از مهم ترین پرونده های ملکی پرونده خلع ید و تخلیه ید است. این دو عنوان تفاوت های فراوانی با یک دیگر دارد. در این مقاله به طور کامل به این موضوعات پرداخته است و تفاوت این دو موضوع بیان شده است.
با گروه وکلای آسا همراه باشید.
خلع ید یعنی چه؟
قبل از تخلیه ید به بررسی خلع ید می پردازیم. ماهیت قانونی خلع ید چیست؟ بهترین وکیل خانم در تهران عنوان می دارد که خلع در لغت به معنای گسستن است. واژه ی ید نیز در لغت به معنای دست و مجازا به معنای قدرت و توانایی است.
این مورد به دعوایی اطلاق می شود که مالک یک مال غیر منقول، علیه متصرف غیر قانونی ملک خود اقامه می کند. در این دعوا مالک خواستار پایان تصرفات غیرمجاز خوانده و بازستانی ملک خود است. منظور از تصرف غیر مجاز این است که متصرف با مالک هیچ گونه قراردادی ندارد. در واقع مالک به تصرفات متصرف رضایت نداشته و تصرفات انجام شده با اذن مالک نیست.
مثلا علی یک زمین خالی دارد. محسن وارد زمین او شده و اقدام به گودبرداری و ساخت و ساز در زمین علی می نماید. در این مثال علی زمین خود را به محسن نفروخته و رضایتی هم به تصرفات او ندارد. پس علی می تواند به علت تصرفات غیر قانونی محسن، دعوای خلع ید را علیه او مطرح نماید.
شرایط تحقق دعوا خلع ید
خلع ید باید برای آنگه تحقق پیدا کند و قابل طرح کردن در دادگاه ها باشد شرایطی را دارا باشد. این شرایط از قرار زیر است:
- مال مورد تصرف باید غیرمنقول باشد: دعوای این مورد تنها نسبت به اموال غیرمنقول قابلیت اقامه و رسیدگی را دارد. یعنی مالی که مورد تصرف غیر قانونی قرار گرفته است، الزاما باید غیرمنقول باشد. به اموالی غیرمنقول گفته می شود که انتقال آنها از مکانی به مکان دیگر ممکن نباشد و موجب وارد آمدن خرابی به خود مال یا مکان آن شود. مثلا زمین غیرمنقول است.
- غصب نمودن مال توسط متصرف: رکن دوم این است که متصرف مال مالک را غصب نموده باشد. در قانون مدنی غصب عبارت است از استیلا بر حق غیر به نحو عدوان. منظور از استیلا غلبه و چیرگی است. در واقع در غصب، متصرف بر مال مالک غلبه چیره می شود در حالی که مالک راضی به تصرفات او نیست.
- عدوانی بودن تصرف: رکن بسیار مهم تحقق غصب عدوانی بودن تصرف است. یعنی تصرفات متصرف باید غیر مجاز و غیر قانونی باشد، تا این دعوا را بتوان علیه او مطرح نمود. پس برای آن که عمل متصرف غصب محسوب شود، تصرفات او باید غیرقانونی باشد.
- مالکیت خواهان مسلم باشد: تنها کسی می تواند خلع ید متصرف از ملکی را بخواهد، که خود مالک ان مال باشد. مالکیت خواهان بر مال مورد تصرف باید مسلم و محرز باشد و اختلافی در آن وجود نداشته باشد. خواهان باید سند مالکیت خود را پیوست دادخواست نماید. اگر خواهان مالک واقعی ملک باشد ولی سندی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد، باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت را طرح نماید.
گفتنی است این شرایط از شرایط تخلیه ید مجزا هستند.
به منظور مشاوره فوری با وکلای متخصص در مجموعه آسا تماس بگیرید: 02122350512 و 09124357415
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید
دعوای خلع ید را تنها می توان نسبت به اموال غیر منقول مطرح نمود. بنابراین دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا، با توجه به محل وقوع مال غیر منقول تعیین می شود. با توجه به ماده ی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، کلیه دعاوی مربوط به اموال غیر منقول، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه ی آن واقع شده است. در این مورد صلاحیت محلی دادگاه با توجه به محل اقامت خوانده تعیین نمی شود.
