شرایط و نحوه فسخ مبایعه نامه

فسخ مبایعه نامه: مبایعه نامه یکی از انواع سند عادی است که به قرارداد خرید و فروش معروف است .  در این مقاله قصد داریم به راه‌های فسخ مبایعه نامه بپردازیم.

در طی تنظیم مبایعه نامه باید دو طرف معامله نسبت به قبول آن به نتیجه برسند. علاوه براین ثمن معامله و شروط ضمن آن باید برای هر دو طرف روشن باشد.

فسخ مبایعه نامه به راحتی قابل انجام نیست. این فسخ باید از طریق شروط ضمن عقد و خیارات صورت گیرد. در این مقاله انواع راهکارهای فسخ معامله را می خوانید.

بر طبق قانون مدنی، عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است. مگر به اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

با گروه وکلا آسا همراه باشید.

برای اینکه راه های فسخ بیع نامه را بدانیم لازم است ابتدا بدانیم بیع چیست.

بیع چیست؟

به زبان ساده ، بیع همان خرید و فروش است.

به موجب ماده 338 قانون مدنی عقد یا قرارداد بیع  عبارت است از: تملیک عین به عوض معلوم؛

در قرارداد بیع یا خرید و فروش ، شخصی مال خود را ( اعم اینکه عین معین یا کلی در معین یا عین کلی باشد) در قبال مبلغی پول که ممکن است وجه رایج یا ارز خارجی باشد، به طرف مقابل انتقال میدهد (تملیک میکند).

بر مبنای قانون مدنی به محض اینکه فروشنده و خریدار در قیمت و مال مورد فروش (مبیع) توافق حاصل نمایند و پیشنهاد فروش و یا خرید مورد قبول آنها واقع گردد عقد بیع محقق میشود.

اگر چه هنور مال (مبیع) تسلیم نشده و یا وجهی بابت آن پرداخت نشده باشد.

لذا به صرف توافق خریدار و فروشنده در خصوص مراتب فوق عقد بیع انجام شده و قانونا طرفین ملزم به توافق صورت گرفته میباشند.

به محض اینکه قرارداد بیع به شرح مذکور منعقد گردید، فروشنده موظف به تسلیم مال به خریدار است. خریدار نیز بایستی مبلغ (یا ثمن) آن مال را به فروشنده تسلیم نماید.

ماده 362 قانون مدنی: به مجرد وقوع بیع ،مشتری مالک مبیع و بایع( فروشنده) مالک ثمن( وجه فروش مال) میگردد. از سوی دیگر در بند 3 این ماده فروشنده موظف به تسلیم مال فروخته شده به مشتری خواهد بود.

برای اینکه بخواهید فسخ بیع نامه‌ای را انجام دهید، لازم است ابتدا بررسی کنید آیا این قرارداد شرایط صحت معامله را دارد یا خیر.

شرایط صحیح بودن هر معامله و قرارداد:

هر معامله برای اینکه به طور صحیح واقع شود، نیازمند شرایطی می باشد.

ماده 190 قانون مدنی: برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:

1– قصد طرفین و رضایت آنها:

فسخ مبایعه نامه: اولین شرط هر معامله ، داشتن قصد و رضایت داشت در آن بیع نامه است.

• عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد نماید.
• اگر کسی در حالت مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله نماید، آن معامله به واسطه فقدان قصد باطل است.
• اشتباه: اشتباه در شخص طرف به صحت معامله خللی وارد نمی سازد، مگر در مواردی که شخصیت طرف علل عمده عقد بوده باشد.
• اکراه: اکراه به اعمالی حاصل می شود که موثر در هر شخص باشعوری بوده و او را نسبت به جان یا مال یا آبروی خود تهدید می کند، به نحوی که عادتا قابل تحمل نباشد.

2- تاثیر اهلیت طرفین بر صحیح بودن بیع نامه :

• متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند.
• برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند، باید بالغ و عاقل و رشید باشند.
• معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل یا رشید نیستند به واسطه عدم اهلیت باطل است.

3- موضوع معین که مورد معامله باشد:

آنچه موضوع توافق طرفین است بایستی کاملا مشخص باشد.

• مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هریک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آن را می کند.
• مورد معامله باید مالیت داشته باشد و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد.

به طور مثال نمی توان خرید و فروش مشروبات الکی را موضوع بیع قرارداد.

• مورد معامله باید مبهم نباشد، مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی می باشد.

به طور مثال ، نمی توان یک خانه از چندین خانه در یک آپارتمان را فروخت بلکه باید دقیقا مشخص باشد که کدام آپارتمان مد نظر طرفین است.

4- مشروعیت جهت معامله:

• در معامله لازم نیست که جهت آن تصریح شود. ولی اگر تصریح شود، جهت معامله مشروع باشد و الا باطل است.

در صورت عدم رعایت موارد فوق، حسب مورد بیع نامه باطل یا غیر نافذ  و یا قابل فسخ خواهد بود.

نکته های مهم در خصوص بیع نامه که لازم است بدانید.

• جنس فروخته شده باید مالیت داشته و مشروع باشد. (یعنی قانونا قابل خرید و فروش باشد لذا فروش مشروبات الکلی باطل است. )
• معلوم و معین باشد. (مردد بین دو چیز نباشد.)
• در حین معامله موجود باشد و فروشنده قدرت بر تسلیم مال فروخته شده را داشته باشد. (لذا فروش پرنده ای وحشی در آسمان به واسطه عدم دسترسی به آن باطل است.)
• شخص خریدار یا فروشنده قصد و رضایت به خرید و فروش نداشته‌اند. مانند اینکه اجبار غیر قابل تحمل در معامله شده‌اند.
• مال غیر مورد معامله واقع شده بدون اینکه رضایتی بر معامله از جانب وی وجود داشته باشد. شخص مالک وقوع معامله را تایید یا تنفیذ نمی نماید.
• اساسا شخص خریدار و فروشنده اهلیت و توانایی بر معامله نداشته اند(مانند معامله صغیر و مجنون ).
• مورد معامله یا مال فروخته شده وجود خارجی نداشته و مال موهومی یا مردد بین دو مال ، مورد خرید و فروش واقع شده است.
• شروط مبطل قرارداد در بیع نامه وجود دارد، مانند اینکه شرط شود با وجود وقوع عقد بیع ، مالکیت به مشتری منتقل نشود و غیره.

