فراگیر شدن ویروس کرونا در جهان تقریباً به تمام کسب و کارها آسیب جدی وارد کرده و تاثیر به سزایی در اقتصاد گذاشته است. با توجه به ضرورت کاهش ارتباطات اجتماعی، دولت دستور تعطیلی اجباری بسیاری از اصناف را صادر نموده و سایر اصناف نیز به جز تعداد اندکی، بدون تعطیلی با رکود بی سابقه‌ای روبرو شده‌اند.
در گذشته به صورت کلی به تاثیر فورس ماژور بر قراردادها پرداختیم در این مقاله وکیل ملکی در گروه وکلای آسا سعی دارد تاثیر ویروس کرونا بر قراردادهای اجاره املاک مسکونی را بررسی نماید.
تاثیر کرونا بر قراردادهای اجاره مسکونی
متاسفانه پس از شیوع گسترده ویروس کرونا، بازار مسکن دچار رکود فراوانی شده و اشخاصی که تمایل داشتند ملک خود را اجاره دهند، برای جلوگیری از شیوع بیماری کرونا دیگر حق بازدید به مشاوران املاک و مستاجران را نداده و مستاجران نیز علاوه بر اینکه امکان بازدید املاک را نداشتند، برای اینکه در معرض بیماری قرار نگیرند تمایل به تمدید قرارداد اجاره قبلی دارند.
آیا مستاجران باید در این شرایط اجاره پرداخت کنند؟
پاسخ این است که گرچه ممکن است مستاجر تحت رکود حاصل از شیوع ویروس کرونا بیکار شده و یا درامد گذشته خود را از دست داده است ولیکن این باعث نمی‌شود که استحقاق مالک (موجر) به مال الاجاره را نادیده گرفت. پس مستاجر در هر حال باید اجاره را طبق قرارداد به مالک پرداخت نماید و برای عدم پرداخت اجاره بها نمی‌تواند به فورس ماژور استناد نماید.
پس از اتمام مدت اجاره مستاجر میتواند واحد را تخلیه نکند؟
همانطور که میدانید مستاجر پس از اتمام قرارداد اجاره باید واحد را تخلیه و به مالک تحویل دهد. با توجه به شرایط به وجود آمده، شوراهای حل اختلاف که مسئول رسیدگی به دعاوی تخلیه اماکن مسکونی هستند، از صدور حکم به تخلیه مستاجران و یا اجرای آن خودداری میکنند و از مالکان میخواهند که به مستاجر تا رفع ویروس کرونا مهلت دهند. شیوع ویروس کرونا در این خصوص باعث به وجود آمدن شرایط فورس ماژور برای مستاجران شده است و به همین دلیل از تخلیه آنها خودداری میشود.
در ویدیو ذیل می توانید تصمیم جدید ستاد مقابله با کرونا در رابطه با قراردادهای اجاره مسکونی را مشاهده نمایید :
تاثیر کرونا بر وجه التزام
اگر در قرارداد برای تاخیر در تخلیه یا تاخیر در پرداخت اجور معوقه خسارت پیش‌بینی شده باشد، تکلیف چیست؟
تقریباً در اکثر قراردادهای اجاره برای تاخیر در تخلیه و یا عدم پرداخت اجاره بها خسارت وجه التزام پیش‌بینی شده است. در این صورت نیز شرایط فورس ماژور بر این قرارداد حاکم بوده و دادگاه نمی‌تواند مستاجر را برای تاخیر در تخلیه محکوم به پرداخت خسارت نماید. همینطور با وجود اینکه مستاجر باید اجور معوقه را سر موعد پرداخت نماید، در صورت عدم پرداخت، مالک میتواند صرفاً اجور معوقه را مطالبه نماید نه خسارت تاخیر در پرداخت اجور معوقه.
افزایش اجاره بها به چه شکل خواهد بود؟
عرفاً هر ساله موجر مبلغی را با توجه به تورم به مبلغ اجاره سال قبل اضافه میکند. به نظر می‌رسد با توجه به شرایط حال حاضر و شیوع ویروس کرونا این امکان فعلاً برای مالکان وجود ندارد و اگر توافقی در این خصوص بین مالک و مستاجر نباشد، مستاجر باید اجاره سال قبل خود را پرداخت نماید.
در آخر اینکه موجرین و مستاجرین که در این ماه با چنین شرایطی روبرو هستند باید با یکدیگر توافق و تعامل کرده تا به موعد قرارداد خود اضافه کنند چون سود و زیان برای هر دو طرف است. ممکن است بعضی مستاجران اشخاص ناتوان و یا بیمار باشند و یا اینکه به دلیل شیوع کرونا بیکار شده باشند. لذا با درک این موضوع توسط مالکان می‌توان شرایط بهتری برای زندگی آنها فراهم نمود. البته از طرف دیگر ممکن است محل درامد زندگی برخی مالکان تنها اجاره بها باشد لذا مستاجر نباید از این موضوع سوء استفاده کرده و اجاره بها را پرداخت ننماید.
