خرید و فروش ملک بازداشتی

ملک بازداشتی ملکی است که به جهات قانونی توقیف شده و انجام معامله نسبت به آن ممنوع است. ممکن است شما  قصد فروش ملک بازداشتی و یا قصد خرید ملک بازداشتی را داشته باشید.

یا از افرادی باشید که ملکی را خریداری کرده و بعد متوجه شده اید ملک توقیف شده است.

یا ممکن است ملکی به نفع شما بازداشت شده باشد و بعد متوجه شوید که مالک قصد فروش آن را دارد. جزو هر یک از دسته های فوق که باشید، این مطلب مخصوص شما است.

با گروه وکلای آسا همراه باشید.

 

بازداشت ملک یعنی چه؟

بازداشت یا همان توقیف ملک یعنی مقام قضایی به دلایل قانونی، دستور جلوگیری از نقل و انتقال مالی را صادر می نماید.

به این ترتیب با وجود آن که شخص همچنان مالک مال تلقی می شود، اما اختیار نقل و انتقال ملک از او سلب می شود.

مثلا علی مبلغ 100 میلیون تومان بابت مهریه به همسر خود بدهکار است. در صورتی که همسر علی از طریق اداره ی اجرای اسناد رسمی، مهریه خود را مطالبه نموده و ملک قابل توقیفی متعلق به علی را معرفی نماید، آن ملک به نفع همسر علی توقیف می شود و علی نمی تواند آن ملک را معامله نماید.

ملک بازداشتی چیست؟

با توجه به توضیحات بند قبل، املاک بازداشتی به املاکی گفته می شود که خرید و فروش آن‌ها به دستور مقامات قضایی ممکن نیست.

به خریداران توصیه می شود قبل اقدام به انعقاد قرارداد، به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه و در خواست استعلام نمایند.

سپس در صورت نبود مانع قانونی، به معامله ملک اقدام کنند.

چرا که مشخصات املاک بازداشتی در دفتر مخصوصی در اداره ثبت اسناد موجود است و زمانی که استعلام ثبتی توسط دفتر اسناد رسمی صورت گیرد، بازداشتی بودن ملک مشخص می‌شود. 

انواع بازداشت ملک:

دلیل بازداشت ملک اهمیت بسیار زیادی دارد. چرا که مدت زمان بازداشت ملک، بر اساس دلیل بازداشت مشخص خواهد شد. در واقع بازداشت املاک با توجه به دلیل اجرای حکم، به دو نوع موقت و دائم تقسیم می شود:

 

بازداشت موقت ملک:

گاهی املاک به دستور مقامات قضایی تا صدور حکم نهایی به صورت موقت بازداشت می ‌­شوند؛

برای مثال املاکی که بابت ضمانت و کفالت از سوی مالک به مرجع قضایی معرفی می‌شود تا دادگاه به طور موقت شخصی را آزاد کند یا توقیف کردن ملک به عنوان تامین خواسته.

 در این نوع از بازداشت، املاک به صورت موقت در اختیار مراجع قضایی قرار گرفته و پس از تشکیل جلسات دادگاه و صدور حکم، در صورت رفع موارد قضایی ملک مورد نظر آزاد خواهد شد.

از جمله مواردی که املاک به صورت موقت بازداشت می شود می توان به موارد زیر اشاره کرد:

  • وثیقه قرار دادن ملک برای آزادی فرد محکوم برای مدتی زمان مشخص
  • توقیف ملک به منظور اطمینان از پرداخت بدهی توسط مالک (تامین خواسته)
  • وثیقه قرار دادن ملک برای ضمانت افراد

بازداشت دائم ملک:

در موارد بازداشت دائمی، ملک به طور کامل از اختیار و مالکیت مالک خارج شده و به نفع دولت مصادره می شود و بعد از طی مراحل قانونی، جزو اموال دولتی محسوب می گردد.

این نوع املاک به سبب تخلف صورت گرفته در ملک یا نحوه به دست آوردن آن توسط دولت توقیف می شوند.

این املاک حتی پس از تشکیل دادگاه و صدور حکم، به نفع دولت به فروش رسیده و تمامی مزایای حاصله عاید دولت می گردد. مانند ملکی که محل تولید مشروبات الکلی بوده یا ملکی که از طریق پولشویی خریداری شده است.

نکته ی مهم این است که تا پیش از تعیین تکلیف این املاک، هر نوع معامله اعم از خرید و فروش نسبت به آنها، باطل و غیر قانونی است.

 

چگونه املاک ثبت شده را بازداشت کنیم؟

یکی از مهم ترین موضوعات در خرید ملک بازداشتی این است که رویه عملی بازداشت ملک را بدانیم.

