الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی: گاهی به سراغ خرید آپارتمان هایی می رویم که یا هنوز تکمیل نشده اند، یا نوساز هستند و هنوز سند ندارند.

معمولا هنگام خرید این قبیل آپارتمان ها در مبایعه نامه تعهداتی برای فروشنده درج می شوند. در میان این تعهدات اخذ پایان کار، اخذ صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی به نام فروشنده به چشم می خورد.

در این مطلب از چگونگی اخذ صورت مجلس تفکیکی صحبت می کنیم.

با گروه وکلای آسا همراه باشید.

تفکیک چیست؟

ابتدا مفهوم تفکیک را بررسی می کنیم.

تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن است. در اصطلاح حقوقی به معنای تبدیل یک مال به قطعات کوچک تر است. 

مثلا زمینی با متراژ 500 متر را به دو زمین 250 متری تفکیک می کنیم.

در تفکیک ملک ممکن است مشاع باشد، یعنی چند شریک داشته باشد. یا مال یک نفر باشد اما او بخواهد ملک را به قطعاتی کوچک تر تفکیک کند.

در مورد آپارتمان هایی که پیش فروش می شوند یا هنوز سند مالکیت جداگانه ندارند، فروشنده که همان مالک است باید برای تفکیک واحد ها از هم اقدام می کند.

برای مطالعه ی بیشتر در مورد تفکیک به مطلبی با همین عنوان در سایت ما مراجعه کنید. 

صورت مجلس تفکیکی چیست؟

زمانی که یک آپارتمان ساخته می شود و سندی به نام مالکان تنظیم نشده است، مالکیت آنها بر مال به صورت مشاع است.

حال برای آن که بتوان برای هر یک از آنها سند مالکیت جداگانه صادر کرد، باید مشخصات هر واحد، پارکینگ ها، انباری ها و دیگر قسمت ها مشخص شود.

به همین منظور از سوی اداره ی ثبت سندی تهیه می شود که مشخصات قسمت های تفکیکی را می نویسد. به این سند، صورت مجلس تفکیکی گفته می شود.

در صورت مجلس تفکیکی، مساحت واحد، شماره گذاری آن و حدود اربعه ی هر واحد به طور مستقل نوشته می شود. اما نام مالک نوشته نمی شود.

منظور از حدود اربعه، حد هر آپارتمان در چهار جهت جغرافیایی یعنی شرق، غرب، شمال و جنوب است.

مثلا در مورد یک واحد نوشته می شود در جهات مختلف جغرافیایی آن کدام واحدها قرار دارند.

یا پارکینگ و انباری هر واحد کدام است. اما مالک واحد مشخص نمی شود.  

چگونه صورت مجلس تفکیکی بگیریم؟

دفتر اسناد رسمی تقاضای مالک را به همراه نقشه به اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال می کند.

اداره ی ثبت در موعدی که از قبل تعیین کرده، یک نماینده و یک مهندس نقشه بردار به ملک اعزام می کند.

نماینده و مهندس نقشه بردار با معرفی مالک محل را بررسی و نقشه ی تفکیکی را با صورت مجلس تحدید حدود یا سند مالکیت تطبیق می دهند. تا واحد ها به درستی تفکیک شوند و به مجاورین تجاوز نشود.

صورت مجلس تفکیکی چه کاربردی دارد؟

1. برای فروش قطعات مفروزی باید اخذ شود.
2. برای تنظیم سند رسمی مالکیت برای قطعات مفروزی لازم است.
3. برای تنظیم تقسیم نامه بین مالکان ملک مشاع مورد نیاز است.

صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه:

تقسیم نامه یک سند عادی یا رسمی است که چگونگی و ترتیب تقسیم مال مشاع بین شرکا در آن قید می‌شود.

اگر شرکا خودشان اقدام به تنظیم تقسیم نامه کنند، می توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و آن را به ثبت برسانند.

اسناد تقسیم نامه به سه دسته تقسیم می شوند:

• اسناد تقسیم نامه با صورت مجلس تفکیکی
• اسناد تقسیم نامه به صورت مجلس تفکیکی
• تقسیم نامه اموال منقول

برای دریافت تقسیم نامه، تا پیش از سال 1392، اطلاعات صورت مجلس تفکیکی به صورت دستی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد می شد.

اما از سال 1392 به بعد، اطلاعات مربوط به صورت مجلس تفکیکی از طریق سرویس الکترونیک دریافت می شود.

برای صدور سند تقسیم نامه با داشتن صورت مجلس تفکیکی در سامانه الکترونیک، مراحل زیر باید طی شود:

1. انتخاب نوع سند و اطلاعات اولیه
2. ورود اطلاعات اولیه و ضروری سند.
3. دریافت اطلاعات قطعات تفکیک شده از بانک جامع املاک
4. تخصیص منضمات به قطعات تفکیک شده
5. تعیین سهم بندی قطعات مورد تقسیم
6. اقدامات تکمیلی و تائید نهایی سند.

