قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری

قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری یکی از چالش هایی است که مالکین ملک با سازمانهای اجرایی مثل شهرداری دارند. از این رو قانون، مفاد و تبصره هایی را برای مالکین و سازمان مربوطه اعلام می کند تا حق کسی ضایع نگردد.

مطابق با قوانین موجود، یکی از وظایف شهرداری، احداث پروژه های عمرانی، خیابان ها، پارک ها، فضای سبز و … می باشد. جهت انجام این امور لازم است که زمین‌هایی در اختیار شهرداری قرار گیرد. گاهی اوقات ممکن است که این طرح‌ها در مسیر ملک متعلق به اشخاص واقع گردد. فلذا بدلیل اینکه شهرداری یک نهاد عمومی غیر دولتی است، ملک مورد نظر به تصرف شهرداری در می‌آید. و مبلغ ملک یعنی ثمن آن، جهت جلوگیری از تضییع حقوق مالک به او پرداخته می‌شود.

با گروه وکلا آسا همراه باشید.

شرایط تملک املاک واقع در طرح های شهرداری

تملک املاک واقع در طرح‌های شهرداری در تعارض با حق مالکیت خصوصی است که یکی از مهم ترین حقوق اشخاص در نظر قانون گذار می‌باشد. به همین علت، تملک چنین املاکی محدود به شرایط معین و منوط به رعایت تشریفات مقرر در قانون می‌باشد.

در صورت عدم رعایت مقررات، مالکین این قبیل املاک می‌توانند علیه شهرداری اقامه دعوا نموده و حقوق تضییع شده خود را مطالبه نمایند.

شرایط تملک املاک خصوصی توسط شهرداری را می توان به شرح ذیل بر شمرد:

1- تملک به دلیل نیازهای عمومی:

اجرای طرح های عمومی و عمرانی و حتی نظامی اصولا در راستای تامین نیازهای عمومی می باشد و قانون گذار با ترجیح رفع احتیاجات عمومی بر حقوق خصوصی اشخاص، سلب مالکیت از اشخاص در جهت حفظ منافع عموم را تجویز می نماید.

ماده 2 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، تملک املاک خصوصی جهت اجرای طرح های دولتی را تنها در صورتی مجاز می داند که اجرای به موقع طرح های مذکور برای امور عمومی و امنیتی لازم و ضروری باشد.

2- صدور مجوز از سوی مقام صلاحیتدار:

تملک املاک خصوصی توسط دولت و شهرداری ها به دلیل اجرای طرح های عمومی به موجب ذیل ماده 2 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت موکول به تصویب و تایید ضرورت اجرای طرح توسط بالاترین مقام اجرایی سازمان مجری طرح شده است.

3- تصویب طرح توسط مرجع صلاحیتدار:

دستگاه های اجرایی باید پیش از تملک املاک، طرح مدنظر خود را مطابق قوانین و مقررات در مراجع ذی صلاح به تصویب برسانند. مبادرت به تملک املاک خصوصی پیش از تصویب طرح فاقد توجیه قانونی است.

4-تخصیص اعتبار:

چنانچه دستگاه های اجرایی و دولتی با وجود عدم تامین اعتبار یا زائد بر میزان اعتبار، اقدام به تصرف و تملک املاک نمایند، دستگاه مربوطه مکلف به رد مورد معامله به مالک خواهد بود. همچنین کارمند متخلف به موجب ماده 93 قانون محاسبات عمومی کشور قابل تعقیب است.

5- فقدان اراضی ملی و دولتی:

مطابق تبصره 1 ماده 2 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، شهرداری یا سایر دستگاه های اجرایی مکلفند در وهله اول جهت اجرای طرح های عمومی، عمرانی و نظامی خود از املاک و اراضی ملی یا متعلق به دولت بهره ببرند و در صورت نبود این قبیل اراضی می توانند املاک خصوصی را تملک نمایند. نبود اراضی ملی یا متعلق به دولت حسب مورد باید به تایید وزارت جهاد و کشاورزی، وزارت راه و شهرسازی یا اداره کل راه و شهرسازی برسد.

6- انطباق کاربری زمین با طرح مصوب:

در شهرهایی که دارای طرح های مصوب شهری باشند، کاربری زمین مورد نیاز باید با طرح مصوب منطبق باشد.

7- تعیین وضع ثبتی ملک و اعلام مراتب به اداره ثبت محل:

شهرداری یا سایر دستگاه های اجرایی پس از تعیین ملک مورد نیاز باید وضعیت پلاک ثبتی، حدود ملک و مشخصات مالک را از اداره ثبت استعلام نماید.

8- اعلام مراتب تملک به اداره ثبت:

شهرداری یا دستگاه های اجرایی باید قصد تملک ملک را به اداره ثبت محل اعلام نماید. پس از اعلام مراتب، اداره ثبت از نقل و انتقال پلاک ثبتی مزبور جلوگیری می نماید.