شرایط برهم زدن مبایعه نامه

مبایعه نامه به اشکال مختلف ممکن است که برهم بخورد.

هر یک از انواع بر هم خوردن معامله، آثار و شرایطی با خود همراه دارد. در ذیل انواع روش‌های بهم خوردن قرارداد را ملاحضه می کنید.

1- ابطال مبایعه نامه

عدم رعایت هر یک از شرایط اساسی صحت معاملات موضوع ماده 190 قانون مدنی موجب ابطال معامله است.

اگر مبایعه نامه ای هر یک از شرایط صحت معامله که در بالا به آن اشاره شد را نداشته باشد ، آن بیع نامه باطل است.

2- اقاله کردن ( برهم زدن با خواست طرفین )

اقاله زمانی اتفاق می افتد که هر دو طرف رضایتی نسبت به ادامه انجام تعهدات ذکر شده در مبایعه نامه نداشته باشند. در این صورت با رضایت طرفین می توان مبایعه نامه را اقاله کرد که موجب فسخ مبایعه نامه خواهد شد.

از آنجایی که مبایعه نامه بر اساس توافق و عقد طرفین انجام می شود از این رو ابطال آن معمولا به صورت یک طرفه امکان‌پذیر نیست.

3- فسخ مبایعه نامه

یکی دیگر از مواردی که طی آن می توان اقدام به فسخ بیع نامه کرد آن است که عقد مبایعه نامه به ضرر یکی از طرفین باشد و خسارت قابل توجهی را برای او به بار آورد. در این صورت شخص خسارت دیده می تواند با تقدیم دادخواست به استناد خیارات مندرج در قانون مدنی، نسبت به فسخ مبایعه نامه بدان نماید.

برای اینکه متوجه شویم از چه راه هایی می توان بیع نامه را فسخ کرد ، لازم است انواع خیارات را بشناسید .منظور از خیار در اینجا، اختیار یکی از طرفین معامله جهت فسخ مبایعه نامه یا به طور کلی فسخ قرارداد می باشد.

انواع خیارات ( اختیارات فسخ معامله )

خیارات ازقرار ذیل اند :

1 – خیارمجلس  2 – خیارحیوان  3 – خیارشرط . 4 – خیارتاخیرثمن . 5 -خیاررویت وتخلف وصف . 6 – خیارغبن . 7 – خیارعیب . 8 – خیارتدلیس . 9 – خیارتبعض صفته . 10 – خیارتخلف شرط.

1- خیار مجلس:

هریک از طرفین قرارداد بعد از عقد، فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند و در مجلس قرارداد هستند ،  اختیارفسخ معامله رادارند.

2- خیار حیوان:

اگر موضوع خرید و فروش ، حیوان باشد مشتري تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.

3- خیار شرط:

در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین براي بایع یا مشتري یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد .

4- خیار تاخیر ثمن:

هر گاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده و براي تأدیه ي ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه باید مبیع را تسلیم مشتري نماید و نه مشتري تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می شود.

5- خیار رویت و تخلف از وصف:

هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن اگر داراي اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.

6- خیار غبن:

غبن به معنای زیان و فریب است.

هر یک از متعاملین که در معامله، غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند.

غبن در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد.

7- در خیار عیب:

اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع، معیوب بوده مشتري مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله.

8- خیار تدلیس:

تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.

9- خیار تبعض صفقه:

خیار تبعض صفقه به این معناست که بیع نسبت به بخشی از معامله صحیح است و بخشی از معامله صحیح نیست.

خیار تبعض صفقه وقتی حاصل میشود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد. در این صورت مشتري حق دارد بیع را فسخ نماید. یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند. و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.

10- خیار تخلف شرط:

احکام خیار تخلف شرط به طوري است که در مواد 234 الی 245  قانون مدنی ذکر شده است.

برای مطالعه بیشتر در خصوص خیارات به مواد 396 تا 463 قانون مدنی مراجعه نمایید.

آثار فسخ و ابطال قرارداد چیست؟

در قانون مدنی به صراحت مشخص نیست که وضعیت قرارداد پس از فسخ چگونه می شود. اما می‌توان از آثار اقاله در این مورد نیز استفاده کرد. زیرا، در اقاله نیز به مانند فسخ قرارداد منحل شده و از بین می رود.

تفاوت اقاله و فسخ در این است که در اقاله دو طرف با توافق عقد را برهم می زنند. در حالی که در فسخ یکی از طرفین یا شخص ثالث نسبت به این امر اقدام می کند.

بنابراین وحدت  ملاک می‌توان گفت که در صورتی که عقدی در اثر فسخ از بین برود هریک از کالا و وجه نقد به مالک قبل از فسخ مسترد می شود. اگر در مبیع عیبی حادث شده باشد یا اینکه مبیع تلف شود. این موارد مانع از فسخ نمی باشد و در این حالت قیمت ،بدل یا ارش (تفاوت قیمت کالای سالم و معیوب) تعیین می‌شود.

نحوه عملی فسخ قرارداد چگونه است؟

جهت مشاوره و اخذ وکیل حقوقی با ما تماس بگیرید. 22350512 و 26766919