تمامی اشخاصی که با معامله املاک سر و کار دارند واژه‌های عرصه و اعیان را شنیده‌اند و ممکن است این سوال برایشان پیش آمده باشد که عرصه و اعیان به چه معنایی هستند؟
وکیل ملکی در گروه وکلای آسا در این مطلب به معنی عرصه و اعیان و تفاوت آن با سایر واژه های مشابه می پردازد.
فهرست
عرصه چیست؟
عرصه در معنای لغوی به معنای پهنه، صحنه، زمین، رزمگاه، ساحت، میدان و … آمده است اما در اصطلاح حقوقی عرصه به مفهوم زمینی است که بر روی آن ساختمان احداث و یا اموال غیر منقول ایجاد می‌شود. در واقع تفاوت تعریف حقوقی و لغوی این است که در صورتی که بر روی یک زمین بنا و اموال غیر منقول ساخته نشده باشد از نظر حقوقی به آن عرصه می‌گویند.
اعیان چیست؟ معنای اعیان در حقوق
اعیان در معنای لغوی به معنای اغنیا، ثروتمندان، دولتمندان، اشراف، بزرگان، بنا و …. آمده است اما در اصطلاح حقوقی به اموال غیر منقولی که بر روی زمین (عرصه) وجود دارد مانند ساختمان، قنات، درخت و … اعیان می‌گویند.
مالکیت عرصه و اعیان
ممکن است شخصی مالک عرصه باشد و شخص دیگری مالک اعیان باشد. و این امر هیچ تداخل و ایرادی ندارد. مانند شخصی که زمین خود را به شخص دیگر اجاره داده و مستاجر در زمین درخت کاشته است. در این صورت مستاجر مالک درختان (اعیان) بوده و موجر ( مالک) مالکیت عرصه و زمین را دارد.
مالکیت عرصه و اعیان در زمین های وقفی
در اموال وقفی، زمانی که یک زمین (عرصه) وقف گردیده است ممکن است بر روی آن بنا احداث شده و اعیانی به فروش برسد.
در این صورت خریدار اعیان، حقی از زمین (عرصه) نداشته و صرفاً در بنا مالکیت دارد.
در اموال وقفی مالک اعیان، باید به مالک عرصه (اداره اوقاف) سالانه اجاره پرداخت نماید چرا که مالکیتی در عرصه ندارد و در عرصه متعلق به دیگری مالک اعیان است. با این حال سند تک برگی مبنی بر مالکیت اعیان صادر و به مالک اعیانی تسلیم می‌شود.
مالکیت در عرصه و اعیان در مجتمع‌های مسکونی نیز بسیار حائز اهمیت است. زمانی که بر روی عرصه یک برج با واحدهای متعدد ساخته شود، همه در عرصه مالکیت مشاع دارند ولیکن این مالکیت بسیار اندک است چرا که تعداد مالکان بسیار زیاد است.
سند مالکیت عرصه و اعیان
سند ملکی عرصه در واقع سند زمینی است که آپارتمان‌ها در آن بنا شده‌اند و سند ملکی اعیان به سند هریک از واحدهای آن آپارتمان اطلاق می‌گردد.
نام این نوع اسناد بیشتر در شهرهای بزرگ، که واحدهای آپارتمانی در زمین‌های بزرگ بنا می‌شود، شنیده می‌شود.
البته سند شش‌دانگی که برای هر آپارتمان داده می‌شود عموما شامل عرصه و اعیان ملک است. یا اینکه در بعضی موارد عرصه غیرقابل واگذاری است. مثل زمین‌های موقوفی که مالک تنها صاحب سند اعیان ملک است.
جهت مطالعه بیشتر می توانید به مقاله ی سند مراجعه فرمایید.
قدر السهم یا سهم اعیان از عرصه چگونه محاسبه می‌شود؟
سهم هر واحد آپارتمان از زمینی که در آن بنا شده نسبت به‌کل واحدهای مجتمع آپارتمانی سنجیده می‌شود. به این سهم، قدر السهم یا سهم اعیان از عرصه گفته می‌شود.
در اینجا مثالی برای واضح‌تر شدن موضوع بیان می‌کنیم.
مثلاً اگر قصد خرید آپارتمان ۱۰۰متری در مجتمع‌های مسکونی که در زمینی با متراژ 400 متری را دارید که دارای 5 واحد مسکونی 100 متری است، سهم شما از قدر السهم برابر با 1/5 از 400 متر یعنی 80 متر است. قدر السهم تابع متراژ اعیانی هر واحد و تعداد واحد های آن آپارتمان است.
هنگام خرید آپارتمان، خریدار یک واحد مسکونی خریداری می‌کند. حال می‌خواهد این واحد در مجتمع واقع در زمین چند هزار متری باشد یا در زمین دویست متری.
شاید در هنگام خرید نیز از لحاظ قیمتی تفاوت چندانی با یکدیگر نداشته باشند.
حتی آپارتمان‌ها در ساختمان‌های کم واحد و زمین‌های با مساحت کم طرفدار بیشتری هم دارند. اما نکته اینجاست، در حالت اول به دلیل وسیع بودن زمینی که ساختمان در آن بنا شده مقدار قدر السهم اعیان از عرصه خریدار بیشتر خواهد شد.
موضوع قدر السهم در زمان تخریب و نوسازی ساختمان‌های قدیمی و همچنین هنگام تقسیم ارث بسیار اهمیت پیدا می‌کند.
پاسخ گویی به سوالات متداول
1- قدرالسهم یا سهم اعیان از عرصه چیست؟
در واقع سهم هر واحد اعیانی از عرصه را قدر السهم آن واحد می‌گویند.
به عبارت دیگر هر یک از مالکان اعیان( مثلاً مالکان واحدهای آپارتمان) به نسبت متراژ و سهم خود در اعیانی، مالک عرصه هم می‌باشند. هر کدام از واحدها که سهم بالاتری از اعیان را داشته باشد، در عرصه نیز مالکیت بیشتری خواهد داشت.
2- تفاوت عرصه و اعیان در قرارداد اجاره چگونه است؟
در قرارداد اجاره، مالکیت انتفاع برای مدت مشخص از طرف مالک به مستاجر منتقل می‌شود. با این توضیح که مستاجر حق دارد از ملک استفاده کند. در قرارداد اجاره آپارتمان، در واقع اعیانی به اجاره داده می‌شود ولی ممکن است یه زمین برای کاشت درخت اجاره داده شود. در این صورت عرصه به اجاره داده می‌شود. با این تعریف مشخص می‌شود که اجاره می‌تواند هم در خصوص عرصه و هم در خصوص اعیان باشد.
3- در زمین وقفی می توان برای عرصه سند گرفت؟
عرصه و اعیان دو موضوع متفاوت است. ممکن است شخصی مالک عرصه باشد و دیگری مالک اعیان باشد. وقف یکی از همین موارد است . شما می توانید زمین وقفی را بخرید و بر روی آن اعیان داشته باشید. و برای آن نیز سند بگیرید.
دیدگاهتان را بنویسید