9- اعلام قصد تملک به مالک:

قصد تملک ملک توسط دولت یا شهرداری ها باید به وسیله اظهارنامه رسمی یا نامه اداری سازمان مربوطه به اطلاع مالک برسد. در صورتی که مالک یا مالکین ملک، شناسایی نشوند، مراتب آگهی خواهد شد.

10– واگذاری

در صورتی که ملک مورد نیاز شهرداری جهت اجرای طرح، در مالکیت وزارتخانه ها یا سایر موسسات دولتی باشد، واگذاری حق استفاده از ملک مورد نیاز به موجب موافقت وزیر یا رئیس موسسه انجام خواهد شد. این واگذاری بلا عوض بوده و در صورت بروز اختلاف، نظر وزیر کشور قاطع خواهد بود. چنانچه واگذاری بلا عوض مقدور نباشد، بهای ملک پرداخت خواهد شد که در این صورت انتقال قطعی می باشد.

تعیین قیمت املاک:

قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری بر نوع قیمت گذاری آن نیز تاثیر خواهد داشت. قطعا کمتر کسی بر روی ملکی که به تملک شهرداری در بیاید سرمایه گذاری می کند. بر این اساس طبق قانون:

• مطابق ماده واحده نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها، تملک املاک مورد نیاز توسط دولت یا شهرداری منوط به پرداخت قیمت املاک می باشد.
• اصولا قیمت توافق شده میان شهرداری یا سایر دستگاه‌های اجرایی با مالک، ملاک عمل می باشد. در صورتی که بین مالک و دستگاه اجرایی توافق حاصل نشود، قیمت عادله روز به مالک پرداخت خواهد شد.
• بهای عادله روز توسط هیات کارشناسی سه نفره متشکل از کارشناس منتخب دستگاه اجرایی، کارشناس منتخب مالک و کارشناس مرضی الطرفین تعیین می شود. در صورتی که طرفین در انتخاب داور مشترک تراضی نکنند، دادگاه محل وقوع ملک اقدام به تعیین کارشناس خواهد نمود.
• در صورت استنکاف مالک از معرفی کارشناس منتخب خود ظرف یک ماه از تاریخ اعلام قصد تملک دستگاه اجرایی یا عدم شناسایی مالک، دادگاه محل وقوع ملک به درخواست شهرداری یا دستگاه مربوطه ظرف 15 روز اقدام به تعیین کارشناس خواهد نمود.
• چنانچه ملک تملک شده، محل سکونت یا امرار معاش مالک باشد، پانزده درصد به مبلغ تعیین شده اضافه خواهد شد. تشخیص این امر که مالک در محل ساکن بوده یا ملک، محل کسب و پیشه و امرار معاش مالک بوده بر عهده شهرداری یا دستگاه اجرایی می باشد. در صورت وقوع اختلاف در این خصوص، فصل اختلاف با دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

مهلت کارشناسان جهت تعیین قیمت:

هیات کارشناسان برای قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری، موظفند حداکثر ظرف یک ماه، قیمت مدنظر خود را اعلام نمایند. پرداخت نصف هزینه کارشناسی بر عهده مالک می باشد که از قیمت ملک کسر خواهد شد.

مقصود از بهای عادله روز:

به حکم ماده واحده نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها، قیمت اراضی و املاک مورد نیاز شهرداری ها در صورت عدم توافق طرفین، بر مبنای قیمت عادله روز و توسط هیات کارشناسی 3 نفره تعیین خواهد شد.

مقصود از بهای عادله روز، بهای ملک در زمان پرداخت می باشد؛ بنابراین در صورت عدم تعیین و پرداخت قیمت ملک توسط شهرداری در زمان تملک و طرح دعوا علیه شهرداری توسط مالک، قیمت عادله روز در زمان اقامه دعوا پرداخت خواهد شد؛ نه زمان تملک ملک و اجرای طرح توسط شهرداری.

نحوه پرداخت قیمت ملک توسط دستگاه اجرایی:

اصولا قیمت تعیینی باید به صورت نقدی و فورا به مالک ملک پرداخت شود. پرداخت اقساطی بدون توافق با مالک میسر نمی باشد. حتی دادگاه نیز نمی تواند بدون رضای مالک، قیمت ملک را تقسیط نماید.

در صورت توافق مالک و دستگاه اجرایی، پرداخت ما به ازاء ملک تملیکی، از طریق واگذاری اراضی مشابه ملی یا دولتی به مالک نیز ممکن است.

