فراگیر شدن ویروس کرونا در جهان تقریباً به تمام کسب و کارها آسیب جدی وارد کرده و تاثیر به سزایی در اقتصاد گذاشته است. با توجه به ضرورت کاهش ارتباطات اجتماعی، دولت دستور تعطیلی اجباری بسیاری از اصناف را صادر نموده و سایر اصناف نیز به جز تعداد اندکی، بدون تعطیلی با رکود بی سابقه‌ای روبرو شده‌اند.
در گذشته به صورت کلی به تاثیر فورس ماژور بر قراردادها پرداختیم در این مقاله وکیل ملکی در گروه وکلای آسا سعی دارد تاثیر ویروس کرونا بر قراردادهای اجاره املاک مسکونی را بررسی نماید.
فهرست
تاثیر کرونا بر قراردادهای اجاره مسکونی
متاسفانه پس از شیوع گسترده ویروس کرونا، بازار مسکن دچار رکود فراوانی شده و اشخاصی که تمایل داشتند ملک خود را اجاره دهند، برای جلوگیری از شیوع بیماری کرونا دیگر حق بازدید به مشاوران املاک و مستاجران را نداده و مستاجران نیز علاوه بر اینکه امکان بازدید املاک را نداشتند، برای اینکه در معرض بیماری قرار نگیرند تمایل به تمدید قرارداد اجاره قبلی دارند.
آیا مستاجران باید در این شرایط اجاره پرداخت کنند؟
پاسخ این است که گرچه ممکن است مستاجر تحت رکود حاصل از شیوع ویروس کرونا بیکار شده و یا درامد گذشته خود را از دست داده است ولیکن این باعث نمی‌شود که استحقاق مالک (موجر) به مال الاجاره را نادیده گرفت. پس مستاجر در هر حال باید اجاره را طبق قرارداد به مالک پرداخت نماید و برای عدم پرداخت اجاره بها نمی‌تواند به فورس ماژور استناد نماید.
پس از اتمام مدت اجاره مستاجر می‌تواند واحد را تخلیه نکند؟
همانطور که می‌دانید مستاجر پس از اتمام قرارداد اجاره باید واحد را تخلیه و به مالک تحویل دهد. با توجه به شرایط به وجود آمده، شوراهای حل اختلاف که مسئول رسیدگی به دعاوی تخلیه اماکن مسکونی هستند، از صدور حکم به تخلیه مستاجران و یا اجرای آن خودداری می‌کنند و از مالکان می‌خواهند که به مستاجر تا رفع ویروس کرونا مهلت دهند. شیوع ویروس کرونا در این خصوص باعث به وجود آمدن شرایط فورس ماژور برای مستاجران شده است و به همین دلیل از تخلیه آنها خودداری می‌شود.
در ویدیو ذیل می توانید تصمیم جدید ستاد مقابله با کرونا در رابطه با قراردادهای اجاره مسکونی را مشاهده نمایید :
تاثیر کرونا بر وجه التزام
اگر در قرارداد برای تاخیر در تخلیه یا تاخیر در پرداخت اجور معوقه خسارت پیش‌بینی شده باشد، تکلیف چیست؟
تقریباً در اکثر قراردادهای اجاره برای تاخیر در تخلیه و یا عدم پرداخت اجاره بها خسارت وجه التزام پیش‌بینی شده است. در این صورت نیز شرایط فورس ماژور بر این قرارداد حاکم بوده و دادگاه نمی‌تواند مستاجر را برای تاخیر در تخلیه محکوم به پرداخت خسارت نماید. همینطور با وجود اینکه مستاجر باید اجور معوقه را سر موعد پرداخت نماید، در صورت عدم پرداخت، مالک می‌تواند صرفاً اجور معوقه را مطالبه نماید نه خسارت تاخیر در پرداخت اجور معوقه.
افزایش اجاره بها به چه شکل خواهد بود؟
عرفاً هر ساله موجر مبلغی را با توجه به تورم به مبلغ اجاره سال قبل اضافه می‌کند. به نظر می‌رسد با توجه به شرایط حال حاضر و شیوع ویروس کرونا این امکان فعلاً برای مالکان وجود ندارد و اگر توافقی در این خصوص بین مالک و مستاجر نباشد، مستاجر باید اجاره سال قبل خود را پرداخت نماید.
در آخر اینکه موجرین و مستاجرین که در این ماه با چنین شرایطی روبرو هستند باید با یکدیگر توافق و تعامل کرده تا به موعد قرارداد خود اضافه کنند چون سود و زیان برای هر دو طرف است. ممکن است بعضی مستاجران اشخاص ناتوان و یا بیمار باشند و یا اینکه به دلیل شیوع کرونا بیکار شده باشند. لذا با درک این موضوع توسط مالکان می‌توان شرایط بهتری برای زندگی آنها فراهم نمود. البته از طرف دیگر ممکن است محل درامد زندگی برخی مالکان تنها اجاره بها باشد لذا مستاجر نباید از این موضوع سوء استفاده کرده و اجاره بها را پرداخت ننماید.
نکته مهم:
- هر آنچه به عنوان شرایط خاص فورس ماژور بیان کردیم، صرفا متعلق به همین دوره است. پس از بین رفتن این ویروس و عادی شدن شرایط، دیگر نمی توان از امتیازات این ئوره بهرهمند شد.
دیدگاهتان را بنویسید