قرارداد های مربوط به خرید و فروش خانه معمولا چالش برانگیز اند. نکات مهم حقوقی برای خرید ملک وجود دارد که باید به آنها توجه شود.

مسئله آنجا است که افراد بدون دانش حقوقی و بدون آنکه معنای بسیاری از اصطلاحات را بدانند، قرارداد را امضا می کنند و بعدا متوجه می شوند که همان اصطلاح و امضا برایشان چه دردسری درست کرده است.

گاهی افراد در قراردادی به این مهمی، سهل انگاری هایی می کنند که قابل پذیرش نیست.

برای آگاهی هر چه بیشتر شما تصمیم داریم در این مطلب در مورد نکات مهم خرید خانه را با شما به اشتراک بگذاریم.

با گروه وکلای آسا همراه باشید. 

نکات مهم حقوقی در خرید خانه

ما سعی کردیم در 11 مورد به طور خلاصه نکات حقوقی خرید مسکن را توضیح دهیم:

1- ملک حتما باید سند داشته باشد :

حتما بررسی نمایید که خانه ای که قصد خرید آن را دارید سند رسمی دارد یا خیر؟

مسئله این است که در برخی نواحی مانند شهرهای شمال کشور، برای یک زمین بزرگ یک سند مادر وجود دارد و آن زمان به قطعات کوچکتر تقسیم شده است.

اما برای آن قطعات کوچکتر سند رسمی وجود ندارد. نقل و انتقال این قطعات با مبایعه نامه های عادی و یا وکالتنامه انجام می شود.

اما طبق ماده ی 22 قانون ثبت، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده، یا ملک به او منتقل شده و این انتقال در دفتر ثبت املاک ثبت شده باشد، به عنوان مالک می شناسد.

بنابراین در معاملات این چنین که ملک سند ندارد یا تنها یک سند مادر برای کل زمین وجود دارد، احتمال بروز مشکل خیلی زیاد است.

و در زمان بروز مشکل مجبور به طرح دعوای اثبات مالکیت هستید تا بتوانید حق خود را بگیرید. 

2- کسب اطمینان در مورد مالکیت فروشنده :

حتما بررسی کنید که کسی که قصد دارد ملک را به شما بفروشد، از لحاظ قانونی اختیار معامله کردن آن ملک را داشته باشد.

کسی می تواند ملک را به شما بفروشد که مالک ملک باشد یا از جانب مالک وکالت رسمی برای فروش ملک داشته باشد.

بنابراین حتما باید سند ملک را بررسی کنید. اگر سند رسمی به نام فروشنده وجود ندارد مبایعه نامه ای که نام فروشنده در آن درج شده و مالکیت او را نشان می دهد بررسی نمایید. 

سعی کنید تمام اطلاعات را بررسی کنید. ممکن است مالک با کسی تشابه اسمی داشته باشد.

پس به نام و نام خانوادگی اکتفا نکنید. حتما مدارک شناسایی فروشنده را بخواهید و مشخصات او را با اسناد تطبیق دهید.

3- بررسی اینکه آیا فروشنده اختیار فروش را دارد یا خیر:

اگر کسی به وکالت از مالک، قصد فروش ملک را دارد، حتما وکالتنامه ی او را بررسی کنید.

مشخصات او را با مشخصات نوشته شده در وکالتنامه تطبیق دهید.

وکالتنامه ی وکیل باید رسمی باشد، یعنی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. همچنین بررسی کنید که وکیل اختیارات زیر را داشته باشد:

• اختیار فروش ملک مورد نظر شما.
• اختیار دریافت ثمن یا بهای معامله.
• اختیار تنظیم سند رسمی به نام شما.
• و …

4- تطبیق مشخصات نوشته شده در سند با مشخصات واقعی ملک:

حتما و حتما مدارک هویتی فروشنده را بخواهید و مشخصات او را با مشخصات مالک در سند یا مبایعه نامه تطبیق دهید.