با انجام 8 مرحله ی زیر، املاکی که در اجرای ماده ی 22 قانون ثبت، ثبت گردیده است، بازداشت می شوند:

  1. وصول دستور بازداشت از مراجع صلاحیت دار به اداره ثبت محل
  2. دستور ثبت نامه در دفتر اندیکاتور و ارجاع به دفتر املاک بازداشتی به وسیله مسئول اداره
  3. ارسال به بایگانی جهت ضمیمه نمودن پرونده و تحویل به دفتر املاک بازداشتی
  4. بررسی و تهیه نامه بازداشت ملک بوسیله متصدی دفتر بازداشتی پس از احراز مالکیت
  5. ثبت مراتب بازداشت در دفتر املاک و دفتر بازداشتی و اخبار در پیش نویس سند مالکیت و اصل سند در صورت ارائه سند و ممهور نمودن پیش نویس به مهر بازداشت
  6. امضاء نامه بازداشت ملک و ثبت دفتر املاک و دفتر بازداشتی توسط مسئول مربوطه
  7. صدور نامه بازداشت ملک از دفتر اندیکاتور
  8. ارسال نامه همراه با سند به مرجع مربوطه

 

روش بازداشت املاک ثبت نشده چگونه است؟

املاک ثبت نشده، املاکی هستند که سند مالکیت ندارند و به آنها املاک جاری نیز گفته می شود. روش بازداشت این املاک نیز در مراحل زیر خلاصه می شود:

  1. وصول دستور بازداشت از مراجع صلاحیت دار به ثبت محل.
  2. دستور ثبت نامه در دفتر اندیکاتور و ارجاع به دفتر املاک بازداشتی بوسیله مسئول اداره.
  3. ارسال به بایگانی جهت ضمیمه نمودن پرونده و تحویل به دفتر املاک بازداشتی.
  4. بررسی و تهیه نامه بازداشت ملک بوسیله متصدی دفتر بازداشتی پس از احراز مالکیت.
  5. امضاء نامه بازداشت ملک توسط مسئول اداره.
  6. صدور نامه بازداشت ملک از دفتر اندیکاتور.
  7. ارسال نامه به مرجع مربوطه.

 

چگونه ملک بازداشتی را تشخیص دهیم؟

در بسیاری از مواقع مالکین با اطلاع از غیرقانونی بودن  فروش ملک بازداشتی / خرید ملک بازداشتی نسبت به فروش ملک خود اقدام می کنند.

این عمل می تواند برای خریداران مشکلاتی را به دنبال داشته باشد. بنابراین باید در زمان انجام معامله بررسی های لازم را انجام داده و با اطمینان کامل نسبت به معامله مورد نظر اقدام کرد. از روش های زیر می توان بازداشتی بودن ملک را تشخیص داد:

  • اولین روش توجه به سند مالکیت است. چرا که دستور مرجع قضایی دائر بر بازداشت ملک، با اطلاعات کامل مرجع مربوطه در سند درج می گردد. برای بررسی این مورد، اگر سند ملک از نوع تک برگی بود، به پشت سند توجه کنید. اما اگر سند ملک از نوع منگوله دار و دفترچه ای بود، باید به صفحات آخر آن قسمت نقل و انتقال ملک توجه کنید.

 

  • چنانچه در پشت سند ملک قید نشده باشد، تشخیص بازداشتی بودن ملک تنها از طریق استعلام از دفاتر اسناد رسمی ممکن خواهد بود. لذا برای اطمینان از توصیه می شود پیش از پرداخت هر گونه وجهی تمامی مراحل مربوط به تنظیم مبایعه نامه و نقل و انتقال ملک مورد نظر در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

توجه داشته باشید که در برخی از سندهای بازداشتی به بازداشت بودن آن اشاره نشده است مانند مواردی که کسی برای آزادی دوست یا نزدیکانش موقتاً سند خود را به عنوان وثیقه ملکی به دادگاه معرفی می­ کند.

در این موارد فقط یک فرم مخصوص پر می­ شود و مالک ملک آن را امضاء می­ کند و کپی سند ملک هم در پرونده ضبط می­ شود اما چیزی در سند مبنی بر بازداشت بودن آن درج نمی­ شود.

خرید ملک بازداشتی /  فروش ملک بازداشتی 

املاک بازداشتی به صورت کامل تحت اختیار مقامات قضایی قرار می گیرند. بنابراین تمامی امور مربوط به خرید و فروش و یا نقل و انتقالات ملک مورد نظر به دلیل بازداشت آن، از مالک سلب می شود. به همین سبب هر گونه معامله و خرید و فروشی پیرامون املاک بازداشتی باطل بوده و به عبارتی غیرقانونی می باشند.

