ابطال سند معارض چگونه انجام می شود؟

صدور سند مالکیت معارض یکی از اشتباهات و مشکلاتی است که در حوزه ثبت اسناد رخ می دهد.  ممکن است شما هم گرفتار چنین مسئله ای شده باشید و به دنبال راهکاری برای رفع مشکل خود باشید. در این مطلب به بررسی اسناد مالکیت معارض و ابطال سند معارض می پردازیم. با گروه وکلای آسا همراه باشید. 

 

 

معنی معارض در حقوق چیست؟

معارض در لغت به معنای مخالف، مدعی و دشمن آمده است. در اصطلاح حقوقی، این واژه را در ترکیب “معامله معارض” می بینیم. 

معامله معارض چیست؟ 

معامله معارض یعنی مالک بیش از یک بار مال خود را معامله کند. یعنی خود مالک ملک خود چند بار به دیگران می فروشد.

مثلا محسن زمین خود را یکبار به امید می فروشد. پس از این معامله با وجود اینکه دیگر مالک مال نیست و سمتی ندارد، اقدام به معامله ی مال با مجید می نماید.

ممکن است چندین بار دیگر همین عمل را تکرار کند. در واقع هر گاه مالک چند بار مال خود را معامله کند، عمل او معامله معارض محسوب می شود.

 

مجازات معامله معارض 

لازم به ذکر است که انجام معامله معارض جرم بوده و با فروشنده مطابق ماده 117 قانون ثبت رفتار خواهد شد:

«هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (‌اعم از منقول یا غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد ‌نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم ‌خواهد شد.»

 

 

سند مالکیت معارض چیست؟

هر گاه طبق تشخیص هیات نظارت نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً ( بخشی از ملک ) اسناد مالکیت متعارض صادر شده باشد، چه تعارض نسبت به اصل ملک باشد، چه نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی آن، سند مالکیتی که دیرتر ثبت شده، سند مالکیت معارض نامیده می شود.

بنابراین اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد، آن که تاریخش موخر (قدیمی تر) است، سند مالکیت معارض است.

اگر تاریخ ثبت دو سند یک روز باشد، سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر است (دیرتر ثبت شده است) سند معارض خواهد بود.

اگر دو سند مالکیت تعارض داشته باشند، رسیدگی و اتخاذ تصمیم در مورد تعارض یا عدم تعارض آنها، با هیات نظارت است و رای هیات نظارت در این مورد غیر قطعی و قابل تجدیدنظر خواهد بود.

 

 

انواع معامله تعارض چگونه است؟

انواع تعارض در اسناد مالکیت عبارت است از:

  • تعارض دو سند در اصل ملک:

این تعارض زمانی پیش می آید که نسبت به تمام یا بخشی از یک ملک، دو سند مالکیت به دو تاریخ که یکی زودتر از دیگری است صادر شده باشد.

 

  • تعارض دو سند در حدود یک ملک:

منظور تعارض در مختصات ملک می باشد.

 

  • تعارض دو سند در حقوق ارتفاقی یک ملک:

به طور مثال اگر در سند مالکیت ملکی حقی از ملک مجاور برای آن قائل شده باشند، مثل حق عبور با حق مجرا و غیره، ولی مالک و دارنده سند مالکیت ملک مجاور این حق را برای ملک مذکور قایل نباشد در این صورت تعارض حقوق رخ می دهد.

 

 

دلایل صدور اسناد مالکیت معارض چیست؟

اصولا اسناد مالکیت معارض به دلایل زیر صادر می شود:

 

1) اشتباه مامورین تنظیم کننده:

اساسا اشتباهات و مسامحه مامورین ثبت، علت اصلی وضع قانون راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض می باشد.

 به طور مثال هنگام شماره گذاری، ملکی از قلم افتاده و با این حال بدون تحقیق در پرونده های مجاور، شماره جدیدی به زمین اختصاص داده شده و تقاضای ثبت آن را می پذیرند و به جریان می گذارند.

در حالی که نسبت به زمین مذکور در تاریخی مشخص و جزء پلاک دیگری درخواست ثبت شده است.

در اثر همین غفلت پرونده اصلی جریان خود را طی می کند و منتهی به صدور سند مالکیت می شود.

اما بعد از مدتی مشخص می شود که راجع به موضوع دو تقاضا پذیرفته شده و در نتیجه اسناد مالکیت معارض صادر گردیده است.

