نکات مهم حقوقی خرید و فروش ملک ورثه ای

خرید ملک ورثه ای و نکات مهم آن: ممکن است شما هم قصد خرید ملکی را داشته باشید که مالک آن فوت کرده و به جای یک فرد با چندین فرد به عنوان فروشنده رو به رو هستید.

این املاک معمولا قیمت پایین تری دارند چرا که خریداران زیادی با فهمیدن شرایط و اینکه با ورثه طرف هستند، از خرید منصرف می شوند.

اما شما می توانید با رعایت نکاتی که در این مطلب به شما آموزش می دهیم، به خیال آسوده اقدام به معامله نماید. با گروه وکلای آسا همراه باشید.

ابتدا با برخی واژگان مرتبط آشنا می شویم:

طبق قانون مدنی:

مُوَرِث: مورث شخصی است که فوت کرده و اموال او به وراث ارث می رسد. مورث همان متوفی است.

وُراث یا ورثه: وراث یا وارثان اشخاصی هستند که اموال متوفی را به ارث می برند.

تَرَکه یا ماترک: اموالی است که از مورث به جا مانده و به وراث می رسد.

گواهی حصر وراثت: گواهی حصر وراثت سندی است که در آن زمان دقیق مرگ متوفی، تعداد وراث و سهم الارث هر یک از ایشان مشخص شده است. این گواهی سند رسمی محسوب می شود.

ورثه متوفی چه کسانی هستند؟

ورثه افرادی هستند که از اموال متوفی ارث می برند. اما آیا هر کسی را می توان وارث متوفی دانست و بخشی از اموال را به او داد؟ مسلما خیر.

مطابق قانون مدنی، افراد به دو جهت ممکن است از متوفی ارث ببرند:

1. نسب: منظور وجود رابطه ی خویشاوندی بین متوفی و شخصی است که از او ارث می برد. یعنی افرادی که بین آنها قرابت و خویشاوندی وجود دارد.
2. سبب: منظور این است بین افراد به سبب ازدواج پیوند و خویشاوندی ایجاد شده است.

پس افراد ممکن است به خاطر خویشاوندی نسبی یا سببی که با متوفی دارند از او ارث ببرند. 

قدم اول در خرید ملک ورثه ای : صاحب ملک ورثه ای کیست؟

با فوت یک شخص اموالی از او به جا می ماند که باید در مورد آنها تعیین تکلیف شود.

چون با فوت دیگر خود شخص اهلیت لازم برای مالکیت اموال را ندارد و اموال مالک جدیدی نیاز دارند. در واقع با فوت متوفی، مالکیت اموال او به ورثه انتقال می یابد.

در این خصوص ابتدا لازم است بررسی کنیم که آیا مالک ملک شخص متوفی بوده است؟ یا خیر؟

چنانچه ملک متعلق به متوفی نباشد ورثه در خصوص آن اختیاری نخواهند داشت.

• مانند حالتی که ملکی به نام همسر متوفی باشد. در این صورت ملک ورثه ای محسوب نمی شود که وراث در خصوص آن اختیار تصمیم گیری داشته باشند. با ملاحظه ی سند مالکیت ملک می توان به پاسخ رسید. بنابراین حتما از ورثه تقاضا کنید که اصل سند مالکیت را به شما ارائه دهند.
• ممکن است ملک دو یا چند مالک داشته باشد و متوفی تنها مالک بخشی از ملک باشد. در این صورت وراث اختیار تصمیم گیری در خصوص تمام ملک را ندارند. 
• نکته حائز اهمیت دیگر این است که ممکن است متوفی قبل از فوت به موجب یک قرارداد عادی ملک خود را فروخته باشد. در این صورت شخصی که با مبایعه نامه عادی ملک را خرید کرده باشد قانونا مالک است هرچند که سند به نامش نباشد.
• برای شناسنایی ورثه (مالکین جدید) حتما اصل گواهی حصر وراثت را از خریدار بخواهید و یک نسخه از آن برای خود نگه دارید.

قدم دوم :  موافقت همه وراث برای فروش ملک ورثه ای

ورثه ی متوفی کسانی هستند که نام و میزان سهم الارث آنها در گواهی حصر وراثت آمده است.

بنابراین حتما از ورثه تقاضا کنید تا اصل گواهی انحصار وراثت یا فتوکپی برابر اصل شده آن را به شما ارائه دهند.

دلیل این امر آن است که الزاما تمام ورثه باید رضایت خود را برای انجام معامله اعلام نموده و ذیل مبایعه نامه را امضا نمایند.

اگر یکی از ورثه بدون اینکه قانونا از سوی سایرین نمایندگی داشته باشد، اقدام به فروش ملک به شما نماید، اقدام او فروش مال غیر می باشد. در واقع هر یک از وراث تنها نسبت به سهم خود اختیار تصمیم گیری دارد. 