اجرای حکم خلع ید
پس از آن که به این دعوا رسیدگی شد، این امکان وجود دارد که دادگاه خواسته ی خواهان را وارد تشخیص دهد. در این صورت دادگاه حکم به محکومیت خوانده به عنوان متصرف غیرمجاز، به خلع ید از مال خواهان را صادر می نماید.
در این صورت با صدور اجرائیه علیه وی، مال از تصرف وی خارج و تحویا مالک خواهد شد. ممکن است متصرف در ملک بنایی احداث کرده یا درخت کاشته باشد. هیچ یک از این موارد موجب عدم امکان حکم خلع ید نمی شود. محکوم علیه باید کلیه تجهیزات و وسایل خود را از ملک خارج نماید. و اگر نسبت به انتقال تجهیزات خود از داخل ملک اقدام نکند، اموال او به حافظ سپرده خواهد شد.
دعوای خلع ید مالی است یا غیرمالی
یکی از تکالیف خواهان هنگام تقدیم دادخواست، تعیین خواسته و بهای آن است، مگر اینکه خواسته مالی نباشد یا نتوان بهای آن را مشخص کرد. تعیین این نکته که یک دعوا مالی است یا غیرمالی، از نظر میزان هزینه دادرسی و قابلیت تجدیدنظرخواهی دارای اهمیت است.
در خصوص دعوای خلع ید، با توجه به عدم وجود نص صریح قانونی، در رویه قضایی اختلاف نظر وجود داشت. به این صورت که برخی خلع ید را دعوای مالی و برخی دیگر غیرمالی می دانستند. همین اختلاف نظرها، منجر به صدور رای وحدت رویه شماره ۵۸۵ مورخ ۱۳۷۲/۰۷/۱۳ شد. به موجب این رای دعوای خلع ید در مواردی که در مورد مالکیت اختلافی نباشد غیر مالی دانسته شد. اما در مواردی که مالکیت مورد اختلاف قرار بگیرد مالی اعلام شد.
اما اکنون با توجه به بند ج از شق ۱۲ ماده ی ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، این دعوا مالی در نظر گرفته می شود. چه مالکیت مورد اختلاف باشد و چه نباشد. مطابق ماده ی مذکور، خواهان باید در دادخواست خلع ید، بهای خواسته را معین نماید. بهای خواسته ی تعیین شده از نظر صلاحیت دادگاه و ارزش خواسته موثر است. اما هزینه ی دادرسی بر اساس بهای منطقه ای ملک تعیین و پرداخت می شود.
به منظور دسترسی به راه های ارتباطی با وکیل متخصص کلیک کنید: احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری
خلع ید از املاک مشاع
گاهی یک مال میان چند شخص مشترک است. یعنی منافع همه ی شرکا در یک مال جمع شده است. به این حالت اشاعه گفته می شود. پس هر گاه چند شخص بر یک مال مالکیت داشتند و هر یک مالک بخشی از آن مال بود، گفته می شود مال بین شرکا مشاع است. ممکن است این شراکت به صورت اختیاری ایجاد شود یا قهری؛ در هر دو حالت مال مشاع است. باید توجه داشت تصرف غیر مجاز در مال مشاع در فروض مختلف می تواند اتفاق افتد.
- فرض اول: این تصرف غیرمجاز می تواند از سوی هر یک از شرکا یا شخصی غیر از آنها باشد. طرح دعوای خلع ید در ملک مشاعی نیز امکان پذیر است. مثلا زمینی مشترک بین علی، امین و رضا است. اگر امین بدون اذن و رضایت علی و رضا اقدام به گودبرداری در زمین نماید، تصرف او غیرمجاز است. بنابراین شرکای دیگر می توانند دعوای خلع ید را علیه او طرح نمایند.
- فرض دوم: ممکن است شخصی غیر از شرکا وارد زمین آنها شده و اقدام به تصرف غیر مجاز نماید. در این حالت نیز می توان دعوای خلع ید را علیه متصرف مطرح نمود.