 

 

2) نقش مالک:

عده ای با استفاده از خلاء های قانونی با سوء استفاده از قوانین اضطراری و موقت، اقدام به گرفتن سند مالکیت متعدد می کردند. 

مثلاً ملکی در رهن بانک می باشد و بعد از آن مالک با ادعای مفقود شدن درخواست سند، المثنی می کند که این انتقال در آن درج نمی گردد.

سپس به صورت عادی آن را به دیگری منتقل می کند. حال مالک اقساط خود را نمی پردازد و بانک تقاضای صدور اجرائیه علیه وی می کند. خریدار با قولنامه عادی، برای رسمیت بخشیدن به قولنامه اش بعد از تنفیذ از مراجع قضایی درخواست صدور سند می نماید و سند دریافت می نماید.

 

 

3) نقص مقررات و قوانین:

گاهی قانونگذار با وضع قوانین فوری و احساسی و بدون انجام کارشناسی مناسب، زمینه را برای صدور اسناد مالکیت معارض فراهم می آورد.

به طور مثال: سند مالکیتی به نام شخص صادر می شود، سپس ملک به موجب سند رسمی به دیگری منتقل می شود.

حال سند مالکیت در ید خریدار است. مالک اولیه سند اولیه را بر اساس قولنامه در دفاتر مشاور املاک به خریدار دومی منتقل می کند و خریدار دوم مطابق مواد 147 و 148، از اداره ثبت درخواست صدور سند می نماید. پس از مراحل ثبتی و بی دقتی کارمندان ثبت و نداشتن مکانیز لازم سند دیگری صادر می گردد.

 

 

نقش هیات نظارت در سند های معارض

یکی از هیات های مهمی که در اداره ی ثبت تشکیل می گردد، هیات نظارت است.

مطابق ماده 6 قانون ثبت، برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه ، هیاتی با نام هیات نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل می شود.

رای هیات نظارت در مورد اسناد مالکیت متعارض، غیر قطعی است و قابل تجدیدنظر خواهی در شورای عالی ثبت است.

 

 

وظیفه اداره ثبت در مورد سند مالکیت معارض چیست؟

ادارات ثبت موظفند به محض اطلاع از وجود اسناد مالکیت متعارض، مشخصات آنها را به موجب بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ کنند.

همچنین باید گزارش کار را به طور روشن و بدون ابهام به هیات نظارت بفرستند.

پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوی هیات نظارت (یا حسب مورد شورای عالی ثبت)، اداره ثبت باید مراتب را به صورت کتبی به دارنده سند مالکیتی که دیرتر صادر شده و سند معارض محسوب می شود، ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوا کند.

همچنین به او اخطار می شود که گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ کند.

 

 

حق و حقوق دارنده سند معارض

دارنده سند معارض می تواند دعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت مقدم و صحت سند خود را که پس از آن ثبت شده، طرح نماید.

دادگاه بعد از رسیدگی های لازم هر یک از دو سند متعارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق مقررات و به درستی انجام شده است، مشخص می کند و حکم به ابطال سند مالکیت دیگر خواهد داد.

بنابراین دادگاه در رسیدگی به چنین دعوایی اصولا وظیفه ندارد طبق خواسته خواهان عمل نموده و سند مقدم را ابطال نماید.

بلکه دادگاه آن سندی را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص دهد تعیین و سند دیگر را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص نداده است، چه ثبت سند مقدم باشد چه موخر، ابطال می کند.

به عبارت دیگر با اینکه دارنده سند موخر دعوای ابطال سند ثبت مقدم را طرح می کند، اما ممکن است نتیجه دعوا ابطال سند خودش باشد.

در اینجا دادگاه مکلف است در هر حال یکی از دو سند مالکیت را ابطال کند اگرچه آن سند مالکیت متعلق به خواهان باشد و دعوای ابطال آن طرح نشده باشد.

 

 

تکالیف قانونی دارنده سند معارض چیست؟

تکالیف دارنده سند مالکیت معارض نیز عبارت است از:

  • وی باید از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به او، ظرف دو ماه به دادگاه حقوقی دادخواست ابطال سند مالکیت مقدم را ارائه نموده و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ی ثبت تسلیم نماید و در مقابل رسید بگیرد.

