دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می‌شود که یک مال منقول یا غیر منقول با مبایعه نامه عادی به فروش می‌رود و فروشنده به هر دلیل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار استنکاف می‌نماید. استنکاف فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک می‌تواند به دلیل عدم توانایی در اخذ سند رسمی، افزایش قیمت ملک، انصراف از معامله، عدم پرداخت ثمن توسط خریدار و… باشد.
در این مطلب به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول می پردازیم.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی املاک توسط وکیل ملکی
اصولاً در مبایعه‌نامه‌های تنظیمی تاریخ مشخصی برای انجام تعهد فروشنده مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال ملک تعیین می‌شود. خریدار باید در تاریخ تعیین شده همراه با مابقی ثمن ( اگر در قرارداد پیش بینی شده باشد) در دفترخانه حاضر شود و در صورت عدم حضور فروشنده، گواهی عدم حضور وی را اخذ نماید.
در صورتی که تاریخ مشخصی در قرارداد ذکر نشده باشد، خریدار باید با اظهارنامه رسمی تاریخ و ساعت مشخصی را تعیین نموده و از فروشنده درخواست نماید که در آن تاریخ در دفترخانه حاضر شده و پس از اخذ مابقی ثمن، ملک را رسماً به خریدار منتقل نماید. در فرض اخیر نیز در صورت عدم مراجعه فروشنده، دفترخانه به خریدار گواهی عدم حضور فروشنده را خواهد داد.
نکته بسیار مهم اینکه دفاتر اسناد رسمی صرفاً یک مرتبه گواهی عدم حضور صادر می‌کنند.
لازم به ذکر است اخذ گواهی عدم حضور در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی الزامی نیست و در صورت عدم اخذ گواهی مذکور، همچنان می توانید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نمایید. اخذ گواهی عدم حضور جهت گرفتن خسارت هایی که در مبایعه نامه پیش بینی شده یا خسارت های قانونی می تواند موثر باشد.
چگونگی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
برای تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان (خریدار) می‌بایست با اصل مبایعه نامه و گواهی عدم حضور و کارت ملی خود به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و از آنها درخواست نماید طبق نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی که در سیستم قوه قضاییه است، دادخواست را تنظیم نمایند.تعداد این دفاتر زیاد است و تفاوتی ندارد به کدامیک از آنها مراجعه کنید.
البته با توجه به اینکه هر پرونده با پرونده دیگر متفاوت است بهتر است برای تنظیم این پرونده ملکی به وکلای دادگستری مراجعه فرمایید. خریدار می‌تواند پرونده الزام به تنظیم سند رسمی خود را به گروه وکلای آسا بسپارد و ما تضمین طرح و پیگیری پرونده را در سریعترین و بهترین شکل ممکن به شما خواهیم داد.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک و دادگاه صالح به رسیدگی به این دعوا:
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی محسوب شده و هزینه دادرسی آن بر اساس قیمت منطقه‌ای که در سیستم قوه قضاییه تعیین می‌گردد محاسبه می‌شود. قیمت منطقه‌ای به مراتب از قیمت واقعی املاک پایینتر است. ۳ درصد از قیمت منطقه ای هزینه دادرسی شما خواهد بود. شما می توانید مطالبه هزینه دادرسی از خوانده را بکنید. که پس از صدور رای به نفع شما، خوانده محکوم به پرداخت می شود.
دادگاه صالح به رسیدگی نسبت به این دعوا نیز دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک موضوع معامله می‌باشد. یعنی نزدیکترین دادگاه به ملک خریداری شده صالح به رسیدگی است.
نکات ضروری برای تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
دادگاه پس از وصول دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دستور استعلام از پلاک ثبتی جهت مشخص شدن مالک ملک مورد ادعا را صادر نموده و دفتر دادگاه این اقدام را انجام می‌دهد تا در زمان رسیدگی پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک آمده باشد.