دعوای الزام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی:

این دعوا معمولا در مورد آپارتمان‌های پیش فروشی مصداق دارد. یا در مواردی که مشارکت در ساخت صورت گیرد.

معمولا فروشنده یا مالک به تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی به نام خریدار عمل نمی کند.

زیرا تنظیم سند رسمی نیازمند اخذ پایان کار، اخذ صورت مجلس تفکیکی است.

اگر مالک سهل انگاری کند و با طی مراحل الزامی برای تنظیم سند رسمی اقدامی نکند خریدار می تواند علیه او دعوایی به خواسته ی ذیل طرح کند:

« الزام خوانده به اخذ پایان کار، اخذ صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی ملک»

دادگاه صالح پرونده صورت مجلس تفکیکی:

کدام دادگاه به دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی رسیدگی می کند؟

از نظر ذاتی، دادگاه های عمومی حقوقی صالح برای رسیدگی به این دعوا هستند.

از نظر محلی، چون این دعوا غیرمنقول است، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح است.

پس اگر ملک در تهران واقع باشد اما خوانده در شیراز ساکن باشد، دادگاه‌های عمومی حقوقی تهران صالح هستند.

در این مورد محل اقامت خوانده اهمیتی ندارد. 

هزینه دادرسی پرونده های الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی:

دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، یه دعوای غیر مالی است. بنابراین:

• اولا نیازی به تقویم خواسته و نوشتن بهای خواسته نیست؛
• دوما هزینه ی دادرسی برمبنای دعاوی غیرمالی پرداخت می شود.

 هزینه ی دادرسی این دعوا با توجه به تعداد برگ های منضمات ممکن است از 40 هزار تومان تا 180 هزار تومان باشد.

اعتراض به رای دادگاه الزام به اخذ صورت مجلس:

حکمی که دادگاه در این دعوا صادر می کند:

• اگر غیابی باشد و منجر به محکومیت خوانده شده باشد، قابل واخواهی است.
• با توجه به ماده ی 331 قانون آیین دادرسی مدنی، قابل تجدیدنظر خواهی است.
• حکم دادگاه در خصوص این دعوا قابل فرجام خواهی نیست.

اجرای رای دادگاه چگونه است؟

اگر دادگاه خواسته خواهان را بپذیرد خوانده را به اخذ صورت مجلس تفکیکی محکوم می کند.

با قطعی شدن رای به نفع خواهان، او می‌تواند از دادگاه درخواست صدور اجرائیه نماید.

اجرائیه توسط دادگاه دادگاه بدوی صادر می شود. 

اجرائیه به خوانده‌ی دعوا که حکم علیه او صادر شده ابلاغ می‌شود. خوانده باید ظرف ده روز مفاد اجرائیه را اجرا نماید.

اگر خوانده از اجرای مفاد اجرائیه امتناع کند، باتوجه به ماده‌ی 47 قانون اجرای احکام مدنی، خود خواهان یا شخص ثالثی می‌تواند مفاد اجرائیه را اجرا نماید.

البته اقدامات آنها تحت نظر دادورز انجام می‌شود.

در این صورت خواهان می‌تواند کلیه هزینه‌ها را برای اجرای رای از خوانده را مطالبه کند.

مدارک مورد نیاز برای ثبت دادخواست الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی چیست؟

• کارت ملی و ثبت نام در سامانه ی ثنا
• ارائه ی مبایعه نامه، قرارداد مشارکت یا هر توافق نامه ای که با فروشنده یا سازنده وجود دارد.
• تهیه دادخواست. گروه وکلای آسا می تواند در تهیه دادخواست شما را یاری کند.
• پرداخت هزینه دادرسی

خسارت عدم انجام تعهد چیست؟

اگر ضمن قرارداد نوشته شود که چنانچه فروشنده یا سازنده در موعد مقرر نسبت به اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و حضور در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام نکند، باید به خریدار خسارت بپردازد، دو فرض ایجاد می‌شود:

• اگر برای هر روز تاخیر مبلغ معینی به عنوان خسارت تعیین شود، به آن وجه التزام می‌گویند.

          بنابراین دادگاه باید خسارت را به همان میزان تعیینی مورد حکم قرار دهد. نمی تواند به مبلغی کمتر یا بیشتر حکم دهد.

          البته خواهان باید در دادخواست خود محکومیت خوانده به پرداخت وجه التزام را هم تقاضا کند و مبلغ آن را تقویم کند. 

• اگر در قرارداد مبلغی تعیین نشود، در این صورت با ارجاع به کارشناسی خسارت تاخیر در انجام تعهد تعیین می شود.

          در این مورد هم خواهان باید در دادخواست خود خسارت تاخیر در انجام تعهد را مطالبه کند.