در غیر این صورت اگر دارنده سند مقدم، در همان مدت گواهی عدم تقدیم دادخواست را به اداره ی ثبت تسلیم نماید، اداره ی ثبت سند معارض را ابطال می نماید.

  • وی باید تا زمانی که حکم نهایی بر ابطال سند مقدم صادر نشده است، از معامله نسبت به مال موضوع سند خودداری کند. 

 

 

 دارنده سند مقدم در تعارض اسناد چه حقوقی دارد؟

دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه می تواند نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند.

ولی دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده و تا زمانی که تکلیف نهایی معلوم نشده به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواهد شد.

همین حکم نسبت به انتقالات بعدی هم جاری است اما دارنده سند مالکیت معارض تا هنگامی که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچ گونه معامله نسبت به آن ملک ندارد ولی می تواند حقوق متصور خود را به دیگری انتقال دهد.

 

 

برای  ابطال سند معارض به کجا مراجعه کنم؟

بسته به شرایط، ابطال سند معارض ممکن است توسط اداره ثبت یا دادگاه عمومی حقوقی انجام شود. به این ترتیب که:

  • دادگاه عمومی حقوقی:

چنانچه اداره ثبت مفاد دو سند را معارض تشخیص دهد، به دارنده ی سند معارض اخطار می نماید که ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه نسبت به طرح دعوای ابطال سند اقدام نماید.

در این صورت دارنده ی سند معارض باید به دادگاه مراجعه و گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت تحویل دهد و در مقابل رسید بگیرد. در این صورت دادگاه پس از بررسی موضوع و اسناد و احراز وجود تعارض، حکم به ابطال سند صادر می نماید.

 

  • اداره ثبت:

 چنانچه دارنده ی سند معارض ظرف مدت 2 ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه اداره ی ثبت اقدام به طرح دعوای ابطال سند ننماید، دارنده ی سندی که مقدم بر سند معارض است می تواند گواهی عدم تقدیم دادخواست را به اداره ثبت تسلیم نماید.

اداره ثبت در این مورد اقدام به ابطال سند مالکیت معارض می نماید. 

 

 

طرح دعوای ابطال سند معارض در دادگاه

(ابطال سند معارض در دادگاه)

برای طرح دعوای ابطال سند معارض باید ارکان زیر وجود داشته باشد:

 

1.وجود چند سند مالکیت:

اولین رکن دعوای ابطال سند مالکیت معارض این است که دو یا چند سند مالکیت متعارض از اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد.

بنابراین تعارض سند مالکیت با بنچاق تنظیمی در دفترخانه یا تعارض سند مالکیت با صلح نامه رسمی نمی تواند رکن این دعوا را تشکیل دهد.

 

2) معارض بودن اسناد مالکیت:

ابتدا باید هیات نظارت معارض بودن کل یا بخشی از دو سند را تشخیص دهد.

خواه اسناد معارض نسبت به اصل ملک صادر شده باشد، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن. در صورت تشخیص معارض بودن اسناد، اداره ثبت به ترتیب زیر عمل خواهد نمود:

 

  1. سند مالکیت ثبت مقدم تا موقعی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالکیت ثبت مؤخر تا زمانی که حکم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد نسبت به مورد تعارض سند معارض تلقی می شود.
  2. ادارات ثبت مکلف اند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالکیت معارض و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه به صورت کتبی ابلاغ نمایند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیات نظارت ارسال دارند.

 

3)طرح دعوا در مهلت قانونی:

دارنده ی سند معارض باید ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اداره ی ثبت، نسبت به طرح دعوای ابطال سند اقدام نماید.

این دعوا از مصادیق دعاوی مالی است. به همین جهت باید 3/5 درصد بهای خواسته که مطابق ارزش منطقه ای ملک تعیین می شود به عنوان هزینه دادرسی پرداخت شود.

 

 

مجازات سند معارض:

مطابق ماده ی 117 قانون ثبت:

«هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (‌اعم از منقول یا غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.»

 

 

جهت مشاوره با وکیل ملکی با ما در ارتباط باشید. 22350512

0 0 ثبت رای
امتیاز مقاله
مشترک شدن
اطلاع رسانی کن
guest
0 نظر
بازخورد درون خطی
دیدن تمام نظرات
0
دوست دارید مشارکت کنید ؟ لطفا نظری بدهید!x
()
x