مهلت های قانونی شهرداری جهت تملک ملک مورد نیاز و شروع اجرای طرح:

شهرداری یا سایر دستگاه های اجرایی مکلفند ظرف 18 ماه پس از تصویب طرح و اعلام آن، جهت انجام معامله و انتقال اسناد مالکیت املاک مورد نیاز، اقدامات لازمه را معمول دارند. در صورت انقضاء این مهلت، مالک حق اعمال کلیه حقوق مالکانه خود را از قبیل تجدید بنا، فروش ملک، تفکیک ملک و ….. خواهد داشت.

در صورتی که اجرای طرح به حداقل 5 سال بعد موکول شود و مالک قصد اعمال حقوق مالکانه خود را داشته باشد، در زمان دریافت پروانه ساختمان متعهد می‌شود. در صورتی که اجرای طرح پیش از 5 سال آغاز شود حق دریافت هزینه های تجدید بنا را نخواهد داشت.

وضعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت ملک تملیکی:

ممکن است ملک تملیکی، محل کسب و پیشه باشد. در این صورت، به آن حق کسب یا پیشه یا تجارت تعلق خواهد گرفت. البته اشتغال به کسب و پیشه در آن محل، حداقل یک سال پیش از اعلام قصد تملک توسط شهرداری یا دستگاه اجرایی آغاز شده باشد. همچنین شهرداری مختار است در صورت رضایت صاحب حق کسب یا پیشه یا تجارت، به جای پرداخت این حق، پس از انجام طرح مصوب، محل کسبی مشابه ملک قبلی به صاحب حق واگذار نماید.

تملک موقوفات توسط شهرداری:

اگر ملک مورد نیاز دستگاه های اجرایی از جمله املاک موقوفه باشد و به تشخیص سازمان اوقاف، تبدیل آنها به احسن، شرعا و قانونا مجاز باشد مطابق مقررات جاری اقدام خواهد شد.

موقوفاتی که تبدیل آنها مجاز نباشد، از طریق عقد اجاره طولانی مدت به شهرداری یا دستگاه اجرایی واگذار خواهد شد.

اجاره بهای این موقوفات توسط هیات کارشناسی معین می شود.

در صورت وجود اعیانی متعلق به غیر و یا وجود حقوق قانونی برای ثالث در موقوفه، بهای اعیانی و حقوق مذکور توسط هیات کارشناسی تعیین و از سوی دستگاه تملک کننده پرداخت خواهد شد.

تملک توسط شهرداری در صورت فوریت اجرای طرح:

مطابق ماده 9 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، در هر صورتی اجرا می‌شود.

در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلائل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد و عدم تسریع در‌ انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران‌ناپذیری گردد، ‌دستگاه اجرایی می‌تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود‌ ملک، به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید. این کار با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او با حضور نماینده دادستان و کارشناس رسمی انجام می‌گیرد . لکن ‌شهرداری یا دستگاه‌ اجرایی مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف، نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام نماید.

توجه:

• در صورت عدم پرداخت قیمت توسط شهرداری ظرف مهلت مقرر، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه، تقاضای توقیف عملیات اجرایی را مطرح نماید. رسیدگی به این تقاضا در محاکم خارج از نوبت است و تا زمان پرداخت بهای ملک، عملیات اجرایی موقوف خواهد ماند. بلافاصله پس از پرداخت بها توسط شهرداری از دستور توقیف صادره، رفع اثر به عمل خواهد آمد.
• تصرف ملک توسط شهرداری یا دستگاه اجرایی وخلع ید مالک، منوط به انجام معامله و پرداخت قیمت تعیینی توسط هیات کارشناسی و سایر حقوق قانونی می‌باشد.

• ممکن است انجام معامله با موانعی مثل شناسایی نشدن مالک یا در رهن بودن ملک مواجه شود. در این صورت به منظور جلوگیری از ایجاد وقفه در اجرای طرح به شرح زیر اقدام می شود:

در صورتی که ظرف یک ماه از تاریخ اعلام قصد تملک دستگاه اجرایی، مالک برای انجام معامله مراجعه نکند یا به هر نحو از انجام معامله استنکاف ورزد، مراتب مجددا اعلام می‌شود. سپس مهلت 15 روز دیگر جهت انجام معامله به مالک اعطا خواهد شد. پس از انقضا مهلت اخیر و عدم مراجعه مالک، ارزش تعیینی توسط دستگاه اجرایی نزد صندوق ثبت محل تودیع می شود. سپس تخلیه ملک و خلع ید مالک انجام خواهد شد.

اسناد مالکیت سابق توسط اداره ثبت ابطال می‌شود و اسناد مالکیت جدید به نام شهرداری یا دستگاه اجرایی صادر خواهد شد.

وضعیت حقوق اشخاص ثالث در ملک تملیکی:

چنانچه در ملک مورد نیاز شهرداری یا سایر دستگاه‌های اجرایی، برای اشخاص ثالث، حقوقی از جمله حق ارتفاق و حق انتفاع برقرار باشد، حقوق صاحب حق نیز توسط هیات کارشناسی تقویم و توسط دستگاه تملک کننده پرداخت خواهد شد.