نکته مهم:
- هر آنچه به عنوان شرایط خاص فورس ماژور بیان کردیم، صرفا متعلق به همین دوره است. پس از بین رفتن این ویروس و عادی شدن شرایط، دیگر نمی توان از امتیازات این ئوره بهرهمند شد.
با سلام من قرارداد رهن و اجاره ام یک ماه دیگه تمام می شود.مالک یکدفعه مبلغ اجاره را از یک میلبون به سه میلیون تومان افزایش داده و حاضر شدم از ترس ویروس کرونا جابجا نشم و حاضر شدم کرایه ۱۰۰ درصد یعنی از یک به دو میلیون تومان درماه بش بدم ولی قبول نکرده و میخواد مشتری برای بازدید بفرسته.با توجه به اینکه بیماری قلبی دارم و در این شرایط ویروس کرونا میشه مشتری ها راه ندم.و حداقل چند ماه فرصت بگیرم .چون ایشان تهدید کرده اگر راه ندهم میاد داخل ساختمان و آبروریزی و دعوا راه می اندازه.از طرفی بنگاه املاک با ایشان همدست و اصرار به فرستادن مشتری اونم چند نفر به صورت روزانه داره.راه حل قانونی چیه? میتوتم به شورای حل اختلاف نامه بدم و شرایطم بگم?حتی حاضرم کرایه هم دو برابر بش بدم ولی متاسفانه بنگاه املاک به خاطر اینکه کمیسیون بیشتر بگیره و همچنین شرایط پیش آمده ایشان راهنمایی کرده و اصرار به تخلیه دارند. با تشکر
سلام در حال حاضر شورای حل اختلاف دستور تخلیه قادر نمیکند یعنی موجر شما نمی تواند قانونا شما را بلند کند و اگر روزی دعوایی دادگاه مطرح شد، دادگاه این وضعیت را درک خواهد کرد. با توجه به وجود این ویروس شما میتوانید بازدید ندهید.
سلام صاحبخونه ی ما به هیچ وجه رازی به تمدیدنیست ومن تا۱۵اردیبهشت وقت دارم
وتوی قراردادکه تازه چندروزه متوجه شدم نوشته هروزتخلیه نکنم روزانه۵۰هزارتومان بایدبدهم
ومن حتی پیشنهاد دادم حدود۳۰درصد به رهنم اضافه کنم اماقبول نکرد
وواقعا اصلا خونه ی مناسب برای رهن نیست یا۳برابرعرف هست
ورازی به مهلت حتی دوماهه هم نمیشه
آیامیتونه اگرنتونستم تخلیه کنم ازم خسارت بگیره
لطفا قطعی بهم جواب بدید
باتشکر
سلام در حال حاضر برای عدم تخلیه مستاجر ،خسارت نمیگیرند . نگران نباشید.
خیلی ممنونم خیالم خیلی راحت شد
فقط شرایط فورسماژور قانون برای صاحبخانه هاست؟ کارفرماها راحت اخراج کنند ، حقوق پرداخت نکنند ، .. شاید صاحبخانه هم شرایطش سخت باشه ، این مستاجرها خوب از این شرایط سواستفاده میکنند ، مستاجر من 5ماه اجاره پرداخت نکرده و از جاش تکون هم نمیخوره ، واقعا یک سواستفاده گر واقعی ، و من هم اصلا راضی نیستم . مثل اینکه برای همه شما رضایت طرف اصلا مهم نیست .
در خصوص اجاره های مسکونی مستاجر موظف است اجاره خود را پرداخت کند ولی در حال حاضر دستور تخلیه صادر نمی شود.
چطور میگید شرایط فورس ماژور شامل مستاجرهای واحدهای مسکونی میشه ، درحالی که شرایط کرونا به‌طور مستقیم روی منفعتی که مستأجر به‌دنبال آن، قرارداد اجاره را منعقد کرده است (سکونت در ملک) تأثیری نمی‌گذارد و باید توجه داشت یکی از شروطی که باعث میشود فورسماژور تکلیف شخص را از انجام تعهد ساقط کند، این است که آن حادثه علت مستقیم و مؤثر عدم انجام تعهد باشد .
پس به گفته شما ، مستاجری که هم اجاره پرداخت نمیکند هم تخلیه نمیکند ، چطور زیر چتر حمایت قانون است در حالی که موجر به تعهداتش عمل کرده و مستاجر تعهدات را انجام نداده.
