یکی از حقوقی که در املاک تجاری ممکن است ایجاد شود، حق سرقفلی و به تبع آن فروش و انتقال سرقفلی است است. بی شک شما هم بنر هایی را دیده اید که بر روی آنها نوشته شده: «سرقفلی این مغازه به فروش می رسد.» برای بسیاری از افراد مفهوم فروش سرقفلی روشن نیست.
در این مطلب به بررسی مفهوم سرقفلی و نحوه ی فروش و واگذاری آن می پردازیم. با گروه وکلای آسا همراه باشید.
فهرست
انتقال سرقفلی
بهترین وکیل در تهران پیش از ورود به بحث انتقال سرقفلی به تعریف ماهیت قانونی آن می پردازد. وی اذعان می دارد که به موجب قانون مدنی ، سرقفلی حقی است که در اماکن تجاری در صورت پرداخت وجهی از سوی مستاجر، برای او ایجاد می شود.
زمانی که مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک می پردازد، موجر در صورتی می تواند تخلیه ملک را بخواهد که این مبلغ را به مستاجر بازگرداند. در واقع سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستاجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی دریافت می‌کند. یعنی قیمت آن امتیاز است که قبل از عقد اجاره وجود داشته و به مستاجر واگذار شده است. سرقفلی ربطی به کسب و کار مستاجر ملک تجاری ندارد. بلکه مرتبط به استعداد و امکانات ذاتی ملک است و به ملک تعلق می گیرد نه کار مستاجر. حال انتقال سرقفلی به عنوان حقی که از آن یاد کردیم چگونه است؟
انتقال انواع سرقفلی
برای انتقال سرقفلی باید بدانید که سرقفلی کدام نوع است؟ بهترین وکیل خانم در تهران در این باره یاد آور می شود که سرقفلی بر دو نوع زیر است:
- سرقفلی واقعی: منظور از سرقفلی واقعی همان چیزی است که در بند قبل تعریف کردیم و آن امتیازی است که به واسطه ی امکانات و استعداد بنا و با پرداخت وجهی از سوی مستاجر به او تعلق می گیرد. مبلغ سرقفلی با توجه به نوع مصالح به کار رفته در بنا، محل قرار گرفتن ملک، مساحت و گنجایش ملک و … تعیین می شود.
- سرقفلی مجازی: منظور از سرقفلی مجازی آن امتیازی است که به واسطه عمل مستاجر در ملک تجاری ایجاد می شود. در واقع زمانی که کسی در یک ملک برای سالیان متمادی به کسب و کاری اشتغال دارد، برای آن مکان تجاری رونق و اعتباری را به ارمغان می آورد. بنابراین برای او حق کسب و پیشه یا تجارت ایجاد می شود که به سرقفلی مجازی مشهور است. در این موارد موجر برای آن که بتواند ملک خود را تخلیه کند باید حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستاجر بپردازد.
به منظور مشاوره با وکلای مجموعه آسا تماس بگیرید: 02122350512 و 09124357415
راه های انتقال سرقفلی چیست؟
انتقال سرقفلی ممکن است به هر یک از اشکال زیر انجام شود:
- انتقال اختیاری سرقفلیی: سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی.
- انتقال قهری سرقفلی: زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه او انتقال یابد.
- انتقال قضایی سرقفلی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.
جهت دسترسی به راه های ارتباطی با وکیل متخصص کلیک کنید: سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری
نحوه انتقال سرقفلی مغازه
در این بخش بر آنیم تا نحوه و چگونگی انتقال سرقفلی را با توجه به شرایطی که در آن قرار داریم بررسی کنیم. این موارد از قرار زیر اند:
- در صورتی که مستاجر حق فروش سرقفلی را نداشته باشد ولی بخواهد آن را انتقال دهد، ابتدا باید با ارسال اظهارنامه ای به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند.
- اگر مالک رضایت نداشته باشد باید حق کسب، پیشه یا تجارت مستاجر را در مقابل تخلیه ملک پرداخت کند.
- اگر مالک نه به انتقال رضایت دهد نه حاضر به پرداخت مبلغ شود، مستاجر می تواند با اذن از دادگاه ملک را اجاره دهد که در بند بعد بدان پرداخته ایم.
- در صورتی که مستاجر به این ترتیب عمل نکند و ملک را به دیگری اجاره دهد، متخلف شناخته شده و مالک به علت این تخلف با مراجعه به دادگاه و پرداخت نصف مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت حکم تخلیه ملک خود را می گیرد.