همچنین اگر ملک مورد نیاز در رهن، وثیقه یا توقیف باشد، دستگاه اجرایی با پرداخت مبلغ دین که منجر به رهن گذاشتن، وثیقه یا توقیف ملک شده، ملک را تملک نماید.

اعتراض به تملک ملک توسط شهرداری:

وجود طرح مصوب، یکی از شرایط ضروری جهت تملیک املاک مورد نیاز دستگاه های اجرایی است.

در صورتی که تصویب طرح، مطابق قانون صورت نگیرد، هر ذی نفع می‌تواند ابطال عملیات مربوط به تصویب و اقدامات راجع به آن را از دیوان عدالت اداری تقاضا نماید.

• ممکن است تصویب طرح مطابق با قانون انجام شود. اما شهرداری یا سایر دستگاه‌های اجرایی در روند تملک املاک مورد نیاز، مقررات قانونی مربوطه را رعایت نکنند. در این صورت نیز ذی نفع می‌تواند با مراجعه به دیوان عدالت اداری، ابطال اقدامات شهرداری یا سایر دستگاه های اجرایی را در خصوص سلب مالکیت از اشخاص و تملک املاک مورد نیاز را از آن مرجع بخواهد.
• آرایی که از سوی دیوان عدالت اداری صادر شد، ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ از سوی اشخاص مقیم ایران و ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ از سوی اشخاص مقیم خارج از کشور قابل اعتراض می‌باشد.
• در صورت ابطال اقدامات شهرداری یا سایر دستگاه‌های اجرایی در خصوص تملک املاک واقع در طرح از سوی دیوان عدالت اداری، دستگاه مربوطه مکلف به استرداد ملک به مالک می‌باشد.
• چنانچه به واسطه احداث بنا و ایجاد مستحدثات در ملک مزبور، استرداد ملک متعذر باشد، دستگاه اجرایی مکلف است با رعایت شرایط قانونی نسبت به تملک این قبیل املاک اقدام نماید.
• در صورتی که به درخواست مالک، حکم خلع ید صادر گردید، به درخواست دستگاه اجرایی، اجرای حکم متوقف خواهد شد. دستگاه اجرایی مکلف است ظرف مدت شش ماه از تاريخ صدور دستور موقت نسبت به پرداخت يا توديع قيمت روز املاك يادشده اقدام نمايد.

ماده 96 قانون شهرداری ها:

• مطابق ماده 96 قانون شهرداری ها، در صورتی که تامین احتیاجات شهری از قبیل ایجاد باغهای عمومی و تاسیسات برق و آب و …. که با هدف انجام اصلاحات شهری و رفع نیازمندی‌های عمومی انجام می‌شود، شهرداری می‌تواند نسبت به تملک و تصرف آن بخش از املاک فوق الذکر که مورد احتیاج است، اقدام نماید. البته منوط به تصرف کلی یا جزئی املاک و اراضی در محدوده شهر باشد.
• مطابق تبصره 5 ماده اخیر، اگر املاک واقع در مسیر اجرای طرح‌های شهرداری، مجهول المالک یا فاقد سابقه ثبتی باشند، اجرای طرح متوقف نخواهد شد. بلکه شهرداری مکلف است با دعوت از اعضاء کمیسیون تبصره 5 ماده 96 رسیدگی به موضوع را تقاضا نماید.
• کمیسیون مذکور که متشکل از نماینده دادستان، نماینده ثبت و نماینده شورای شهر و نماینده شهرداری می‌باشد. این گروه، پس از بازدید از محل، مشخصات کامل املاک واقع در مسیر برنامه‌های عمومی و عمرانی شهرداری را در قالب یک صورتجلسه تهیه و تنظیم می نماید. این صورتجلسه مبنای پرداخت خسارات مالک قانونی ملک خواهد بود. مدعی مالکیت می تواند پس از اثبات مالکیت خود از طریق مراجع صالح، به استناد صورتجلسه فوق، بها ملک را دریافت نماید.
• حضور هر 4 عضو کمیسیون برای رسمیت جلسه ضروری است و تصمیم گیری با اکثریت آراء معتبر خواهد بود.
• مرجع تجدیدنظر جهت رسیدگی به اعتراضات مالکین نسبت به تصمیمات کمیسیون تبصره 5 ماده 96 قانون شهرداری ها در قانون پیش بینی نشده است. اما به حکم ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، تصمیمات این کمیسیون نیز به درخواست ذی نفع در آن مرجع قابل ابطال است.

 برای مشاهده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها به لینک زیر وارد شوید.https://rc.majlis.ir/fa/law/show/91609

جهت مشاوره و اخذ وکیل ملکی با ما تماس بگیرید. 22350512 و 26766919