الزام به تحویل مبیع ، از جمله اختلافاتی است که در روابط معاملاتی افراد ایجاد می شود.

این اختلاف زمانی بروز می یابد که فروشنده به تکلیف خود مبنی بر تحویل و تسلیم مبیع به خریدار اقدام نکند.

در این زمان خریدار با رعایت شرایط و تشریفاتی می تواند الزام فروشنده به تحویل مبیع را از دادگاه تقاضا کند. در ادامه با گروه وکلای آسا همراه باشید.

عقد بیع چیست؟

به طور کلی عقد به توافق دو یا چند نفر برای ایجاد یک اثر حقوقی گفته می شود و همان قرارداد است.

مثلا در عقد ازدواج دو نفر با هم توافق می کنند که بین آنها رابطه ی زوجیت ایجاد شود.

یکی از عقودی که قانون مدنی از آن نام برده، عقد بیع است. در تعریف عقد بیع گفته شده:« بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.».

بنابراین هر گاه مالی در مقابل مبلغ مشخصی داد و ستد شود و مالکیت آن مال به خریدار انتقال یابد، عقد بیع تحقق پیدا می کند.

مبیع چیست؟

مبیع آن چیزی است که خریداری می شود. این مبیع ممکن است به سه شکل باشد:

1. عین معین: مالی که در عالم خارج قابل اشاره است و کاملا واضح و مشخص است. مثلا می گوییم من این میز را فروختم.
2. کلی در معین: زمانی که جزئی از یک کل و مجموعه مشخص مورد معامله قرار می گیرد. مثلا یک میز از این 5 میز. یا 100 کیلو برنج از این 1000 کیلو.
3. کلی در ذمه: مالی که مقدار، جنس و وصف آن مشخص است و مصادیق آن در عالم خارج فراوان است. مثلا دو کیلو پرتغال تامسون. یا یک میز چوبی.

مبیع منقول و غیر منقول

 در یک تقسیم بندی دیگر، مبیع به منقول و غیر منقول تقسیم می شود.

مبیع ممکن است مال منقول یا غیرمنقول باشد. منظور از مال منقول، مالی است که قابل جا به جایی باشد، بدون آن که به خود آن مال یا محل آن آسیبی وارد شود.

اما مال غیر منقول مالی است که جا به جا کردن آن از محلی به محل دیگر ممکن نباشد.

مبیع چه ویژگی باید داشته باشد؟

در دعوای الزام به تحویل مبیع اول باید بدانیم قانونا به چه چیزی مبیع گفته می شود:

• مقدار، جنس و ویژگی های مبیع باید در معاملات کاملاً معلوم باشد. مثلا نمی شود معامله کنید که خانه ای را خریدم. بلکه دقیقا باید مشخص باشد کدام خانه.

• بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع شده باطل می باشد. مثلا خرید و فروش مواد مخدر و مشروبات الکلی از نظر قانون و دادگاه اعتباری ندارد.پس شخصی که از دیگری مواد خریده است ولی موادش را تحویل نمی دهد، نمی تواند از دادگاه درخواست تحویل مبیع داشته باشد.

• مبیع ممکن است مال مفروز باشد یا مشاع. منظور از مال مفروز مالی است که یک مالک مشخص دارد. مال مشاع مالی است که دو یا چند نفر به صورت مشترک مالک آن هستند.

جهت مطالعه بیشتر به مقاله ای در خصوص اصطلاحات حقوقی مفروز، مشاع مراجعه فرمایید.

• اگر مبیع مشخصات و اوصاف گفته شده در عقد را نداشته باشد، بیع باطل می شود.

• اگر بیع مطابق نمونه باشد، در این صورت باید تمام مبیع مطابق نمونه تحویل خریدار شود در غیر این صورت خریدار یا مشتری می تواند بیع را فسخ نماید. مثلا شخصی جاروبرقی نمونه ای را دیده است و از روی نمونه 10 جاروبرقی سفارش داده است. تمانم جاروبرقی ها باید شبیه نمونه باشند.

نکات مهم در الزام به تحویل مبیع که لازم است بدانید.