این چه تفسیر قانون است که شما دارید
در خصوص مستاجر های مسکونی ما هیچ گاه نگفتیم که مستاجر می تواند اجاره خود را پرذاخت نکند. به نظر می رسد مطلب را کامل مطالعه نکرده اید.
با سلام ممنون از سایت خوبتون.
میبخشید ما قراردادمون آخر خرداد تموم میشه و حدود 8 ساله در خونه فعلی مستاجریم و همیشه هم بطور مرتب پرداخت اجاره و..انجام شده. الان صاحبخونه تو همچین شرایطی اصرار داره که مجوز برای ساخت و ساز گرفته(واحد قدیمیه) و باید تخلیه کنیم. با توجه به شرایط بیماری کرونا و اینکه من مبتلا بودم و در دوران نقاهتم و مادرمم سنشون نسبتا بالاست و اصلا شرایط جابجایی نداریم تکلیف چیه؟
آیا از نظر قانونی ایشون میتونه ما رو مجبور به تخلیه کنه؟
اگر بله حداکثر چند ماه مهلت میدن بهمون.
دستور جدید ستاد کرونا در مورد مستاجرین تا پایان اردیبهشت بوده آیا شامل حال ما هم میشه اون تمدید خودکار 2 ماهه؟
سپاسگزارم
سلام . همان طور که در مقاله نیز اشاره شد، وضعیت کرونا یک وضعیت جدید است که قبلا در نظام حقوقی ما اتفاق نیفتاده بود. در نتیجه ما شرایط را پیش بینی می کنیم و به طور قطع در موردش نمی تونیم صحبت کنیم. همونطور که در خصوص عدم امکان تخلیه و عدم امکان افزایش اجاره بها صحبت کردیم و دقیقا همین اتفاق هم افتاد. در خصوص شرایط شما نیز لازم است پیش بینی کنیم.
پیش بینی بنده این است که در خرداد ماه نیز دستور تخلیه صادر نمیکنند و اگر شورای حل اختلاف دستور تخلیه صادر کند قطعا یک مدت زمان معقولی برای تخلیه در نظر می گیرند.
در خصوص دستور ستاد کروتا نیز لازم به ذکر است، ممکن است مجددا دستوری صادر کنند.
ممنون از شما???
سلام قرار داد ما پایان اردیبهشت تمام میشه و ما راضی هستیم که 25 درصد قانونی اضافه کنیم به اجاره بها ولی صاحبخونه چند برابر میخواد حالا چطور میشه پیگیری کرد
سلام شما فعلا همان اجاره بهای سابق را واریز کنید برای موجر اظهارنامه ارسال کنید و درش قید کنید که موافق به افزایش 25 درصد هستید
سلام برای ما نیز موجر موافق نیست و اظهارنامه فرستاده ایم ولی او به داوری دادخواست فرستاده و در انجا اشنا دارد و خسارت و حکم تخلیه را به داوری داد خواست داده ما بهتر است چه عکس العمل و عملکردی در مقابلشان داشته باشیم؟
با سلام مدت اجاره نامه ۱۴۰۰/۰۲/۱۴به پایان رسیده ولی موجر گفت بصورت توافقی مجدد یکسال تمدید کنیم بعد ماه اول اجاره را مطالبه کرده و حتی امضا نیز داریم بر اساس پرداخت هر اجاره ولی بعد از یک ماه انکار شده و شکایت کرده که به موجب عدم تخلیه خسارت ناشی از عدم تخلیه را خواستار می باشد هم اجرت عدم تخلیه و حکم تخلیه را میخواهد ایا می توان اثبات نمود که او قبول به توافق دو طرفه نموده و اجاره ماه اول سال جدید را گرفته و امضا کرده ولی الان زیر حرفش زده است یا ما بایستی تا الان خسارت را پرداخته و حکم تخلیه شامل ما می شود؟؟؟؟
سلام الان در حال حاضر برای صدور دستور تخلیه خیلی شرایط خاصی وجود دارد و اصولا امکان تخلیه وجود ندارد مگر در موارد خاص . از بابت تمدید قرارداد اگر امضا از موجر داشته باشید کفایت میکند. اگر امضای شما صرفا از بابت اجاره بها باشد می تواند قرینه و نشانه ای برای تمدید قرارداد اجاره شما باشد. در دوران کرونا ، ما در شرایط فورس ماژور هستیم لذا در صورت عدم انجام تعهد شما می توایند به فورس ماژور اشاره نموده و از مزایای آن استفاده کنید . یکی از مزایای فورس ماژور عدم تعلق گرفتن خسارت است.