اگر فروشنده از مالک وکالتنامه برای فروش دارد، حتما مدارک هویتی او را بررسی کنید و مشخصات او را با مشخصات نوشته شده در وکالتنامه تطبیق دهید. در این مورد حتما قسمت حدود اختیارات را هم بررسی نمایید.

توجه داشته باشید اگر کسی که با شما معامله می کند مالک ملک نباشد یا از جانب مالک وکالتنامه ی رسمی و معتبر نداشته باشد، نسبت به ملک اختیاری ندارد.

به همین جهت معامله فضولی محسوب می شود و مالک واقعی ممکن است معامله را تنفیذ یا رد کند. 

5- در رهن نبودن خانه:

در شرایط اقتصادی فعلی، بسیاری از افراد برای خرید خانه از بانک وام می گیرند.

معمولا سند خانه در رهن بانک قرار می گیرد. ملکی که در رهن بانک است قابلیت خرید و فروش دارد اما امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار را ندارد.

در واقع تا زمانی که بدهی بانک پرداخت نشده و فک رهن صورت نگرفته نمی توان ملک را به صورت رسمی به دیگری منتقل کرد.

پرداخت بدهی بانک اصولا بر عهده ی فروشنده است. اما طرفین می توانند توافق کنند که خریدار بهجای بخشی از بهای معامله، بدهی فروشنده به بانک را بپردازد.

پس برای اینکه از این نظر دچار مشکل نشوید از دفاتر اسناد رسمی وضعیت سند را استعلام بگیرید.

به شما توصیه می کنم برای کسب اطلاعات بیشتر مطلب خرید و فروش ملک در رهن بانک را مطالعه نمایید. 

6- بازداشت نبودن سند خانه:

یکی از نکات خرید خانه اطمینان از عدم بازداشت بودن آن است.

بازداشت یا همان توقیف ملک یعنی مقام قضایی به دلایل قانونی، دستور جلوگیری از نقل و انتقال مالی را صادر می نماید.

به این ترتیب با وجود آن که شخص همچنان مالک مال تلقی می شود، اما اختیار نقل و انتقال ملک از او سلب می شود.

از نظر حقوقی خرید و فروش املاک بازداشتی ممنوع و باطل است.

به این معنا که فروشنده حق انتقال ملک را ندارد و خریدار، مالک ملک نمی‌ شود.

بنابراین اگر معامله ‌ای صورت بگیرد، آن معامله باطل است.

از نظر کیفری نیز خرید و فروش این‌ گونه املاک جرم محسوب می‌شود. مطابق ماده ی 663 قانون مجازات اسلامی، هر کس عالما در اشیایی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده است، بدون اجازه، دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف باشد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد. 

برای آن که بفهمیم ملکی در بازداشت هست یا خیر دو راه وجود دارد:

• اول بررسی سند. در سند تک برگ موضوع بازداشتی بودن در پشت آن قید می شود و در سند های منگوله دار در صفحه ی نقل و انتقالات نوشته می شود.
• دوم استعلام از دفاتر اسناد رسمی است.

پیشنهاد ما: مطالعه ی مطلب خرید و فروش ملک بازداشتی

7- مطالبه ی مفاصا حساب خانه از فروشنده:

ممکن است مالک به دستگاه های دولتی، شهرداری یا اداره ی دارایی بدهی هایی داشته باشد.

مالک باید این بدهی ها را پرداخت نماید و مفاصا حساب را به شما ارائه نماید. همچنین شما می توانید برای بررسی صحت مفاصا حساب به ادارات مربوطه مراجعه کنید و از این بابت مطمئن شوید.

مورد دیگر بدهی هایی است که ممکن است مالک بابت هزینه های شارژ ساختمان یا تعمیرات بدهکار باشد.

حتما تسویه ی کامل این هزینه ها را از او بخواهید و مدارک پرداختی را بررسی کنید. 