در این صورت اگر ملکی را خریداری کنید که احدی از ورثه نسبت به فروش آن راضی نباشند، و ورثه بدون داشتن نمایندگی سهم او را منتقل کرده باشد، امکان فسخ معامله شما و یا حتی بطلان آن وجود دارد.

در صورت عدم همکاری یکی از ورثه در فروش ملک چه کار کنیم؟

همان طور که در بند قبل توضیح دادیم، هر یک از وراث تنها نسبت به سهم خود می تواند تصمیم بگیرد و یکی از ورثه نمی تواند بدون داشتن نمایندگی قانونی، مال را از سوی دیگران معامله کند.

به همین دلیل هم همه ورثه باید در هنگام انعقاد قرارداد حضور داشته باشند و همگی ذیل مبایعه نامه را امضاء نمایند. حال اگر برخی از ورثه ذیل مبایعه نامه را امضاء نکرده خریدار در وضع پیچیده ای قرار می گیرد. زیرا مالکیت او تنها نسبت به سهم وراثی مستقر می شود که معامله را امضاء کرده اند. در این شرایط ملک بین خریدار و وراثی که راضی به معامله نبوده اند به صورت مشاع و مشترک می باشد.

حال در این وضعیت، خریدار می تواند درخواست افراز و یا فروش مال مشاع را بدهد. 

جهت مطالعه بیشتر در خصوص افراز

خریدرا ابتدا لازم است با مراجعه به اداره ی ثبت درخواست افراز ملک را بدهد. اگر ملک قابل افراز باشد ، که افراز میشود در صورت عدم امکان افراز گواهی با همین عنوان صادر می شود.

 خریدار باید با ارائه ی این گواهی از دادگاه تقاضای صدور دستور فروش نماید. پس از صدور دستور فروش مزایده انجام می شود.

در زمان انجام مزایده هر شخصی می تواند در مزایده شرکت کند، خریدار و ورثه نیز می توانند در مزایده ملک را خریداری کنند.

اگر در بین ورثه فرد محجور (دیوانه، طفل) وجود داشته باشد، تکلیف معامله فروش ملک ورثه ای چیست؟

ممکن است در بین ورثه فرد محجوری وجود داشته باشد.

افراد برای آن که دارای اهلیت استیفا باشند باید دارای سه وصف عقل، بلوغ و رشد باشند و هر کس هر یک از این سه وصف را نداشته باشد محجور شناخته می شود. بنابراین افراد زیر محجور محسوب می شوند:

• افراد صغیر
• افراد غیر رشید
• دیوانگان

چنانچه در بین ورثه فرد محجوری حضور داشته باشد، ولی یا قیم او باید به نمایندگی از او اقدام نماید.

چنانچه محجور ولی نداشته باشد و برای او قیم تعیین نشده باشد، باید تقاضای نصب قیم مطرح گردد تا دادستان برای او قیمی معین نماید.

اگر کسی خود را نماینده ی قیم معرفی نمود، حتما مدارک او را بررسی نمایید که او واقعا ولی یا قیم محجور باشد.

وکالت خرید یا  فروش در ملک ورثه ای:

ممکن است فردی از میان ورثه یا کسی غیر از آنها خود را وکیل همه ی ورثه برای فرش ملک معرفی کند. در این صورت باید به نکات زیر توجه نمایید:

1. این فرد از جانب ورثه وکالت رسمی داشته باشد. هیچ گاه به یک نوشته ی عادی اعتماد نکنید و صرفا وکالتنامه ی تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی را بپذیرید.
2. توجه نمایید که وکالت او مدت نداشته باشد. چنانچه وکالتنامه مدت دارد بررسی نمایید که زمان آن نگذشته باشد.
3. توجه نمایید که وکالت وکیل بلاعزل باشد. چرا که اگر وکالت بلاعزل نباشد ممکن است ورثه قبل از انتقال سند رسمی ملک به نام شما اقدام به عزل وکیل نمایند. 
4. اگر وکالت نامه با حق عزل بود، از دفتر اسناد رسمی استعلام بگیرید که وکیل عزل نشده باشد.
5. حتما حدود اختیارات وکیل را بررسی نمایید. وکیل باید اختیار فروش ملک به شما را داشته باشد. او باید اختیار تنظیم سند رسمی به نام شما را داشته باشد و کاملا بتواند جایگزین ورثه شود.
6. در وکالت نامه حتما باید شماره پلاک ثبتی ملک قید شده باشد.
7. حتما بررسی نمایید که وکیل اختیار اخذ ثمن را از شما داشته باشد. چنانچه وکیل این اختیار را نداشته باشد شما نمی توانید بهای معامله را به او بپردازید. بلکه لازم است وجه معامله را به خود ورثه پرداخت نمایید.

پرداخت بهای معامله در خرید ملک ورثه ای چگونه است؟ پول را به چه کسی بدهیم؟

در معامله ی ملک ورثه ای، خریدار باید ثمن و بهای مورد معامله را به هر یک از وراث به نسبت سهم او بپردازد.

