حق مالکیت بعضی از اموال تنها به یک شخص اختصاص ندارد. بعضی اموال دارای مالکین متعدد هستند و چند نفر به صورت اشتراکی صاحب آن مال هستند. این اموال مشاع نامیده می شوند. در این املاک نمی توان سهم هر شریک را به طور دقیق مشخص کرد، زیرا همه ی شرکا، مالک ذره ذره ی مال هستند. پس کسی نمی تواند بخشی از مال را مشخص کرده و در آن تصرف کند. پس اگر شریکی بخواهد سهم خود را بفروشد، چه باید بکند؟ اساسا فروش مال مشاع به چه شکل انجام می شود؟

در این مقاله، فروش مال مشاع، موضوعی است که گروه وکلای آسا به بررسی آن می پردازد.

 

اصطلاحات مرتبط با فروش مال مشاع:

پیش از ورود به بحث باید مفاهیم زیر را بشناسیم:

  • مال مشاع: به مالی گفته می شود که چند نفر به صورت مشترک مالک آن هستند. هر یک از شرکا در مال مشاع سهمی دارند. به عبارت دقیق تر هر یک از شرکا در جزء جزء مال مشاع سهم دارند و نمی توان سهم هر یک را به طور دقیق معین کرد.
  • مال مفروز: به مالی گفته می شود که مشاع بوده، اما اکنون به صورت چند سهم جداگانه درآمده و مالک مشخصی دارد. در مال مفروز شراکتی وجود ندارد.
  • افراز: افراز، در لغت به معنای جداسازی و در اصطلاح به معنای جدا کردن سهم شرکا از یکدیگر است.
  • تفکیک: تفکیک در لغت به معنای جزء جزء کردن است. منظور از تفکیک، تبدیل مال به قطعات کوچکتر است.

مال مشاع چیست؟

هنگامی حق چند مالک در یک شیء واحد جمع شود، بین آنها شراکت ایجاد می شود. ایجاد این شراکت می تواند به اختیار آنها باشد؛ مانند اینکه حسن و علی تصمیم بگیرند با یکدیگر یک زمین بخرند و هر یک مالک 1/2 آن زمین باشد. یا شراکت می تواند بدون اختیار طرفین و به صورت قهری ایجاد شود. مثلا فردی فوت کند و اموال او به فرزندانش حسن و علی به ارث برسد. در این حالت بدون خواست و اراده ی حسن و علی بین آن دو شراکت ایجاد شد.

پس یک مال زمانی مشاع محسوب می شود که:

  • اولا چند مالک داشته باشد؛
  • دوما حقوق مالکان متعدد در یک مال واحد جمع شده باشد؛
  • سوما هر یک از شرکا در ذره ذره ی آن مال مالکیت داشته باشند؛
  • چهارما سهم هیچ یک از شرکا از دیگران متمایز نشده باشد. یعنی نتوان بخش مشخصی را به عنوان سهم علی یا سهم حسن در نظر گرفت.

فروش مال مشاع یعنی چه؟

همان طور که گفتیم در مال مشاع سهم هیچ یک از شرکا مشخص نیست. تنها میزان سهم شرکا مشخص است. مثلا می دانیم 1/2 زمین متعلق به علی است. اما کدام یک دوم؟ کدام قسمت زمین؟ پاسخ به هیچ یک از این سوالات مشخص نیست. حال در نظر بگیرید علی می خواهد سهم او مشخص شود. در این صورت مطابق ماده ی 589  قانون مدنی باید گفت، هر یک از شرکا می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید.