- اگر قرارداد اجاره مستاجری (مالک سرقفلی) که حق انتقال به غیر را دارد منقضی شده باشد او ابتدا از طریق دادگاه علیه مالک دعوا الزام به تنظیم قرارداد اجاره را مطرح می کند سپس ملک را انتقال می دهد.
انتقال سرقفلی با سند رسمی
در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی به غیر را دارد یا خیر.
اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد.
انتقال سرقفلی با سند عادی
اگر سند سر قفلی عادی و حق انتقال در آن قید شود، صاحب سرقفلی می تواند آن را منتقل کند. مشروط به اینکه انتقال سرقفلی جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک حق کسب و پیشه نمی‌تواند با سند عادی این انتقال را انجام دهد.
آنچه در ادامه می خوانید انتقال سرقفلی در شرایط مختلف است
حکم انتقال سرقفلی بدون اجازه صاحب ملک چیست؟
اغلب مستاجرین با پرداخت درصدی از ارزش حق کسب و پیشه یا سرقفلی محل به عنوان حق مالکانه اقدام به جلب رضایت مالک می‌کنند. در صورتی که مالک بدون دریافت حق مالکانه به انتقال رضایت دهد نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال منافع نیست.
آنچه در بحث این انتقال اهمیت دارد آن است که جلب رضایت مالک به این شیوه ممکن است مشکلاتی را برای مستاجر و شخصی را سرقفلی به او منتقل شده ایجاد نماید. با توجه به ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356، اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در میان نباشد و مالک راضی به انتقال منافع به دیگری نباشد، مالک در صورتی می تواند تخلیه ملک را بخواهد که حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستاجر بپردازد. در غیر این صورت مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه نماید و دعوای تجویز انتقال منافع را علیه مالک مطرح کند.
اما در صورتی که دادگاه دعوای مستاجر را بپذیرد، حکم به تجویز انتقال سرقفلی و منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال را صادر می نماید. در این مورد مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق می شود.
انتقال سرقفلی بعد از فوت مالک سرقفلی
در بخث انتقال سرقفلی بعد از فوت مالک سوالات متعددی وجود دارد. در این باب بهترین وکیل خانم در سعادت آباد به این نکته اشاره می نماید که سرقفلی بعد از فوت مستاجر به ورثه او انتقال می یابد و ورثه مالکان سرقفلی تلقی می شوند.
تمام ورثه در استفاده از این حق سهیم هستند. ورثه می توانند حق خود را به ورثه ی دیگر منتقل نمایند، حتی اگر به موجب قرارداد حق انتقال به غیر سلب شده باشد. یا مالک رضایت نداشته باشد. زیرا ورثه جانشینان مستاجر هستند و غیر محسوب نمی شوند. در این حالت نیازمند پرداخت وجهی به مالک زمین و یا جلب رضایت او نیست.
شش تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت
حال که با انتقال سرقفلی در حالت های متفاوت آشنا شدیم و به برخی ازپر تکرار ترین سوالات کاربران در این باره پاسخ دادیم، در این بخش به منظور آشنایی و آگاهی بیشتر در مورد امور مربوط به سرقفلی، تفاوت آن را با حق کسب و پیشه عنوان می کنیم. این تفاوت ها به شرح زیر اند:
- حق کسب یا پیشه یا تجارت یک حق مالی است که به تدریج برای مستاجر محل کسب و پیشه حاصل می شود. قابل محاسبه به پول است. در صورت تخلیه عین مستأجره باید تقویم و به مستاجر پرداخت شود.
- سرقفلی در ابتدای قرارداد اجاره ایجاد می شود. اما حق کسب و پیشه به مرور زمان و در نتیجه فعالیت مستاجر ایجاد می شود.
- امکان اسقاط حق کسب و پیشه در ابتدای قرارداد و با توافق وجود ندارد. اما سرقفلی را می توان از مستاجر دریافت ننمود تا حقی هم برای او ایجاد نگردد.
- ملاک ارزیابی حق کسب بر اساس فعالیت تجاری مستاجر است. اما در سرقفلی ملاک امکانات ملک است.
- تا پیش از سال 1376 حق کسب و پیشه به ملک غیر تجاری هم تعلق می گرفت. اما اکنون تنها به املاک تجاری تعلق می گیرد.
- حق سرقفلی قابل توقیف است. با تخلف مستاجر از بین نمی رود، در حالی که حق کسب و پیشه چنین نیست.
دیدگاهتان را بنویسید