به طور کلی خرید ملک و املاک ریزه کاری های حقوقی زیادی دارد. در این مطلب به نکات حقوقی خرید ملک تجاری یا همان نکات حقوقی خرید مغازه می پردازیم.

در خرید املاک تجاری و مغازه‌ها، این ریزه کاری‌ها هم بیشتر می‌شوند و هم مهم‌تر. به همین دلیل تصمیم گرفتیم برای شما در خصوص نکات حقوقی مهم خرید مغازه توضیح دهیم. با گروه وکلای آسا همراه باشید

به چه ملکی تجاری اطلاق می شود؟

ملک تجاری ملکی است که در آن ساختمانی با هدف استفاده در تجارت و کسب‌ و کار بنا شده و یا در آن واحدهای تابع قانون تجارت یا واحدهای صنفی فعالیت دارند.

مانند مغازه ها، رستوران ها، آژانس های مسافرتی، دفاتر بیمه و … .

نکته ی مهم این است که ملک باید از طرف شهرداری مجوز کاربری تجاری داشته باشد تا بتوان آن را ملک تجاری دانست. و در حال حاضر ملاک تجاری بودن ملک ، مجوز کاربری آن است. ممکن است در ملکی فعالیت تجاری انجام شود اما آن ملک مجوز کاربری تجاری نداشته باشد.

خرید ملک تجاری چه اجزایی دارد؟

خرید ملک تجاری دارای سه بخش می باشد:

1. خرید ملک
2. انتقال سرقفلی ملک
3. انتقال حق کسب و پیشه یا تجارت

که در مورد هر یک از بخش ها برای شما توضیح خواهیم داد.

نکات حقوقی خرید مغازه :

در خرید املاک تجاری باید نکات زیر را مورد نظر قرار دهیم:

1- کاربری ملک تجاری را بررسی کنید.

اولین و مهم ترین نکته که قبلا هم به آن اشاره کردیم، نوع کاربری ملک است.

برای آن که به صورت قانونی و با خیال راحت بتوانید به فعالیت تجاری در ملکی بپردازید، آن ملک باید دارای مجوز فعالیت تجاری باشد.

املاکی دارای مجوز فعالیت تجاری هستند که کاربری تجاری دارند. کاربری ملک در سند آن نوشته می شود. بنابراین حتما سند ملک و نوع کاربری آن را بررسی کنید. 

اگر ملک در حال حاضر سند ندارد، سابقه تصرفات ، نوع قبض برق پرداختی ( مسکونی است یا تجاری ) بررسی کنید و از تجاری بودن مجوز فعالیت ملک اطمینان حاصل نمایید.

2- در خصوص انشعابات آب، برق، گاز تعیین تکلیف نمایید.

ممکن است ساده به نظر برسد اما یکی از اختلافات معمول افراد در معامله ی ملک تجاری، مربوط به انشعابات آب و برق و گاز است.

اگر ملک دارای انشعابات مجزا است، هر کدام را در قرارداد خود ذکر کنید.

اگر انشعابات مشاع و مشترک است هم این نکته را در قرارداد خود بنویسید.

حتما شماره پروانه انشعابات را به تفکیک قید کنید. همچنین فراموش نکنید که باید نسبت به تسویه بدهی انشعابات اقدام شود. 

3- نحوه ی تسویه هزینه های مشترک با فروشنده:

ممکن است که ملک دارای انشعابات مشترک با املاک مجاور باشد. در این صورت ممکن است فروشنده از بابت شارژ و هزینه های انشعابات مبالغی را بدهکار باشد. فروشنده باید این هزینه ها را تسویه کرده و رسید تسویه حساب را ارائه دهد. 

4- وجود پارکینگ و انباری:

نکته حقوقی دیگری که در خرید مغازه لازم است به آن توجه داشته باشید ، اگر ملک دارای پارکینگ، انباری و … است، این موضوع را مطابق همان چیزی که در سند نوشته شده است در قرارداد بیع خود بنویسید.

پارکینک و انباری را مطابق با آنچه در سند قید شده است ، تطبیق دهید . این اتفاقات به کررات افتاده است که به اشتباه سالیان سال همسایه ها از پارکینگ و یا انباری یک دیگر به اشتباه استفاده می کردند.

اگر پارکینگ یا انباری به صورت مشاع می باشد، شرایط استفاده از آنها را در قرارداد خود توضیح دهید.

نکته ی مهم اینکه ممکن است مالک قبلی با همسایگان توافقاتی در مورد نحوه ی استفاده از مشاعات، هزینه ها و … داشته باشد.

این توافقات تا زمانی که قرارداد فروش منعقد نشده همچنان اعتبار دارد. اما بعد از انعقاد قرارداد و انتقال مالکیت ملک به شما، دو حالت ممکن است ایجاد شود:

• ممکن است شما نسبت به توافقات قبلی رضایت داشته باشد. که در این صورت توافقات به قوت خود باقی خواهند بود.
• ممکن است شما رضایتی نسبت به توافقات قبلی نداشته باشید. در این صورت آن توافقات اعتباری ندارند و شما مجبور به پذیرش آنها نیستید. مگر برخی از شرایط و موارد خاص. بر همین اساس می توانید با اعضای دیگر توافق جدید بنمایید.

