوز صادر می گردد.

لازم به ذکر است که اگرچه پروانه تخریب و نوسازی امروزه به صورت واحد صادر می‌گردد ولی حتماً در آن پروانه قید می شود که پروانه نوسازی پس از تخریب بنای موجود دارای اعتبار است و تا وقتی که بنای موجود تخریب نشده مالک حق شروع عملیات ساختمانی را نخواهد داشت و در صورتی که او از این امر پیروی نکرده و قبل از تخریب اقدام به نوسازی کند عمل وی بدون مجوز تلقی شده و غیرقانونی است.

جواز و پروانه ساخت جهت تخریب و سپس نوسازی

مراحل اخذ مجوزهای لازم جهت تخریب ملک:

برای تخریب ملک ابتدا باید مجوز و پروانه تخریب از شهرداری اخذ نمود.

مزایای داشتن مجوز پروانه تخریب ملک:

•  ساخت و ساز قانونی خواهد بود.
•   تسهیلات و وام هایی که دولت برای نوسازی در نظر گرفته است به آسانی قابل دریافت خواهد بود.
•  کارگران و عوامل اجرایی بیمه می شوند.
• امکان بهره گیری از تجربه ی مهندسین مشاور وجود دارد.

مدارک لازم جهت اخذ پروانه تخریب ملک:

1.  اصل و کپی سند رسمی صورت مجلس و نقشه تفکیکی در صورت وجود سند تفکیک شده.
2.  کپی فیش نوسازی.
3. اصل و کپی شناسنامه مالک و یا وکیل رسمی او به همراه وکالت نامه قانونی.
4.  اصل و کپی قبوض آب برق گاز و تلفن پایان کار یا جواز عدم خلاف در صورت وجود.
5.  پایان کار یا جواز قبلی در صورت وجود.
6.  نامه اداره اوقاف در صورت موقوفه بودن ملک.

با تحویل این مدارک و درخواست صدور پروانه تخریب، شهرداری بعد از بررسی های لازم و تایید، مجوز تخریب را صادر می کند.

مرحله دوم از مجموعه مراحل لازم برای تخریب، انشعابات آب و گاز و برق است که به این منظور مالک باید به شرکت‌های مربوطه مراجعه نماید و درخواست قطع انشعابات را تقدیم نماید و آنها با فرستادن کارشناسان خود به خانه مربوطه اقدام به قطع انشعابات خواهند نمود.

اطلاعات موجود در جواز ساخت شامل چه مواردی می باشد؟

• جواز ساخت شامل مشخصات ملک و مالک می باشد و شامل  اطلاعاتی همچون:
• مشخصات ساختمان مانند نوع کاربری، نوع اسکلت، تعداد طبقات، میزان تراکم، وضعیت پارکینگ
•  اصلاحات و تغییرات و نحوه تمدید عوارض گوناگون وصول شده
•  مشخصات زمین و زیربنای ساختمان
•  مشخصات کامل متقاضی صدور  جواز
• -نوع جواز، شماره و تاریخ صدور
•  موقعیت و محل احداث ساختمان
•  کروکی و مساحت زمین
• نام مهندس ناظر؛ «برای تخریب ساختمان مالک حتماً باید با نظارت یک مهندس ناظر عمل نماید که نام وی در پروانه تخریب و نوسازی قید می گردد. حضور این مهندس ناظر در تخریب ساختمان ضروری می‌باشد چرا که تخریب ساختمان نیازمند اقدامات فنی و علمی می باشد که هر شخص دارا نیست و حضور مهندس ناظر می تواند تخریب را به صورت فنی و علمی درآورد و از حوادثی که ممکن است در این راه ایجاد گردد جلوگیری کند چرا که او به این موارد اشراف کامل داشته و تخریب بدون حضور وی کاری ناصواب است.»
•  نوع مالکیت

مراحل اخذ جواز ساخت

1-ثبت درخواست پروانه ساخت:

اولین مرحله جهت اخذ جواز ساخت یا پروانه ساخت یک بنا، تشکیل پرونده و ثبت درخواست پروانه ساخت در دفاتر خدمات الکترونیکی شهر مورد نظر است که نیازمند مدارک زیر می باشد:

• اصل و کپی سند مالکیت
• اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر ( کارت ملی یا شناسنامه)
• برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی و عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های پیشین

2-دستور صدور بازدید:

در دومین مرجله مامورین شهرداری به موقعیت ملک مراجعه و با بررسی شرایط محیطی از جمله ابعاد ملک، عرض خیابان و ساختمان های مجاور و تعداد طبقات ذکر شده در درخواست به یک جمع بندی اولیه بر اساس معیارهای موجود گزارشی تهیه خواهند کرد.