8- اگر خانه مستاجر دارد؛ اجاره نامه را بررسی نمایید:

اگر خانه ای مستاجر داشته باشد، باز هم می توان آن را فروخت.

پس مانع قانونی برای خرید و فروش خانه ای که درست مستاجر است وجود ندارد.

اما حتما اجاره نامه ی مالک با مستاجر را بررسی نمایید تا دچار مشکل نشوید. با توجه به اجاره نامه در قرارداد خود با مالک در مورد مستاجر و مدت اجاره هم تعیین تکلیف کنید.

9- ذکر انشعابات در سند:

انشعابات آب، برق، گاز و .. را حتما در مبایعه نامه قید کنید.

درست است که این انشعابات جزو ملک محسوب می شود، اما برای جلوگیری از بروز مشکل در آینده حتما این انشعابات را قید نمایید.

در خصوص تلفن ثابت نیز حتما انتقال تلفن را در سند ذکر کنید.

10- مشخص کردن وضعیت پارکینگ و انباری:

یکی از نکات خرید ملک که لازم است با سند تطبیق داده شود ، وضعیت انباری و پارکینگ است.

حتما در مورد انتقال پارکینگ و انباری در سند و مبایعه نامه تعیین تکلیف نمایید.

در مورد انتقال چند پارکینگ و انباری به همراه خانه نیز بایستی هر یک از پارکینگ ‌ها و انباری ‌ها به طور مجزا در سند و مبایعه نامه درج شوند.

چرا که عدم قید انتقال پارکینگ و انباری، مسئولیت حقوقی را برای فروشنده در قبال انتقال این موارد به همراه ندارد.

11- ثبت سند در دفتر خانه:

حتما در خصوص انتقال سند رسمی به نام خودتان به عنوان خریدار تعیین تکلیف نمایید.

شماره ی دفتر خانه و تاریخ انتقال سند را تعیین نمایید.

همچنین بنویسید که فروشنده باید چه مدارکی را همراه خود بیاورد و در صورت همراه نداشتن هر یک از آن مدارک گواهی عدم حضور از دفتر خانه بگیرید. 

قولنامه

به طور معمول افراد پیش از حضور در دفتر اسناد رسمی قراردادی را بین خود منعقد می کنند و در آن کلیه مسائل مورد نظر خود را قید می کنند.

این قرارداد که یک سند عادی محسوب می شود، قولنامه ی دستی نامیده می شود. در این قسمت می خواهم نکات مهم خرید خانه با قولنامه دستی را توضیح دهیم.

1- مجاز بودن مشاور املاک :

شما برای تنظیم قرارداد عادی با طرف مقابل اجباری به تنظیم آن در دفتر املاک ندارید و بدون مهر و امضای دفتر املاک نیز قرارداد شما معتبر است.

اگر برای تنظیم مبایعه نامه به دفاتر املاک مراجعه می نمایید، حتما بررسی کنید که دفتر املاک مجوز های لازم را از اتحادیه مشاورین املاک داشته باشد.

مشاورین املاک محترم حتما در هنگام تنظیم مبایعه موارد زیر را بررسی نمایید:

• اوراق هویتی طرفین
• اسناد مالکیت
• مشخصات ملک
• نحوه ی دریافت سند
• تضمین هایی که بین طرفین رد و بدل می شود.
• و …

2- مبایعه نامه کد رهگیری دار:

دو سه سالی است که اجاره نامه ها و مبایعه نامه ها در دفاتر املاک به صورت کد رهگیری دار تنظیم می شوند.

این قبیل مبایعه نامه ها از این جهت کاربرد دارند که هم اعتبار دفتر املاک را نشان می دهند و هم از معامله ی چند باره ی ملک جلوگیری می کنند.

اما باید بدانید مبایعه نامه های کد رهگیری دار هم مانند قولنامه های دستی، سند عادی هستند و در دادگاه به همان اندازه اعتبار دارند.