شما نمی توانید کل بهای معامله را به یکی از ورثه بپردازید تا او سهم هر یک از ورثه را بدهد.

مگر اینکه او از جانب دیگران وکالت داشته باشد و در قسمت حدود اختیارات او، اختیار اخذ ثمن هم درج شده باشد.

وصیت نامه متوفی در خرید و  فروش ملک ورثه ای چه تاثیری دارد؟

ممکن است متوفی پیش از فوت، وصیت نامه ای تنظیم کرده باشد.

همان طور که می دانید ابتدا باید وصایای متوفی اجرا شود و سپس نوبت به ارث بری می رسد.

این امکان وجود دارد که پس از انجام معامله، وصیت نامه ای از متوفی کشف شود که به موجب آن ملک خریداری شده را به نفع شخص دیگری وصیت کرده باشد.

در این صورت کسی که وصیت به نفع او انجام شده می تواند از دادگاه ابطال معامله را تقاضا نماید. بنابراین حتما احتمال وجود وصیت نامه را در نظر بگیرید و نسبت به آن بررسی های لازم را انجام دهید.

مفاصا حساب مالیات بر ارث:

مفاصا حساب مالیات بر ارث یکی از مدارکی است که برای خرید و فروش املاک ورثه ای به آن نیاز است.

طبق قانون، ورثه باید حداکثر تا ۶ ماه بعد از فوت، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه دهند تا اداره مالیات با توجه به دارایی ‌های منقول و غیرمنقول متوفی، پس از محاسبه بدهی ‌ها، مالیات او را محاسبه کند و مفاصا حساب مالیاتی صادر شود. بنابراین ملکی که افراد قصد خرید آن را دارند، باید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب آمده باشد.

انتقال سند ملک ورثه ای چگونه است؟

برای انتقال سند ملک ورثه ای کلیه ورثه باید در دفترخانه ی اسناد رسمی حضور یابند و نسبت به تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار اقدام نمایند. ورثه می توانند نسبت به این امر به شخصی نیز وکالت دهند.

برای اینکه در این مرحله دچار مشکل نشوید بهتر است یکی از ورثه از سایرین وکالت رسمی برای تنظیم سند رسمی ملک به نام شما وکالت بگیرد و همان یک فرد به نمایندگی از همه در دفتر اسناد رسمی حضور یابد.

فروش ملک قولنامه ای متوفی:

زمانی که متوفی ملکی را خریداری کرده اما سند رسمی به نام او منتقل نشده و تنها یک مبایعه به نام او وجود دارد تکلیف چیست؟ 

در این مورد شما 2 راه حل دارد:

راه اول: اگر شما از ورثه سند رسمی می خواهید، در این موارد ورثه ابتدا باید الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را تقاضای کنند.

پس از صدور حکم و تنظیم سند رسمی، ملک به نسبت سهم ورثه میان آنها تقسیم می گردد. پس از انجام این اقدامات ورثه می توانند با سند رسمی که در دست دارند، به صورت رسمی ملک را منتقل کنند.

 مطالعه بیشتر الزام به تنظیم سند رسمی

راه دوم: ممکن است شما بیع را با همان مبایعه نامه عادی قبول داشته باشید. در این صورت می توانید یک مبایعه نامه عادی با ورثه بنویسید، جهت تنظیم سند خریدار می تواند دادخواستی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت ورثه و شخصی که سند به نامش است تنظیم نماید. 

دادگاه با بررسی قرارداد های عادی، حکم به الزام سند رسمی صادر می کند.

مطالعه بیشتر اعتبار قرارداد عادی (دستی)

مزایده خانه ورثه ای:

در رابطه با مزایده ی ملک ورثه ای باید به نکات زیر توجه نمایید:

• مزایده به معنای فروش چیزی به بیشترین قیمت پیشنهادی است. پیش از اجرای مزایده، ملک توسط کارشناس دادگستری ارزیابی شده و سپس مبلغ تعیین شده  توسط او به عنوان مبلغ ابتدایی مشخص می شود.
• در مزایده ی فروش، به غیر از هزینه ی آگهی، هزینه ی دیگری برای وراث وجود ندارد.
• چنانچه یکی از وراث بخواهد ملک ورثه ای مزایده شده را از سایر وراث بخرد، این کار تنها با داشتن مجوز دادگاه امکان پذیر می باشد.
• برنده ی مزایده فردی است که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده است و در این مورد هیچ استثنایی وجود ندارد

مدارک لازم برای خرید ملک ورثه ای:

• ارائه اصل سند مالکیت.
• ارائه گواهی حصر وراثت.
• حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله و یا وکیل قانونی آنها.
• ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث.
• ارائه مدارک نشان دهنده سمت ولی یا قیم در صورتی که بین ورثه محجور وجود داشته باشد.
• پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله.
• بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی.
• درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالتنامه، قیم نامه، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام انجام معامله.

جهت مشاوره با وکیل ملکی با ما در ارتباط باشید. 22350512