نکته ی بسیار مهم این است که در ملک مشاع، نیازی به طرح دعوا از سوی همه ی مالکین نیست. مثلا در مثال فوق، ممکن است تنها علی علیه امین یا متصرف غیرمجاز دیگر دعوای خلع ید را مطرح نماید. نیازی نیست حتما رضا هم خواهان خلع ید باشد. نکته مهم دیگر اینکه ممکن است دو نفر همزمان اقدام به تصرف غیر مجاز در ملکی نمایند. در این صورت نیازی به طرح دعوای خلع ید علیه هر دو متصرف نیست. ممکن است مالک یا مالکین تنها خلع ید یکی از متصرفین را بخواهند.
اجرای حکم خلع ید در اموال مشاع
در خصوص دعوای خلع ید از ملک مشاع، هر گاه دادگاه به موضوع رسیدگی کرده و حکم به خلع ید متصرف به نفع خواهان صادر نماید،از تمام ملک خلع ید می شود. البته با توجه به این که:
- ممکن است همه ی مالکین اقدام به طرح دعوای خلع ید نکرده باشند؛
- یا این فرض که یکی از شرکا اقدام به تصرف ملک نموده باشد؛
- و توجه به این نکته که هیچ یک از شرکا نمی تواند در سهم دیگران تصرف نماید،
پس از بیرون راندن متصرف، ملک به تصرف محکوم له داده نمی شود.
خلع ید از ناحیه وراث
گاهی یک مال نه به صورت اختیاری، که به صورت قهری مشترک بین چند شخص قرار می گیرد. یعنی بدون آن که افراد خود مالی را مشترکا خریداری کنند یا اراده ای برای مشارکت در مالی داشته باشند، شراکت بین آها اتفاق می افتد. درست مثل حالتی که شخصی فوت می کند و مثلا خانه ی او به سه فرزندش می رسد. در این حالت خانه بین سه فرزند مشاع است بدون آن که آنها اراده ای بر این موضوع داشته باشند. همچنین در این مورد نیز امکان طرح دعوای خلع ید در فروض مختلف وجود دارد.
- فرض اول: تصرف غیرمجاز توسط یکی از وراث اتفاق می افتد.
- فرض دوم: تصرف غیر مجاز توسط شخصی غیر شرکا (وراث) محقق می شود.
در هر دو فرض، امکان طرح دعوای خلع ید علیه متصرف وجود دارد. البته همان طور که پیشتر گفتیم، نیازی نیست همه ی شرکا علیه متصرف غیرمجاز طرح دعوا نمایند. به علاوه اگر متصرفین دو یا چند نفر باشند، نیازی به اقامه ی دعوای خلع ید علیه همه ی آنها نیست.
جهت دسترسی به راه های ارتباطی با وکیل متخصص کلیک کنید: سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری
دعوای تخلیه ید چیست؟
حال که خلع ید را بررسی کردیم به بررسی تخلیه ید می پردازیم. دعوای تخلیه ید در مواردی مطرح می شود که شخصی با اذن مالک از مال او استفاده نماید. اما پس از پایان مدت اذن، همچنان به استفاده از مال وی ادامه دهد.
دقیقا نظیر شرایطی که بین موجر و مستاجر وجود دارد. مستاجر با اذن مالک در ملک او ساکن است. اما اگر مالک قصد تمدید قرارداد اجاره را با او نداشته باشد و مستاجر هم ملک را تحویل ندهد، مالک می تواند دعوای تخلیه ید را علیه مستاجر مطرح نماید.
ارکان دعوای تخلیه ید
به این ترتیب، دعوای تخلیه ید با تفاوتی که با خلع ید دارد دارای ارکان زیر است:
- وجود توافق و قرارداد بین طرفین: یعنی ابتدا شخص با اذن مالک از مال او استفاده می کند. در این مرحله استفاده کننده مانند امین است. ید استفاده کننده امانی است.
- از بین رفتن توافق یا اذن: قرارداد به هر دلیل از بین رفته و مالک نمی خواهد استفاده کننده به تصرفات خود ادامه دهد. در این مورد می توان به اتمام قرارداد اجاره اشاره نمود.
- امتناع استفاده کننده از تحویل مال به مالک: استفاده کننده از بازگرداندن مال مالک به او امتناع می کند.
- ید استفاده کننده به ید غاصبانه تبدیل می شود: استفاده کننده دیگر امین مالک نیست، بلکه غاصب است.
شرایط دعوای تخلیه ید
برای طرح دعوای تخلیه ید بر خلاف خلع ید باید شرایط زیر وجود داشته باشد:
- وجود قرارداد بین مالک و استفاده کننده.
