افراز، تفکیک، تقسیم: حتما شما نیز با اصطلاحات حقوقی افراز، تفکیک و تقسیم رو به رو شده‌اید. این اصطلاحات شاید در یک نگاه سطحی هم معنا به نظر برسند. اما نگاه تیزبین حقوقدانان به سادگی از کنار تفاوت های موجود بین واژه ها و اصلاحات حقوقی نمی گذرد. اصطلاحات افراز تفکیک و تقسیم تفاوت‌های ریشه‌ای با یکدیگر دارندکه به تفکیک آنها پرداخته‌ایم. البته گاهی به نادرست این واژه ها به جای یکدیگر به کار می روند که می تواند اثر حقوقی خود را بگذارد.
پیش از ورود به بحث افراز، تفکیک و تقسیم و بررسی هر یک از آنها، با برخی اصطلاحات حقوقی مرتبط آشنا می شویم.
با گروه وکلای آسا همراه باشید.
فهرست
اصطلاحات مرتبط با افراز، تفکیک و تقسیم
مال:
مال به تمام اشیاء و حقوقی که دارای ارزش اقتصادی است اطلاق می شود. به چیزی مال گفته می شود که دارای دو شرط اساسی باشد:
- نیازی را برآورده سازد.
- قابل اختصاص یافتن به شخص یا ملت معینی باشد.
مال منقول:
به اموال و اشیائی اطلاق می شود که بشود آنها را از محلی به محل دیگر منتقل نمود. در واقع اگر جابه جایی مال منجر به خراب شدن خود مال یا محل قرار گرفتن آن نشود، مال منقول است. مانند اتومبیل.
مال غیر منقول:
در مقابل به اموالی که انتقال آنها از محلی به محل دیگر ممکن نیست غیر منقول گفته می شود. جابه جایی مال غیرمنقول باعث خراب شدن خود مال غیر منقول یا محل قرار گرفتن آن می شود. مانند ساختمان.
مال مشاع:
مالی که چند نفر به صورت مشترک مالک آن هستند. هر یک از شرکا در مال مشاع سهمی دارند. به عبارت دقیق تر هر یک از شرکا در جزء جزء مال مشاع سهم دارند و نمی توان سهم هر یک را به طور دقیق معین کرد.
مال مفروز:
به مالی گفته می شود که مشاع بوده، اما اکنون به صورت چند سهم جداگانه درآمده و مالک مشخصی دارد. در مال مفروز شراکتی وجود ندارد.
افراز چیست؟
در مال مشاع، چند شخص مال مشترک مال می باشند و سهم هر کس به صورت جداگانه مشخص نیست. هر یک از شرکا در ذره و ذره ی مال سهم دارند و حتی یک نقطه ی کوچک، متعلق به همه ی آنان است. در این شرایط، اگر شرکا خواهان جدا شدن سهم خود باشند باید تقاضای افراز مال را مطرح نمایند.
افراز، در لغت به معنای جداسازی و در اصطلاح به معنای جدا کردن سهم شرکا از یکدیگر است. با افراز سهم هر یک از شرکا تعیین می شود و مال از حالت مشاع خارج شده و مفروض می شود.
انواع افراز:
افراز بر دو نوع است:
- افراز به تراضی: اگر خود شرکا با یکدیگر توافق نمایند که سهمشان از دیگران جداسازی شود، افراز به تراضی نامیده می شود.
- افراز به اجبار: اگر شرکا با یکدیگر توافق ننمایند و راضی به جداسازی سهم خود از دیگران نشوند، افراز به حکم دادگاه به عمل می آید. در این صورت هر یک از شرکا موظف به پذیرش قسمتی از مال مشاع است. افرازی که به این شکل به عمل می آید، افراز به اجبار نامیده می شود.
آیا همه ی اموال را می توان افراز نمود؟
خیر. همه ی اموال قابلیت افراز ندارند. افراز برخی اموال به موجب قانون ممنوع است. این اموال غیر قابل افراز نامیده می شوند.
مثلا به موجب ماده ی 595 قانون مدنی،” اگر افراز مال باعث از بین رفتن ارزش کل مال یا سهم یکی از شرکا شود، انجام آن ممنوع است.” اگر مال غیرقابل افراز باشد، برای تعیین سهم هر یک از شرکا، باید از اداره ی ثبت یا دادگاه گواهی مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک صادر می شود.
در این صورت متقاضی می تواند با استفاده از همین گواهی از دادگاه محل وقوع آن، تقاضای صدور دستور فروش شود. در رویه قضایی، تقاضای دستور فروش به موجب دادخواست به عمل می آید.
افراز چگونه انجام می شود؟
اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، تقاضای افراز به اداره ی ثبت محل وقوع ملک تقدیم می شود. اما چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، تقاضای افراز از دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک به عمل می آید. پس از وصول درخواست افراز، مسئول واحد ثبتی، رسیدگی به تقاضای افراز را به نماینده ثبت ارجاع می نماید. نماینده با مراجعه به پرونده، وضعیت ثبتی آن را بررسی و سپس نظر خود را اعلام می نماید.
با تائید پایان جریان ثبتی و اینکه ملک دارای سند مالکیت معارض نیست، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ماموریت می دهد که در حضور متقاضی و سایر شرکا، محل مورد نظر را معاینه نماید. سپس با توجه به سوابق ثبتی و با رعایت حقوق شرکا نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضا نماینده ثبت و کلیه شرکا حاضر برساند.
علاوه بر آن نقشه بردار صورت مجلسی تنظیم نموده و در آن حدود، مساحت، مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را تعیین می نماید. این صورت مجلس نیز به امضای نماینده ثبت و شرکا حاضر می رسد.
مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و بررسی صورت مجلس و نقشه، در خصوص رد یا قبول درخواست افراز و نحوه ی تصمیم خود را اعلام می نماید. شرکا ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ این تصمیم می توانند به آن اعتراض نمایند.
اعتراض به تصمیم اداره ثبت:
تصمیم واحد ثبتی در مورد قابل افراز بودن یا نبودن ملک، در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قابل اعتراض است. دادگاه برای رسیدگی به این اعتراض وقت رسیدگی تعیین نموده و وضعیت ثبتی ملک را استعلام می نماید. سپس موضوع به کارشناس ارجاع می شود.
در پایان اگر دادگاه با نظر اداره ی ثبت مخالف باشد آن را فسخ می نماید و چنانچه نظر اداره ی ثبت را بپذیرد، آن را تائید می نماید.
نکاتی در مورد افراز:
- پس از افراز دیگر مال مشاعی وجود نخواهد داشت و شراکت شرکا پایان می یابد.
- چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، تقاضای افراز از واحد ثبتی محل وقوع ملک به عمل می آید.
- چنانچه جریان ثبتی ملکی خاتمه نیافته باشد، مرجع صالح برای تقاضای افراز دادگاه محل وقوع آن ملک است.
- در خصوص مال مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که تعارض حل نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
- دعوی افراز توسط یک یا چند نفر از شرکا، علیه شرکای دیگر به عمل می آید.
- هزینه ی افراز براساس ارزش معاملاتی ملک به نرخ روز محاسبه می شود.
تفکیک چیست؟
تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن است. منظور از تفکیک، تبدیل مال به قطعات کوچکتر است. مثلا اگر زمینی به مساحت 1000 متر داریم، آن را به چهار قطعه ی 250 متری تفکیک می کنیم. در تفکیک الزامی وجود ندارد که مال مشاع باشد. گاهی کل زمین متعلق به یک شخص است، اما این شخص تمایل دارد زمین خود را به قطعات کوچکتر تفکیک کند. البته تفکیک در مال مشاع نیز امکان پذیر است. اما با تفکیک مال مشاع شراکت پایان نمی یابد. بلکه شرکا در تمام قطعات کوچک جدید سهم دارند و در جزء جزء آن شریک هستند.
مثلا محمد، علی، امین و امید به صورت شریکی یک زمین 1000 متری دارند و در جزء جزء آن سهیم اند. حال اگر این زمین 1000 متری، به 4 زمین 250 متری تفکیک شود، هر چهار نفر آنها در جزء جزء این 4 قطعه شریک هستند.
نکاتی در مورد تفکیک:
- تقاضای تفکیک از اداره ی ثبت محل وقوع ملک به عمل می آید.
- هزینه تفکیک براساس ارزش معاملاتی ملک به نرخ روز محاسبه می شود.
تقسیم چیست؟
تقسیم به معنای جدا کردن سهم شرکا در مال است. در واقع تقسیم مفهومی اعم از تفکیک و افراز دارد و تفکیک و افراز نوعی تقسیم هستند. مثلا ماترک متوفی بین ورثه ی او تقسیم می شود و این تقسیم هم شامل اموال منقول و غیرمنقول می شود. مثلا امین فوت می کند و اموال او باید بین سه فرزند و همسرش تقسیم شود.
شرکا می توانند تقسیم نامه را به صورت سند رسمی یا عادی تنظیم نمایند.
قانون تقسیم
مواد 591 به بعد قانون مدنی به موضوع شراکت و تقسیم پرداخته است.
نکاتی در خصوص تقسیم:
- سن افراد تاثیری بر روی تقسیم ندارد اما قانون امور حسبی جهت حمایت از حقوق محجورین و غایبین احتمالی بیان می دارد اگر بین مالکین شخصی محجور و یا غایب باشد تقسیم با دادگاه است.
تفاوت افراز با تفکیک:
با توجه به مطالب پیش گفته تفاوت های افراز و تفکیک عبارتند از:
- تقاضای افراز را تنها می توان نسبت به اموال مشاع مطرح نمود. اما تقاضای تفکیک هم نسبت به مال مفروز و هم نسبت به مال مشاع قابل طرح است.
- تقاضای افراز هم در اداره ی ثبت و هم در دادگاه قابل طرح است. اما تقاضای تفکیک را تنها می توان در اداره ی ثبت مطرح نمود.
- در صورت اعتراض به امر تفکیک خود اداره ثبت صالح به رسیدگی است، اگر امر افراز مورد اعتراض یاشد، دادگاه صالح به رسیدگی خواهد بود.
- با انجام افراز اشاعه بین شرکا خاتمه یافه و مال از حالت مشاع خارج می شود. اما تفکیک موجی خاتمه ی اشاعه نمی شود و با انجام تفکیک باز هم مال بین شرکا مشترک باقی می ماند.
- در نتیجه ی افراز سهم هر یک از شرکا تعیین می شود. اما با تفکیک مال مشاع سهم هر یک شرکا مشخص نمی شود و فقط مال مشاع به قطعات کوچکتری تقسیم می شود.
- افراز ممکن است با تراضی و توافق شرکا به عمل آید یا به حکم و اجبار دادگاه. اما تفکیک تنها به رضایت شرکا اتفاق می افتد.
- در افراز اگر بین شرکا محجوری وجود داشته باشد، افراز الزاما از طریق دادگاه به عمل می آید. اما حجر شرکا در تفکیک بی تاثیر است.
جهت مشاوره در خصوص تفکیک، تقسیم و افراز املاک خود با وکیل ملکی در ارتباط باشید 22350512
دیدگاهتان را بنویسید