3- بررسی گزارش مامور فنی و کاربری ملک:

در سومین مرحله گزارش صادر شده توسط مامور شهرداری با طرح های شهرسازی مربوط به آن منطقه مطابقت داده شده و ملک مربوطه بر اساس معیارهایی مانند پروژه های عمرانی و… بررسی و میزان تراکم آن مشخص و یا اصلاح می شود.

4- دستور نقشه:

درچهارمین مرحله  پس از بررسی های ذکر شده و مشخص شدن شرایط محیطی ملک مربوطه بر اساس گزارش مامور شهرداری دستور تهیه نقشه داده می شود و مالک می بایست بر اساس مساحت زمین و تعداد طبقات اعلام شده در دستور مربوطه، نسبت به طراحی ساختمان اقدام نماید.

5- تهیه نقشه و دریافت تاییدیه شهرداری:

 پنجمین مرحله تهیه نقشه توسط مهندس معمار مربوطه می باشد ، وی نقشه ساختمان یعنی تمامی فضاهای پارکینگ، واحدها و طراحی داخلی آنها را با توجه به ضوابط شهرداری منطقه طراحی و تهیه کرده و پس از ارسال آن به شهرداری و دریافت اصلاحات نقشه موظف به ایجاد تغییرات و اصلاحات اعلام شده در نقشه می باشد تا نقشه جدید به تایید شهرداری برسد.

6- پرداخت عوارض شهرداری:

مرحله ششم شامل پرداخت عوارض نوسازی و عوارض مربوط به شهرداری  که توسط واحد صدور پروانه محاسبه می شود. این عوارض بر اساس متراژ طبقات و همچنین نوع کاربری ساختمان مورد نظر تعیین شده و پس از پرداخت آن می توان پیش نویس  پروانه ساخت را تهیه کرد.

7- تهیه پیش نویس

مرحله آخر تهیه پیش نویس پروانه ساخت است که برای آن نیاز به ارائه فرم درخواست تعیین ناظر توسط مالک جهت مشخص شدن ناظر مربوطه، ارئه برگه های سهمیه به همراه قرارداد بسته شده بین مالک و ناظر ، تعهد رعایت اصلاحی و تعهد اخذ تأییدیه نما ، تأییدیه نقشه‌های سازه ، تأییدیه گزارش آزمایش مکانیک خاک ، تأییدیه نقشه‌های تأسیسات برق و مکانیک از سوی سازمان نظام ‌مهندسی در ساختمان هایی با متراژ بالاتر از ۲۰۰۰ مترمربع می باشد.

8- چاپ پروانه ساخت:

در نهایت پس از طی کردن مراحل بالا پروانه ساخت صادر می گردد.

آیا مجوز تخریب و نوسازی مدت دار می باشد؟

بله، مجوز تخریب و نوسازی دارای 36  ماه اعتبار است که قابل تمدید می باشد.

مراحل گرفتن مجوز تخریب ساختمان های دولتی و مدارس به چه صورت خواهد بود؟

در خصوص ساختمان های دولتی و مدارسی که قدیمی شده اند و نیازمند تخریب و نوسازی می باشند، جهت اخذ مجوز باید از اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه درخواست نمود که دارای مراحل زیر می باشد:

1- درخواست مجوز تخریب از سوی سازمان متقاضی به معاون مهندسی و ساخت

2- ثبت درخواست و دستور معاونت در دبیرخانه

3- ارجاع به اداره اجرا پروژه های ساختمانی و تاسیسات عمومی

4- ارجاع درخواست تخریب به کمیته تخریب و بازدید از بنا و تهیه گزارش

5- تایید نهایی معاون مهندسی و ساخت

6- ارجاع به مدیر کل جهت تایید نهایی

جهت مشاوره با وکیل ملکی با ما تماس بگیرید.22350512