ویروس کرونا علاوه بر اینکه بر سلامت جسم افراد تاثیر گذاشته، باعث ایجاد رکود شدید در اقتصاد کل کشورهای جهان نیز شده است. از یک طرف مردم نگران سلامتی خود و از طرف دیگر نگران تعهدات مالی خود هستند. تاثیر ویروس کرونا بر قراردادهای اجاره اماکن تجاری چیست؟
با دستور دولت، اکثر اصناف تا 20 فروردین باید تعطیل باشند و حق فعالیت ندارند. ممکن است این محدودیت تمدید شود و اصناف تا چندین ماه یا اجباراً تعطیل و یا به دلیل عدم وجود مشتری آسیب جدی اقتصادی را متحمل شوند. اشخاصی که در این اصناف فعال هستند، مانند سایرین و چه بسا بیشتر از آنان درگیر مسائل اقتصادی از قبیل اجاره مغازه، چک‌های خرید کالا، تعهدات تامین کالا و… هستند. آیا دولت برای این امور نیز چاره اندیشیده و یا اینکه صرفاً دستور تعطیلی آنها را صادر نموده است؟
در این مقاله به آثار ویروس کرونا بر قراردادهای اجاره اماکن تجاری می‌پردازیم.
همچنین جهت مطالعه بیشتر می توانید به مقاله تاثیر فورس ماژور بر قراردادها را مطالعه فرمایید.
دولت یکسری مشاغل را به عنوان مشاغلی که به صورت مستقیم از شیوع ویروس کرونا آسیب دیدند معرفی نموده است که مهم‌ترین آنها عبارتند از: هتل‌ها، رستوران‌ها، تالارها، خشک‌شویی‌ها و … هستند.
فهرست
شیوع ویروس کرونا چه تاثیری بر آن قرارداد های اجاره تجاری دارد؟
فورس ماژور در اصطلاح حقوقی به معنای بروز هر حادثه خارجی که از حیطه اختیار و قدرت شخصی که تعهد را بر عهده دارد خارج باشد و متعهد توان جلوگیری از آن را نداشته باشد ، هرچند اصل بر لزوم پایندی قراردادهاست و اشخاص تمام تلاش خود را انجام می‌دهند که به تعهدات قرادادی خود عمل کنند اما چنانچه حادثه ای رخ دهد که هیچ یک از طرفین قادر به دفع آن نباشند و هیچ یک در وظایف خود کوتاهی نکرده باشند و موضوع هم قابل پیش‌بینی نبوده باشد و در واقع خارج از توان متعهد بوده ، می‌تواند از مصادیق فورس ماژور باشد.
آیا فورس ماژور به مستاجر حق فسخ قرارداد را می‌دهد؟
در خصوص این موضوع اختلاف نظر وجود دارد.
برخی از حقوق دانان بر این عقیده هستند که با توجه به قواعد حاکم بر قراردادها و مواد 228 و 229 قانون مدنی، فورس ماژور به مستاجر این حق را نمی‌دهد تا در صورت بروز حوادث قهری مانند شیوع ویروس کرونا، قرارداد اجاره را فسخ نماید، بلکه استحقاق مالک را در گرفتن خسارت از مستاجر از بین می‌برد. به عبارت دیگر مالک حق گرفتن خسارت قراردادی و غیر قراردادی را از مستاجر به دلیل بروز فورس ماژور ندارد.
برخی از حقوق دانان بر این عقیده هستند که به استناد مواد 471، 481 و 496 قانون مدنی و با استنباط از شرایط مشابه، می توان این مواد قانون مدنی را به وضعیت مستاجرین تجاری عمومیت داد. بر مبنای این مواد، قرارداد اجاره در اسن شرایط به علت عدم امکان انتفاع، منفسخ است و یا به مستاجر حق فسخ می دهد.
منبع این استدلال کتاب عقود معین دکتر کاتوزیان، بخش “ از بین رفتن قابلیت انتفاع” است.
آیا فورس ماژور به مستاجر این حق را می‌دهد که اجاره بها را پرداخت نماید؟
شیوع ویروس کرونا و یا فورس ماژور این حق را به مستاجر نمی‌دهد که در دوران تعطیلی اماکن تجاری اجاره‌بها پرداخت ننماید ولیکن در صورتی که با مالک به توافق نرسند، به نظر می‌رسد بر اساس سایر اصول حقوقی مانند اصل انصاف، مستاجر می‌تواند از دادگاه درخواست تعدیل اجاره‌بها را نماید.
دادگاه با بررسی شغل و میزان ضرر وارده می‌تواند مبلغ اجاره را می تواند تعدیل نماید. البته به‌طورکلی باید دانست که تعدیل قرارداد قاعده ای است که در موارد استثنایی اجرا می شود و اصل بر این است که اشخاصی که قراردادی را منعقد می کنند، بدون توجه به اینکه چه تغییرات و تحولاتی در بازار یا در موقعیت این اشخاص رخ می دهد، ملزم و متعهد به قراردادهای خود هستند و نمی توانند صرفا به دلیل اینکه اجرای قرارداد برایشان دشوار شده یا سود کمتری می برند از اجرای تعهدات‌شان خودداری کنند. لذا پذیرش تعدیل با نظر دادگاه است.
دولت برای کمک به اصناف آسیب دیده چه طرحی دارد؟
بر اساس مصوبه ستاد اقتصادی دولت، مقرر گردیده که مبلغ 750 هزار میلیارد ریال تسهیلات با نرخ بهره 12 درصد به مشاغل آسیب دیده پرداخت شود. رئیس کل بانک مرکزی با بیان اینکه مشاغل مشمول این مصوبه در ستاد اقتصادی دولت و با همکاری نظام بانکی مشخص و دستورالعمل مربوط به شبکه بانکی ابلاغ خواهد شد، افزود: طبق مصوبه ستاد اقتصادی دولت، این تسهیلات به واحدهای آسیب دیده که اشتغال خود را حفظ کرده‌اند، پرداخت خواهد شد.
بازپرداخت اقساط این تسهیلات، دو ساله است و برای شروع بازپرداخت اقساط، تنفس چند ماهه در نظر گرفته خواهد شد. همچنین این تسهیلات به اشخاصی داده می‌شود که کارگران خود را اخراج نکرده باشند.
به نظر می‌رسد دولت می‌تواند با حذف مالیات بر اجاره املاک ، مالکان املاک تجاری را تشویق نماید تا با دادن تخفیف به مستاجران موافقت کرده و از این طریق از ورشکستگی اصناف و ایجاد پرونده‌های قضایی جلوگیری نمایند.
دیدگاهتان را بنویسید