• اگر طرفین زمان خاصی را برای تحویل مبیع در نظر گرفته باشند خریدار نمی تواند تا قبل از آن تاریخ، دعوای الزام به تحویل مبیع را علیه فروشنده اقامه کند. در نتیجه زمان انجام تعهد باید رسیده باشد.

• اگر در قرارداد زمان مشخصی برای تحویل مبیع در نظر گرفته نشده باشد اصل بر فوری بودن تحویل مبیع می باشد. و فروشنده موظف است سریعا تحویل دهد.

• پرداخت هزینه های تحویل مبیع، بر عهده فروشنده است. در صورتی که خریدار در این راستا هزینه ای پرداخت کند، می تواند آن هزینه ها را از فروشنده مطالبه کند. مثلا اگر مالی در تهران خریداری شده است و خریدار در شیراز است، اصل بر این است که هزینه ها را فروشنده پرداخت کند . مگر اینکه طرفین برخلاف آن توافق کنند.

• اگر قبل از تحویل مورد معامله، عیب و نقصی در آن ایجاد شود، خریدار می تواند بیع را فسخ نماید.

• اگر در زمان انعقاد قرارداد، امکان تحویل مبیع توسط فروشنده وجود نداشته باشد، بیع باطل است.

• تحویل مبیع مستلزم تسلیم تمام اجزا و توابع مورد معامله می باشد. مثلا اگر شما ماشینی بخرید، فروشنده موظف است سویچ و مدارک ماشین را نیز تحویل شما دهد.

• اگر در هنگام تحویل مبیع نسبت به بخشی از مبیع امکان تحویل وجود داشته باشد، اما نسبت به بخشی دیگر امکان تحویل وجود نداشته باشد، قرارداد بیع نسبت به بخشی که تحویل داده شده صحیح و نسبت به بخشی دیگر باطل است.

• اگر طرفین مکان مشخصی را برای تحویل مورد معامله معین کرده باشند، تحویل باید در محل مورد توافق به عمل آید.مثلا توافق کنند جنسی که از چین خریداری شده است در بندر تحویل شود.

• چنانچه طرفین در مورد محل تحویل مورد معامله توافق نکرده باشند، تحویل باید در محل وقوع عقد بیع به عمل آید.

وجود حق حبس در صورت تحویل ندادن مبیع:

هر کدام از خریدار و فروشنده حق دارند از تحویل مبیع یا بهای آن خودداری کنند اگر طرف دیگر حاضر به تسلیم یا پرداخت نشود.

این حق، حق حبس نامیده می شود.

حق حبس زمانی مورد استفاده قرار می گیرد که هریک از طرفین معامله بخواهند از حق خود مبنی بر تحویل ندادن مبیع تا زمان پرداخت ثمن (بهای مورد معامله) و یا پرداخت نکردن ثمن تا زمان تحویل مبیع استفاده کنند.

شروط حق حبس

حق حبس با سه شرط ایجاد می شود:

1. عقد معوض باشد. یعنی مجانی نباشد.
2. دو تعهد در مقابل یکدیگر قرار گرفته باشند. مانند تعهد به تسلیم مبیع و پرداخت ثمن.
3. هر دو تعهد حال باشند؛ یعنی مهلتی برای انجام آنها تعیین نشده باشد.

پس در حق حبس اگر هرکدام از طرفین از پرداخت ثمن یا تحویل مبیع امتناع کند، طرف مقابل نیز می تواند تعهدات خود را تا زمان انجام تعهد طرف مقابل، انجام ندهد.

در این حالت اگر طرفین نتوانند در مورد این موضوع که چه کسی اول تعهد را انجام دهد، به نتیجه برسند، دادگاه پس از رسیدگی و ارزیابی اظهارات طرفین، هر دوی آنها را به انجام تعهداتشان ملزم می کند.

دعوای الزام به تحویل مبیع:

همان طور که گفتیم، مورد معامله ممکن است مال منقول یا غیرمنقول باشد.