5- تعیین تکلیف مالیات بر مشاغل:

حتما قبل از امضای قرارداد از فروشنده گواهی یا رسید پرداختی مالیات بر درآمد بخواهید و آن را ضمیمه ی قرارداد خود نمایید.

البته توجه داشته باشید که دفاتر اسناد رسمی در هنگام انتقال سند گواهی پرداخت مالیات بر درآمد نمی خواهند. اما شما برای اطمینان خاطر خود به همان ترتیبی که گفتیم عمل نمایید.

6- وجود یا عدم وجود حق سرقفلی :

یکی از مسائل مهم حقوقی که در هنگام خرید و فروش املاک تجاری مطرح می شود ، موضوع سرقفلی است.

لازم به ذکر است بدانید تمام املاک تجاری سرقفلی ندارند.

اگر ملک دارای سرقفلی است، حتما پیش از انتقال سند در قرارداد خود به صراحت به شرایط آن اشاره کنید.

برخی توصیه می کنند برای آن که کمتر دچار دردسر شوید ملک تجاری را خریداری نمایید که سرقفلی ندارد. عموما املاکی که دارای سرقفلی هستند ، ملکیت عرصه آن متعلق به یک شخص است و مالکیت سرقفلی برای شخص دیگری است.

البته ممکن است ملکی نیز وجود داشته باشد که مالکیت ملک و سرقفلی هر دو برای یک شخص باشد.

اگر مالکیت برای 2 شخص باشد شما برای خرید آن سرقفلی نیازمند امضا و تایید مالک ملک و مالک سرقفلی هستید.

در بخش های بعدی در خصوص سرقفلی بیشتر توضیح خواهیم داد.

مسائل حقوقی که در تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک تجاری (مغازه ) لازم است رعایت شود: 

به طور خلاصه، در تنظیم قراردادها به نکات حقوقی خرید ملک تجاری بایسیتی توجه داشته باشید.

• وضعیت مالکیت فروشنده را بررسی کنید. فروشنده زمانی مالک محسوب می شود که نام او در سند رسمی ملک مشخص شده باشد. 

• ممکن است فروشنده ملک را با مبایعه نامه خریداری کرده باشد اما سند رسمی به نام او نباشد. در این صورت به یاد داشته باشید کسی که سند رسمی به نام او است باید برای تنظیم سند رسمی به نام شما در دفتر خانه حاضر شود. و یا شخصی که مبایعه نامه دارد لازم است وکالتنامه رسمی داشته باشد.

• ممکن است فروشنده وکیل مالک باشد. در این صورت باید وکالتنامه ی رسمی به شما ارائه دهد. حتما قسمت حدود اختیارات وکالتنامه را بررسی کنید. وکیل باید حق فروش آن ملک را داشته باشد. یعنی مشخصات ملک ( پلاک ثبتی و آدرس ) در وکالتنامه نوشته شده باشد.

• اگر با وکیل مالک معامله می کنید، مشخصات وکالتنامه را در مبایعه نامه بنویسید و می توایند صحت آن را از دفتر اسناد رسمی استعلام بگیرید.

• اگر وکالتنامه مدت دار بوده، توجه کنید که مدت آن به اتمام نرسیده باشد.

• اگر چند نفر در مغازه شریک هستند، یعنی آن مغازه چند مالک دارد. بنابراین امضای همه ی شرکا برای فروش ملک به شما لازم است و یک نفر نمی تواند از جانب بقیه اقدام کند. مگر اینکه از همه ی شرکای خود وکالت رسمی برای فروش ملک داشته باشد. این موضوع در فروش املاک ورثه ای بسیار مرسوم است.

• اگر مغازه ورثه ای بود هم نکته ی بالا را باید رعایت کنید. ورثه کسانی هستند که نام آنها در گواهی حصر وراثت ذکر شده است.

• وضعیت انشعابات، پارکینگ، انباری، شارژ، مالیات بر درآمد و … را دقیقا در قرارداد مشخص کنید.

• امکانات ملک را به طور کامل در قرارداد بنویسید. اگر ملک دارای پارکینگ است وضعیت مشاع و یا مزاحم بودن پارکینگ مشخص شود.

•  در خصوص وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه به صراحت توضیح دهید.

• اگر برای پرداخت بهای معامله چکی داده می شود، مشخصات آن را به طور کامل در قرارداد بنویسید و توضیح دهید که چک بابت چه چیزی صادر شده است.

• به قسمت حق فسخ قرار توجه کنید. توصیه ی ما این است که از امضای قراردادی که شرط اسقاط کافه خیارات در آن ذکر شده خودداری کنید.

• داشتن کدرهگیری در قرارداد اجباری نیست، توصیه ما این است که برای تنظیم و اصلاح قراردادهای خود از مشاوره وکلا بهره مند شوید.