تقسیم به معنای جدا کردن سهم شرکا در مال است. در واقع تقسیم مفهومی اعم از تفکیک و افراز دارد. مثلا ماترک متوفی بین ورثه ی او تقسیم می شود و این تقسیم شامل اموال منقول و غیرمنقول می شود. اما این تقسیم به چه شکلی ممکن است به عمل آید؟

نحوه ی تقسیم مال مشاع:

تقسیم مال مشاع به دو صورت ممکن است انجام شود:

  • تقسیم به توافق: اگر خود شرکا با یکدیگر توافق نمایند که سهم شان از دیگران جدا شود،  تقسیم صورت گرفته به تراضی نامیده می شود. به موجب ماده ی 591 قانون مدنی، اگر تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند، تقسیم به هر نحوی که شرکا توافق کنند به عمل می آید.
  • تقسیم به اجبار: اگر بین شرکا توافقی حاصل نشود، تقسیم به اجبار و با حکم دادگاه به عمل می آید. تقسیم مال مشاع به اجبار دادگاه از طرق زیر انجام می شود:

اما روال و شکل این تقسیم، بستگی به مال مشاع دارد. به این معنی که بعضی از اموال قابل افراز هستند. یعنی می توان سهم شرکا را در مال از یکدیگر جدا کرد. اما بعضی از اموال قابلیت افراز ندارند. در مورد این اموال تقسیم به صورت افراز منتفی است. در بعضی موارد افراز منع قانونی دارد.

چه زمانی افراز ممکن نیست؟

  1. زمانی که افراز موجب از بین رفتن کل ارزش مال مشاع شود، افراز ممنوع است.
  2. اگر افراز مال موجب از ارزش افتادن سهم یکی از شرکا شود، افراز ممنوع است.
  3. تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم امکانپذیر نیست.
  4. اگر افراز موجب ورود ضرر به شریکی شود که متقاضی افراز نیست، افراز ممکن نیست.

راه اول افراز:

اگر مال مشاع تجزیه پذیر باشد، تقسیم مال مشترک از طریق افراز انجام می شود. افراز یعنی جدا کردن مال شرکا از یکدیگر. مثلا یک زمین 300 متری داریم که 3 مالک دارد که هر یک 1/3 از آن سهم دارد. یعنی زمین بین سه نفر مشاع است. با توجه به اینکه زمین یک مال تجزیه پذیر است، پس تقسیم آن از طریق  افراز ممکن است. در این صورت با تقاضای افراز، سهم هر یک از شرکا دقیقا مشخص شده و زمین مشاع اولیه به سه زمین 100 متری مفروز تبدیل می شود.

افراز چگونه انجام می شود؟

اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، تقاضای افراز به اداره ی ثبت محل وقوع ملک تقدیم می شود. اما چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، تقاضای افراز از دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک به عمل می آید. پس از وصول درخواست افراز، مسئول واحد ثبتی، رسیدگی به تقاضای افراز را به نماینده ثبت ارجاع می نماید. نماینده با مراجعه به پرونده، وضعیت ثبتی آن را بررسی و سپس نظر خود را اعلام می نماید. با تائید پایان جریان ثبتی و اینکه ملک دارای سند مالکیت معارض نیست، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ماموریت می دهد که در حضور متقاضی و سایر شرکا، محل مورد نظر را معاینه نماید. سپس با توجه به سوابق ثبتی و با رعایت حقوق شرکا نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضا نماینده ثبت و کلیه شرکا حاضر برساند. علاوه بر آن نقشه بردار صورت مجلسی تنظیم نموده و در آن حدود، مساحت، مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را تعیین می نماید.این صورت مجلس نیز به امضای نماینده ثبت و شرکا حاضر می رسد.

مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و بررسی صورت مجلس و نقشه، در خصوص رد یا قبول درخواست افراز و نحوه ی تصمیم خود را اعلام می نماید. شرکا ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ این تصمیم می توانند به آن اعتراض نمایند.

اعتراض به تصمیم اداره ثبت:

تصمیم واحد ثبتی در مورد قابل افراز بودن یا نبودن ملک، در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قابل اعتراض است. دادگاه برای رسیدگی به این اعتراض وقت رسیدگی تعیین نموده و وضعیت ثبتی ملک را استعلام می نماید. سپس موضوع به کارشناس ارجاع می شود. در پایان اگر دادگاه با نظر اداره ی ثبت مخالف باشد آن را فسخ می نماید و چنانچه نظر اداره ی ثبت را بپذیرد، آن را تائید می نماید.