اگر مورد معامله مال منقول مانند اتومبیل، میز و صندلی باشد، و فروشنده از تحویل مبیع در موعد مقرر خودداری نماید، خریدار می تواند به دادگاه مراجعه نماید و به استناد بیع نامه ی موجود و با توجه به ماده ی 376 قانون مدنی، دعوای الزام به تحویل مبیع را علیه فروشنده مطرح نماید.  

اما در مورد اموال غیرمنقول و املاک موضوع متفاوت است. در واقع در مورد اموال غیرمنقول دو فرض وجود دارد:

1. سند رسمی ملک به نام خریدار نظیم شده است.
2. سند رسمی ملک به نام خریدار تنظیم نشده است.

در بخش بعدی توضیحات لازم را ارائه می نماییم.  

الزام به تحویل مبیع با سند عادی:

در خصوص طرح دعوای الزام به تحویل ملک در مواردی که سند رسمی وجود دارد، اختلاف نظری موجود نیست. اما در مواردی که هنوز سند رسمی به نام خریدار تنظیم نشده و معامله با سند عادی و بیع نامه عادی انجام شده است، اختلاف نظر وجود دارد. در واقع قضات ممکن است یکی از سه موضع زیر را نسبت به دعوای شما پیش بگیرند:

1. گروه اول عقیده دارند که عقد بیع با ایجاب و قبول واقع می شود و نیازی به طی تشریفات نظیر تنظیم سند رسمی ندارد. این دسته از قضات، سند عادی و بیع نامه را واجد اعتبار لازم می دانند و فروشنده را به تحویل ملک ملزم می نمایند.
2. گروه دوم با توجه به ماده ی 48 قانون ثبت، برای اسناد عادی اعتباری قائل نبوده و دعوای خریدار را مردود اعلام می نمایند. این دسته عقیده دارند که اگر سند رسمی به نام خریدار تنظیم نشده، خریدار ابتدا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده مطرح نماید. سپس نسبت به طرح دعوای الزام به تحویل ملک اقدام نماید.
3. گروه سوم راهی بینابین را در پیش گرفته اند. عقیده ی این گروه این است که هر چند وقوع عقد بیع با تحقق ایجاب و قبول و سایر شرایط قانونی، امری مسلم است، اما از تکلیفی که ماده 48 قانون ثبت برای محاکم تعیین نموده نیز نمی توان چشم پوشی کرد. پس با وصف عدم پذیرش سند عادی در محاکم ، خواهان باید وقوع عقد بیع را با توسل به دلائل دیگری از جمله اقرار خوانده یا شهادت شهود به اثبات برساند. در اینصورت مشکلی در پذیرش دعوی وی وجود نخواهد داشت .

در حال حاضر دادخواست الزام به تحویل ملک با ارائه ی بیع نامه یا سند رسمی و یا هر دو قابل انجام است.

لازمه و ارکان دعوای الزام به تحویل مبیع:

برای طرح دعوای الزام به تحویل مبیع باید ارکان زیر وجود داشته باشد:

۱- وجود عقد بیع بین خریدار و فروشنده: باید بین خریدار و فروشنده، قرارداد بیع وجود داشته باشد. اگر رابطه حقوقی خواهان و خوانده در قالب بیع نباشد، طرح دعوای الزام به تحویل مبیع موضوعیت ندارد.

۲- بیع به صورت صحیح واقع شده باشد: عقد بیع باید بین خریدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شده باشد. چرا که بیع باطل موجب انتقال مالکیت نمی شود. بنابراین اگر عقد بیع به هر علتی منحل یا باطل گردد، طرح دعوای تحویل و تسلیم مبیع امکانپذیر نخواهد بود.

دادگاه صالح رسیدگی کننده به دعوای الزام به تحویل: 

برای رسیدگی به دعوای الزام به تحویل مبیع از نظر ذاتی، دادگاه های عمومی حقوقی صالح خواهند بود.

در مورد اموال منقولی که بهای آنها متر از 20 میلیون تومان است، شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی خواهد بود. اما از نظر محلی باید بین مورد معامله ی منقول و غیرمنقول تفاوت قائل شد:

1. در مورد اموال غیر منقول، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.
2. در مورد اموال منقول، خریدار می تواند دعوای خود را در دادگاه عمومی حقوقی (یا شورای حل اختلاف) محل وقوع عقد یا محل انجام تعهد مطرح نماید.