 مراحل انتقال سند تجاری

اول: تنظیم مبایعه نامه

پس از بررسی ملک اولین قدم برای یک خرید مطمئن تنظیم مبایعه نامه صحیح و قانونی است. طبق ماده  قانون مدنی کلیه توافقات افراد که مطابق با قانون باشد معتبر است. لذا لازم است بدانید قراردادهای از پیش تعیین شده، وحی نازل نیستند و شما می توانید با توجه به شرایط خود آنها را تغییر دهید.

شما برای تنظیم این مبایعه نامه می توایند به دفاتر مشاوره املاک و یا دفتر وکیل مراجعه نمایید.

پیشنهاد ما این است که اگر قصد دارید قرارداد خود را دفتر املاک تنظیم نمایید، وکیلی نیز به همراه خود داشته باشد.

جهت همراهی وکیل با خود در دفتر املاک با ما در ارتباط باشید. 22350512 

دوم: مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی:

طرفین قرارداد باید در موعد تعیین شده در مبایعه نامه خود ، برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.

در آنجا مبایعه نامه و مدارک مورد نیاز به سر دفتر ارائه می شود. در دفتر اسناد معامله ی ثبت شده استعلام می شود. 

سوم: پرداخت عوارض شهرداری:

قبل از انتقال سند باید به شهرداری منطقه مراجعه نموده و تمام بدهی‌ های مالی و عوارض شهرداری تسویه شود.

در مورد پرداخت این هزینه ها ممکن است توافقات مختلفی بین طرفین انجام شود. اما معمولا هزینه عوارض شهرداری بین خریدار و فروشنده تقسیم شده و توسط مالک به شهرداری پرداخت می ‌شود.

چهارم: تسویه حساب مالیاتی با اداره دارایی:

مالیات‌ ملک مورد معامله باید به اداره دارایی پرداخت شود. بنابراین پس از ارائه مدارک به اداره مالیات و تسویه حساب، برگه مفاصا حساب به مالک ارائه می‌ شود.

از نکات حقوقی خرید ملک تجاری ، فراهم کردن مدارک لازم برای انتقال سند است .

از جمله نکات حقوقی معامله املاک تجاری ، توجه به تکمیل بودن مدارک مورد نیاز است. این مدارک به شرح ذیل است.

• گرفتن استعلام مالکیت از اداره ثبت اسناد
• اخذ پایان کار ساختمان
• اخذ مفاصای عوارض نوسازی یا قبولی و تعهد خریدار نسبت به آن
• استعلام دارایی اعم از الکترونیکی یا دستی 
• گواهی و مفاصا حساب تامین اجتماعی و یا درخواست و قبول بدهی 
• مدارک هویتی خریدار و فروشنده شامل اصل و کپی شناسنامه، کارت ملی
• کپی وکالتنامه و مدارک هویتی وکیل در صورت وجود وکیل به جای هر یک از طرفین
• اگر ملک مورد فروش از نوع ورثه ‌ای است، وراث با مدارک هویتی خود یا نماینده آنها حضور داشته باشند. در این صورت گواهی حصر وراثت و گواهی مالیات بر ارث لازم است.
• دریافت آخرین قبض های برق، آب و گاز
• آدرس، کد پستی و شماره تلفن همراه خریدار و فروشنده در قرارداد قید شود

هزینه انتقال سند املاک تجاری چقدر است؟

هزینه های لازم برای انتقال سند شامل موارد زیر است:

• هزینه کمیسیون آژانس املاک.
• ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری که برای این کار، ۵ درصد ارزش ملک، توسط دفتر املاک از طرفین گرفته می ‌شود.
• هزینه برای خلافی ساختمان، نوسازی و پسماند که باید به شهرداری پرداخت شود.
• هزینه نقل و انتقال سند که توسط اداره دارایی گرفته می ‌شود.
• هزینه دفترخانه برای تنظیم و ثبت سند.

سرقفلی مغازه:

از جمله نکات حقوقی خرید ملک تجاری که لازم است به آن توجه داشته باشد ، داشتن یا نداشتن سرقفلی مغازه است.

سرقفلی حقی است که در اماکن تجاری در صورت پرداخت وجهی از سوی مستاجر، برای او ایجاد می شود.

زمانی که مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک می پردازد، موجر در صورتی می تواند تخلیه ملک را بخواهد که این مبلغ را به مستاجر بازگرداند.

سرقفلی ربطی به کسب و کار مستاجر ملک تجاری ندارد. بلکه مرتبط به استعداد و امکانات ذاتی ملک است و به ملک تعلق می گیرد نه کار مستاجر. 

برای مطالعه ی بیشتر به مطلب نحوه ی فروش و واگذاری سرقفلی مراجعه نمایید.

کسب و پیشه یا تجارت:

در واقع زمانی که کسی در یک ملک برای سالیان متمادی به کسب و کاری اشتغال دارد، برای آن مکان تجاری رونق  و اعتباری را به ارمغان می آورد.

بنابراین برای او حق کسب و پیشه یا تجارت ایجاد می شود که به سرقفلی مجازی مشهور است.

در این موارد موجر برای آن که بتواند ملک خود را تخلیه کند باید حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستاجر بپردازد. ملاک ارزیابی حق کسب بر اساس فعالیت تجاری مستاجر است.

جهت مشاوره با وکیل ملکی با ما تماس بگیرید.22350512