- تصرف اولیه استفاده کننده بر مال با اذن و رضایت مالک و به موجب توافق باشد.
- قرارداد به هر شکلی از بین رفته باشد.
- استفاده کننده مال را به مالک بازنگرداند.
- مال می تواند منقول یا غیر منقول باشد.
- نیازی نیست کسی که دعوای تخلیه ید را مطرح می کند الزاما مالک مال باشد. بلکه می تواند کسی باشد که مال به صورت قانونی در ید او است. سپس او مال را در تصرف متصرف قرار داده باشد. مثلا حمید خانه ای را از سعید اجاره می کند، سعید خانه را به سهیل اجاره می دهد. در این شرایط حمید با اینکه مالک نیست اما در صورت وجود شرایط بالا، می تواند علیه سهیل دعوای تخلیه ید مطرح نماید
دعوای تخلیه ید عین مستاجره
طرح دعوای تخلیه ید مانند خلع ید امری تخصصی است. توصیه می شود از مشاوره و راهنمایی وکلای دادگستری بهره ببرید.
اگر مستاجر با اتمام قرارداد اجاره، مال را به موجر تحویل ندهد، موجر با وجود شرایط بالا می تواند دعوای تخلیه ید را علیه او مطرح نماید. موجر باید دعوای خود را در شورای حل اختلاف محل وقوع مال طرح نماید. قاضی شورای حل اختلاف، اگر خواهان را محق تشخیص دهد، دستور تخلیه صادر می نماید. اگر خوانده از اجرای این دستور امتناع نماید، اجرا بوسیله ی مامورین نیروی انتظامی صورت می گیرد.
مدارک مورد نیاز خواهان دعوای تخلیه ید
پیشتر به منظور مدارک مورد نیاز برای دعوای خلع ید به مدارکی اشاره نمودیم. جهت ثبت دادخواست دعوای خلع ید لازم است به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. خواهان ضمن مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی، باید مدارک زیر را ارائه نماید:
- کارت شناسایی
- اجاره نامه
- اگر خواهان مالک است، می تواند سند مالکیت را نیز پیوست نماید.
لازم به ذکر است برای طرح هر دعوایی از قبل در سامانه ثنا ثبت نام کرده باشید
تفاوت های دعوای تخلیه ید با دعوای خلع ید
برخی از تفاوت های دعوای خلع ید و تخلیه ید به اختصار به شرح زیر است:
- در دعوای تخلیه ید ابتدا بین طرفین یک توافق و قرارداد وجود دارد. یعنی متصرف ابتدا با اذن مالک اقدام به تصرف در مال او می نماید. اما با از بین رفتن اذن و امتناع متصرف از بازگرداندن مال، متصرف تبدیل به غاصب می شود. اما در دعوای خلع ید از ابتدا قرارداد و توافقی بین طرفین وجود نداشته و متصرف بدون هیچ حقی و به صورت غاصبانه در ملک تصرف نموده است.
- در دعوای تخلیه ید نیازی به اثبات مالکیت نیست. یعنی نیازی نیست خواهان دعوای تخلیه ید حتما مالک ملک باشد. اما خواهان دعوای خلع ید الزاما باید مالک باشد. در دعوای خلع ید ابتدا باید مالکیت خواهان اثبات شود.
- دعوای تخلیه ید را می توان نسبت به اموال منقول و غیر منقول مطرح نمود. در حالی که دعوای خلع ید را تنها می توان در مورد مال غیر منقول مطرح کرد.
- رسیدگی به دعوای تخلیه ید در صلاحیت شورای حل اختلاف است(قانون شورای حل اختلاف). رسیدگی به دعوای خلع ید در صلاحیت دادگاه است.
- دعوا ی تخلیه ید از دعاوی غیر مالی است. در حالی که دعوای خلع ید از دعاوی مالی محسوب می شود.
- پس هزینه ی دادرسی دو دعوا نیز با هم تفاوت دارد. طرح دعوای تخلیه ید هزینه کمتری دارد.
- دعوای تخلیه ید بسیار سریع انجام میشود، دعوای خلع ید پرونده طولانی تری است.
دیدگاهتان را بنویسید