چنانچه مالک برخلاف قانون نسبت به خرید و فروش ملک بازداشتی اقدام کند، این عمل جرم محسوب شده و او به عنوان مجرم شناخته می شود.

 

خرید و فروش ملک بازداشتی چه حکمی دارد؟

از نظر حقوقی خرید و فروش املاک بازداشتی ممنوع و باطل است.

به این معنا که فروشنده حق انتقال ملک را ندارد و خریدار، مالک ملک نمی‌شود.

بنابراین اگر معامله‌ای صورت بگیرد، آن معامله باطل است. از نظر کیفری نیز خرید و فروش این‌گونه املاک جرم محسوب می‌شود. مطابق ماده ی 663 قانون مجازات اسلامی، هر کس عالما در اشیایی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده است، بدون اجازه، دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف باشد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد. 

چگونه می توان فروش ملک بازداشتی را باطل نمود؟

مطابق ماده ی 56 قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده، باطل و بلااثر است.

قابل ذکر است که حتی در مواردی که مالک ملک را با سند عادی به فرد دیگری منتقل نماید، کسی که ملک به نفع او بازداشت شده است می تواند تایید بطلان فروش ملک بازداشت شده را از دادگاه درخواست کند. خواهان دعوا کسی است که ملک به نفع او بازداشت شده است و خوانده دعوا نیز خریدار و فروشنده آن ملک می باشند. البته هر یک از خریدار و فروشنده نیز می توانند چنین دعوایی را مطرح نمایند.

دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد. در این دعوا نیازی به صدور اجراییه نیست و رای دادگاه جنبه اعلامی دارد. یعنی اینکه دادگاه در رای خود اعلام می کند که معامله به جهت بازداشت بودن ملک باطل است. همین رای موجب می گردد که معامله انجام شده باطل شود و نیازی به صدور اجراییه از دادگاه نمی باشد.

 

دستور فروش ملک مشاع بازداشتی:

مال مشاع مالی است که چند نفر به صورت مشترک مالک آن هستند. هر یک از شرکا در مال مشاع سهمی دارند. به عبارت دقیق تر هر یک از شرکا در جزء جزء مال مشاع سهم دارند و نمی توان سهم هر یک را به طور دقیق معین کرد.

پرسش این است که آیا می توان ملک مشاع را بازداشت کرد؟ و اینکه آیا می توان تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع بازداشتی را مطرح کرد؟

نکته ی اول اینکه توقیف ملک مشاعی، تنها در صورتی امکان پذیر است که مقدار مال توقیف شده از سهم بدهکار برداشته شود.

بنابراین نمی توان سهم دیگر شرکا را توقیف کرد. نکته ی دوم اینکه شرکای دیگر امکان فروش سهم خود را دارند و می توانند از دادگاه تقاضای صدور دستور فروش نمایند.

در صورت فروش مال در این فرض، مبلغ سهم شریکی که حصه ی او توقیف شده، به حساب صندوق دادگستری واریز می گردد.

نکته مهم دیگر اینکه اصولا دادگاه دستور توقیف ملک مشاعی را نمی دهد و عموما ملکی توقیف می شود که یک مالک داشته باشد. ولی خلاف این امر نیز ممکن است. که این موضوع نیازمند موافقت قاضی است.

جهت مشاوره با وکیل ملکی با ما در ارتباط باشید. 22350512

0 0 ثبت رای
امتیاز مقاله
مشترک شدن
اطلاع رسانی کن
guest
2 نظر
قدیمی ترین
جدید ترین بیشترین امتیاز
بازخورد درون خطی
دیدن تمام نظرات
سعید بیگدلی
سعید بیگدلی
1 ماه پیش

سلام من در مزایده دادگاه برنده شدم پس از طی تشریفات مزایده دستور صدور سند را گرفتم بعد از مراجعه به اداره ثبت جهت سند زدن متوجه شدم ملک مورد نظر سه ماه قبل از مزایده توسط شعبه دیگر بازداشت شده تکلیف من چیست؟؟؟؟

سرور ثانی نژاد
پاسخ به  سعید بیگدلی
1 ماه پیش

ملک صرفا بازداشت شده بوده و یا به کسی منتقل شده؟ قبل از برگذاری مزایده شما ، ملک بازداشت شده است و یا بعد از آن؟

2
0
دوست دارید مشارکت کنید ؟ لطفا نظری بدهید!x
()
x