3- ثبت دقیق مشخصات ملک:

در مبایعه نامه مشخصات کامل ملک مانند پلاک ثبتی، آدرس ملک، مساحت عرصه(زمین) و اعیان(بنا)، پارکینگ، انباری، سهم آپارتمان از قسمت‌ های مشاعی ساختمان و سایر اوصاف آن به طور دقیق ذکر نمایید.

همچنین، قیمت ملک نیز باید به صورت دقیق مشخص شده و شرایط پرداخت آن نیز از سوی طرفین تعیین شود.

ممکن است در قرارداد مشخص شود که کل ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده یا هر متر مربع جداگانه قیمت ‌گذاری شده است.

فایده شکل دوم این است که اگر بعدا مشخص شد، مساحت ملک کمتر یا بیشتر است، امکان محاسبه بر اساس متراژ وجود داشته باشد تا از اختلافات جلوگیری شود.

4- مکتوب کردن تضمین ها:

اگر چک یا سفته یا هر نوع تضمینی نزد مشاور املاک به امانت گذاشته می شود، باید در قرارداد مشخصات آن نوشته شود.

همچنین باید تعیین شود که آن چک یا سفته در چه زمانی، تحت چه شرایطی و به چه کسانی باید بازگردانده شوند.

اگر چک یا سفته ای بین طرفین رد و بدل می شود نیز حتما شماره، نام و مشخصات بانک، تاریخ، مبلغ و اینکه چک یا سفته بابت چه چیزی صادر شده را در مبایعه نامه بنویسید.

5- شرایط فسخ قرار داد:

معمولا در بندهای انتهایی قرارداد، در مورد چگونگی و شرایط فسخ قرارداد توضیح داده می شود.

این بخش را به دقت مطالعه کنید و از امضای قراردادی که شرط اسقاط کافه خیارات در آن درج شده خودداری نمایید. 

همچنین توصیه می کنم مطلب اعتبار قولنامه دستی را در سایت مطالعه کنید.

معامله ی وکالتی

ممکن است کسی از مالک است ، وکالتنامه رسمی برای فروش ملک داشته باشد.

 از جمله نکات مهم خرید ملک وکالتی ، بررسی حدود اختیارات وکیل است.

در این صورت او باید وکالتنامه ی فوق را ارائه دهد و صرف اینکه دعا کند وکیل مالک است یا روی یک برگ کاغذ عادی از او وکالت گرفته باشد، کافی نیست.

زمانی که کسی به عنوان وکیل مالک با شما وارد معامله می شود، باید به نکات حقوقی خرید ملک وجه کنید:

1. کسی که ادعا می کند وکیل مالک است از مالک وکالت رسمی داشته باشد.
2. با ملاحظه ی اوراق هویتی او، مشخصات وکیل را با مشخصات نوشته شده در وکالتنامه تطبیق دهید.
3. مشخصات وکالتنامه را در مبایعه نامه به صورت کامل قید نمایید.
4. قسمت حدود اختیارات وکالتنامه را بررسی کنید. وکیل باید حق فروش و نقل و انتقال ملک مورد نظر به شما را داشته باشد.
5. در وکالت نامه حتما باید شماره پلاک ثبتی ملک قید شده باشد.
6. بررسی کنید وکیل اختیار دریافت بهای معامله را از شما داشته باشد.
7. مدت وکالتنامه را بررسی کنید. اگر وکالتنامه مدت دار است توجه کنید مدت آن نگذشته باشد.
8. توجه کنید که وکیل حق حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند مالکیت به نام شما را داشته باشد.
9. اگر قرار است بابت انجام کار های دفتر خانه به شما وکالت داده شود، توجه کنید که وکیل حق توکیل به غیر را داشته باشد.
10. توجه کنید که وکالتنامه وکیل بلاعزل باشد. 
11. اگر وکالت نامه با حق عزل بود، از دفتر اسناد رسمی استعلام بگیرید که وکیل عزل نشده باشد.
12. اگر وکالتنامه ای برای تنظیم سند رسمی به شما داده می شود، فورا برای انجام موضوع آن اقدام کنید. زیرا وکالت عقد جایز است و با فوت یا جنون هر یک از طرفین از بین می رود.
13. اگر به شما وکالت داده می شود صرفا به همان وکالتنامه اکتفا نکنید و حتما مبایعه نامه تنظیم کنید.