شخصی که میخواهد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نماید باید اول بررسی کند که:
۱- ملک به نام شخصی باشد که دادخواست علیه او مطرح می‌شود.
۲- ملک بازداشت نباشد.
۳- ملک در رهن نباشد.
در صورتی که دادخواست الزام به تنظیم رسمی مطرح شود و هر یک از ایرادات فوق را داشته باشد دادخواست رد می‌شود. همچنین در صورت فوت فروشنده، دادخواست می‌بایست به طرفیت ورثه فروشنده مطرح شود در غیر این صورت (طرح دادخواست به طرفیت متوفی) دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر می‌نماید.
پیشنهاد می کنیم مقاله روبرو را مطالعه کنید: وکیل سعاد آباد
اگر ملک بازداشت و یا در رهن باشد چه اقدامی باید انجام داد؟
در صورتی که فروشنده، ملک بازداشت شده را به فروش رسانده باشد، مطابق با ماده ۶۶۳ قانون تعزیرات مجازات اسلامی که مقرر داشته است “هر کس عالماً در اشیا و اموالی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده است و بدون اجازه، دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف باشدولو مداخله کننده و متصرف مالک آن باشدبه حبس از ۳ ماه تا ۱ سال محکوم خواهد شد”.
در صورتی که ملک در رهن باشد باید در ستون خواسته، درخواست الزام به فک رهن از پلاک ثبتی نیز ذکر شود در غیر این صورت دادگاه دعوای مطروحه را نپذیرفته و قرار رد دعوی صادر می‌نماید.
در صورتی که ملک پس از فروش بازداشت(توقیف) شده باشد نیز باید در ستون خواسته، الزام به رفع بازداشت و موانع انتقال را ذکر کرد در غیر این صورت نیز دعوی محکوم به رد خواهد بود.
نکته ضروری اینکه زمانی که شخصی دادخواست الزام به تنظیم سند را مطرح می‌کند و نمی‌داند ملک در توقیف شخص دیگری است، نمی‌تواند با مطرح نمودن دادخواست جلب ثالث دعوا از رد شدن دعوا جلوگیری کند چرا که دادخواست از ابتدا صحیح مطرح نشده است و نمی‌توان با ارائه دادخواست جلب ثالث از دادگاه خواست که به پرونده رسیدگی نماید.
متاسفانه این مشکل وجود دارد که خریدار نمی‌تواند قانوناً تا قبل از مطرح کردن پرونده از اینکه ملک در رهن و بازداشت است یا خیر مطلع شود و در صورتی که مشخص شود ملک در رهن و یا بازداشت است باید مجدد دعوای خود را به شکل مذکور مطرح نماید.
روند رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه:
فراموش نکنید که در دادگاه اصل تمام اسنادی که به دادخواست پیوست نمودید را به همراه ببرید.
در غیر این صورت در صورت تقاضای طرف مقابل و عدم ارائه اصل اسناد در همان زمان، دادخواست شما رد خواهد شد. دادگاه در جلسه رسیدگی ابتدا استعلام ثبتی را بررسی کرده تا مشخص شود ملک به نام خوانده (فروشنده) است یا خیر. در صورتی که ملک به نام فروشنده نباشد، با توجه به عدم توجه دعوا به خوانده قرار رد دعوی صادر می‌گردد. در صورتی که ملک به نام فروشنده باشد دادگاه اقدام به بررسی مبایعه نامه و شنیدن اظهارات طرفین می‌کند. ممکن است فروشنده مدعی مجعول بودن مبایعه نامه باشد که این امر به کارشناسی واگذار می‌شود تا صحت و سقم این ادعا مشخص شود.
همچنین ممکن است هرکدام از طرفین ادعاهایی را با توجه به نوع پرونده مطرح کنند مانند اینکه ثمن پرداخت نشده، معامله فسخ شده، معامله صوری بوده و … که به هرکدام در صورت مقتضی رسیدگی می‌شود. داشتن یک وکیل دادگستری این کمک را می‌کند که در صورت مطرح شدن هر ادعا، بهترین پاسخ را جهت حفظ حقوق موکل خود به دادگاه داده و جلوی ورود ضرر به وی را بگیرد.