برای مطالعه بیشتر در مورد افراز می توانید مطلب افراز، تفکیک و تقسیم را در سایت گروه وکلای آسا مطالعه نمایید.

 

راه دوم فروش: 

اگر پس از رسیدگی در اداره ی ثبت یا دادگاه، ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود، باید به سراغ راه دیگری برای تقسیم مال مشاع برویم. راه دوم همان فروش مال مشاع است. در این روش متقاضی باید از اداره ی ثبت محل وقوع ملک، گواهی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک دریافت شود. متقاضی با استفاده از این گواهی از دادگاه محل وقوع ملک تقاضای فروش مال مشاع را می نماید. این تقاضا باید با تقدیم دادخواست به عمل آید.

دستور فروش مال :

پس از دریافت گواهی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک، متقاضی یا متقاضیان باید ضمن دادخواستی، از دادگاه محل وقوع ملک، تقاضای فروش مال مشاع را نمایند. این دادخوست باید به طرفیت شرکای دیگر داده شود. دادگاه پس از رسیدگی، دستور فروش مال مشاع را صادر می نماید. این تصمیم حکم یا قرار نیست و همان طور یک معلوم است دستور است. پس قابلیت اعتراض، اعم از تجدیدنظر و فرجام را ندارد. دادگاه پس از صدور دستور فروش، آن را به دایره ی اجرای احکام داده، و مدیر اجرای احکام مطابق مقررات قانون اجرای احکام در خصوص مزایده و فروش مال مشاع عمل می نماید.

 

دانلود نمونه دستور فروش مال مشاع

فروش مال مشاع بدون اذن شریک:

هر شریک می تواند در سهم خود هر تصرفی می خواهد انجام دهد. مثلا اگر علی مالک 1/3 از زمین است، می تواند 1/3 آن را بفروشد یا اجاره دهد و … . این قبیل تصرفات حقوقی هستند و انجام آنها منعی ندارد. اما با توجه به اینکه در مال مشاع همه ی شرکه در جزء جزء مال سهیم هستند، نمی توان 1/3 علی را دقیقا مشخص کرد تا بتوان تصرف مادی در آن انجام داد. یعنی مثلا خریدار نمی داند 1/3 که خریداری کرده کجاست که آن را تملک و استفاده نماید. پس تصرف حقوقی از جمله فروش سهم خود در مال مشاع جایز است. اما تصرف مادی باید با اذن دیگر شرکا باشد.

حال اگر علی علاوه بر 1/3 خود، سهم دیگر شرکا را هم بفروشد، تکلیف چیست؟

در این حالت اقدام علی نسبت به 2/3 دیگر که سهم شرکای اوست، معامله ی فضولی محسوب می شود. برای مطالعه ی بیشتر به مطلب معامله ی فضولی در سایت گروه وکلای آسا مراجعه نمایید.

آیا فروش مال مشاع جرم است؟

اگر شریک تنها سهم خود را بفروشد، با وجود مشاع بودن مال، اقدام او جرم نیست. اما اگر شریک علاوه بر سهم خود، سهم شرکای دیگر را نیز انتقال دهد، عمل او انتقال مال غیر بوده و جرم محسوب می شود. قبلا در خصوص فروش مال غیر یک مقاله منتشر کرده ایم پیشنهاد می کنیم همین الان آن را بخوانید :  مطالعه مقاله : فروش مال غیر 

جهت مشاوره و تنظیم قرارداد با وکیل ملکی با ما در ارتباط باشید 22350512

5 1 ثبت رای
امتیاز مقاله
مشترک شدن
اطلاع رسانی کن
guest
0 نظر
بازخورد درون خطی
دیدن تمام نظرات
0
دوست دارید مشارکت کنید ؟ لطفا نظری بدهید!x
()
x