نکات حقوقی خرید آپارتمان:

از جمله نکات خرید ملک که لازم است بدانید ، در خرید واحد های آپارتمانی، علاوه بر نکات بالا باید به مسائل دیگری هم توجه کنید.

از جمله اینکه آیا مالک پیشین هزینه هایی نظیر شارژ ساختمان، تعمیرات و … را پرداخت کرده یا خیر. اگر مالک مدعی است که این مبالغ را پرداخت کرده است از او فیش تسویه بخواهید. همچنین می توانید از مدیر ساختمان این موضوع را جویا شوید.

نکات مهم خرید و فروش معامله ی املاک ورثه ای

به طور خلاصه در خرید املاک ورثه ای باید نکات زیر را مورد توجه قرار دهید:

•  از ورثه تقاضا کنید تا اصل گواهی انحصار وراثت یا فتوکپی برابر اصل شده آن را به شما ارائه دهند زیرا نام ورثه در این گواهی قید ده و شما می توانید آنها را شناسایی کنید.

• ابتدا لازم است بررسی کنیم که آیا مالک ملک شخص متوفی بوده است یا خیر؟ چنانچه ملک متعلق به متوفی نباشد ورثه در خصوص آن اختیاری نخواهند داشت.

• الزاما تمام ورثه باید رضایت خود را برای انجام معامله اعلام نموده و ذیل مبایعه نامه را امضا نمایند. اگر یکی از ورثه بدون اینکه قانونا از سوی سایرین نمایندگی داشته باشد، اقدام به فروش ملک به شما نماید، اقدام او فروش مال غیر می باشد. هر یک از وراث تنها نسبت به سهم خود اختیار تصمیم گیری دارد. 

• چنانچه در بین ورثه فرد محجوری حضور داشته باشد، ولی یا قیم او باید به نمایندگی از او اقدام نماید.

• ممکن است فردی از میان ورثه یا کسی غیر از آنها خود را وکیل همه ی ورثه برای فرش ملک معرفی کند. در این صورت تمام نکاتی که در مورد وکالتنامه گفتیم باید رعایت شود.

• در معامله ی ملک ورثه ای، خریدار باید ثمن و بهای مورد معامله را به هر یک از وراث به نسبت سهم او بپردازد.

شما نمی توانید کل بهای معامله را به یکی از ورثه بپردازید تا او سهم هر یک از ورثه را بدهد. مگر اینکه او از جانب دیگران وکالت داشته باشد و در قسمت حدود اختیارات او، اختیار اخذ ثمن هم درج شده باشد.

• مفاصا حساب مالیات بر ارث یکی از مدارکی است که برای خرید و فروش املاک ورثه ای به آن نیاز است. حتما این مفاصا حساب را از ورثه بخواهید و آن را بررسی کنید.

• برای انتقال سند ملک ورثه ای کلیه ورثه باید در دفترخانه ی اسناد رسمی حضور یابند و نسبت به تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار اقدام نمایند. ورثه می توانند نسبت به این امر به شخصی نیز وکالت دهند.

• بهتر است یکی از ورثه از سایرین وکالت رسمی برای تنظیم سند رسمی ملک به نام شما وکالت بگیرد و همان یک فرد به نمایندگی از همه در دفتر اسناد رسمی حضور یابد.

جهت مشاوره با وکیل ملکی با ما تماس بگیرید.22350512