پس از رسیدگی و عندالزوم اخذ نظر کارشناس، دادگاه مبادرت به صدور رای می‌نماید. این رای ظرف ۲۰ روز قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان می‌باشد. لازم به ذکر است مهلت ۲۰ روزه تمام روزهای هفته اعم از تعطیل و غیر تعطیل را شامل می‌شود و فقط در صورتی که روز آخر تعطیل باشد، اولین روز غیر تعطیل آخرین مهلت تجدیدنظرخواهی خواهد بود.
با بهره مندی از وکیل ملکی در گروه وکلای آسا روند رسیدگی خود را تسریع ببخشید.
اگر ملک پس از انتقال در بازداشت(توقیف) شخص ثالث قرار گرفته باشد چه اقدامی می‌توان انجام داد:
در این صورت باید مطابق با مواد ۱۴۶ و ۱۴۷قانون اجرای احکام مدنی دادخواست اعتراض ثالث اجرایی را به دادگاهی که ملک را توقیف نموده تقدیم نمود. دادگاه مبایعه نامه و سایر اسناد را بررسی نموده و در صورتی که صحت آن را احراز کند حکم به رفع توقیف از ملک را صادر می‌نماید.
با توجه به اینکه دادخواست‌های فراوان اعتراض ثالث اجرایی صوری به دادگاهها برای فرار از ادای دین تقدیم شده است، لذا دادگاهها اغلب نگرش مثبتی به آنها ندارند ولیکن در صورتی که اسناد و مدارک دلالت بر انتقال قبل از توقیف ملک نماید دادگاه با پذیرش دادخواست، از مال توقیف شده رفع اثر می‌نماید.
اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی:
پس از صدور رای قطعی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، خریدار باید از دادگاه بدوی صادر کننده رای تقاضای صدور اجراییه نموده و دادگاه پس از صدور اجراییه به فروشنده ۱۰ روز مهلت می‌دهند تا اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال به خریدار نماید. در صورتی که فروشنده دستور دادگاه را اجرا ننماید، پرونده اجرایی تشکیل شده و نماینده دادستان نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام خواهد نمود.
مواد قانونی الزام به تنظیم سند رسمی ملک
(عکس مواد ضمیمیه شود) ماده ۱۰٫ ۱۹۰٫۱۹۱٫۲۱۹٫۲۲۲٫۲۲۳ قانون مدنی ماده ۲۲ قانون ثبت
وکیل دادگستری در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی چه نقشی دارد:
- وکیل دادگستری با توجه به نوع پرونده شما بهترین و کاملترین دادخواست را تنظیم می‌نماید.
- وکیل دادگستری با توجه به تجربه خود، پاسخ ادعاهای طرف مقابل را به بهترین شکل داده و جلوی ورود ضرر به وی را می‌گیرد.
- وکیل دادگستری با بررسی مبایعه نامه خسارات را از طرف مقابل مطالبه نموده و به نفع موکل خود اقدام می‌کند.
- وکیل با طرح صحیح دادخواست مانع از رد شدن دعوا می‌شود.
- با پیگیری‌های وکیل دادگستری، روند رسیدگی به پرونده سریعتر طی خواهد شد.
- در این پرونده از نظر دادگاه داشتن وکیل ضروری نیست.
حق الوکاله الزام به تنظیم سند
تعیین میزان حق الوکاله در هر پرونده متفاوت است و اصولا امری توافقی است و قیمت دقیقی ندارد. کلیه حق الوکاله ها در گروه وکلای آسا به صورت اقساطی و توافق می باشد.
شما می توایند در دادخواست خود مطالبه حق الوکاله وکیل را از خوانده بکنید. که پس از محکومیت خوانده به اصل خواسته، محکوم به پرداخت حق الوکاله نیز می شود.