هزینه دادرسی پرونده الزام به تحویل مبیع چقدر است؟

دعوای الزام به تحویل مبیع از جمله دعاوی مالی است. بنابراین هزینه ی دادرسی آن تابع دعاوی مالی خواهد بود:

• چنانچه مبیع مال غیرمنقول باشد، بهای خواسته بر اساس قیمت منطقه ای و بهای معاملاتی ملک تعیین می شود.
• اگر مبیع مال منقول باشد، اگر ارزش مال بیش از 20 میلیون تومان باشد، سه و نیم درصد ارزش مال و اگر ارزش مال کمتر از 20 میلیون تومان باشد، دو و نیم درصد ارزش خواسته باید به عنوان هزینه دادرسی پرداخت گردد.

برای پرونده الزام به تحویل مبیع چه مدارکی لازم است؟

• کارت شناسایی خریدار
• اصل مبایعه نامه و یا سند 
• آدرس /کدملی فروشنده در صورتی که دارید.
• در صورتی که فاکتور دارید، فاکتور را ارائه دهید.
• در صورتی که بنچاق دارید، بنچاق را ارائه دهید.
• در صورتی که چک و یا فیش واریز وجه دارید ارائه دهید.

خسارت دیرکرد عدم تحویل مبیع چقدر است؟

فروشنده و خریدار می توانند در قرار داد خود، برای تخلف از تعهدات قراردادی، ضمانت اجرای مناسبی را پیش بینی کنند.

مثلا ممکن است در قرارداد شرط شود که چنانچه فروشنده در موعد مقرر نسبت به تسلیم مبیع اقدام نکند، برای خریدار حق فسخ ایجاد شود. یا ممکن است پرداخت مبلغی به عنوان وجه التزام بر عهده ی فروشنده قرار گیرد.

مثلا نوشته شود چنانچه فروشنده از تسلیم مبیع امتناع کند، بایت هر روز تاخیر باید مبلغ 400 هزار تومان به خریدار بپردازد در این صورت خریدار می تواند مبلغ وجه التزام را نیز از فروشنده مطالبه نماید.

اگر در قرارداد وجه التزامی تعیین نشده باشد، امکان مطالبه ی خسارت دیرکرد با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری وجود دارد.

مجازات عدم تحویل مبیع چیست؟

دعوای عدم تحویل مبیع یک دعوای حقوقی است. در دعاوی حقوقی برای محکوم علیه مجازات تعیین نمی شود.

زیرا مجازات خاص پرونده های کیفری است.

در دعوای الزام به تحویل مبیع در صورتی که در قرارداد خسارتی تعیین شده باشد، فروشنده طبق حکم دادگاه ملزم به پرداخت آن می شود، اگر خسارت پیش بینی نشده باشد، خریدار یا اثبات این امر که خسارت دیده است، قانونا می تواند درخواست خسارت کند.

حالا از کجا شروع کنم؟

برای طرح و پیگیری این پرونده 2 راه دارد. راه اول مراجعه به وکیل و تنظیم قرارداد وکالت است. وکیل ملکی آسا صفر تا صد پرونده الزام به تحویل مبیع را انجام می دهد.

اگی می میخواهید خودتان کار را شروع کنید:

1. اول مدارک خود را تهیه کنید.
2. متن دادخواست خود را تنظیم کنید و بر روی سی دی و یا فلش بریزید.
3. به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی جهت ثبت نام ثنا و سپس ثبت دادخواست اقدام کنید.
4. پس از ثبت دادخواست و ارجاع آن به شعبه مربوطه، شما پیامکی با این مضمون دریافت میکنید.

جهت مطالعه بیشتر در خصوص چگونگی ثبت نام ثنا و کار با سیستم ثنا ، کلیک کنید.

جهت مشاوره با وکلای آسا با ما در ارتباط باشید.22350512