دعوای مطالبه اجور معوقه ، یا همان اجاره عقب افتاده ،  یکی از دعاوی است که افراد زیادی را به دادگستری می کشاند.

زمانی که مستاجر به تعهد خود مبنی بر پرداخت اجاره بها عمل نمی کند، موجر به سراغ طرح این دعوا می رود. در این مطلب به بررسی این دعوا می پردازیم. با گروه وکلای آسا همراه باشید.

اجاره چیست؟

یکی از عقودی که در قانون مدنی نام برده شده است، عقد اجاره می باشد. اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر، اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می گویند.

مورد اجاره می تواند شیء، حیوان یا انسان باشد. در حال اجاره ی املاک مسکونی و تجاری در جامعه رواج دارد. بنابراین ما هم در این مورد توضیح می دهیم.

منظور از اجور معوقه چیست؟

یکی از تکالیف مستاجر این است که در فواصل زمانی معین، مبلغی را به عنوان اجاره بها در مقابل منافع عین مستاجره، به موجر بپردازد.

حال اگر مستاجر به تکلیف خود عمل نکند و اجاره بها را نپردازد، موجر بابت اجاره بهای عقب افتاده از وی طلبکار می شود. مبلغ اجور معوقه معادل مجموع اجاره بهایی است که مستاجر در زمان قرارداد، به موجر پرداخت نکرده است.

چنانچه مدت قرارداد موجر و مستاجر خاتمه یابد و مستاجر ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند اجرت المثل ایام تصرف را از او مطالبه کند.

چرا که پس از پایان مدت اجاره، مستاجر بدون اذن مالک در ملک تصرف داشته و از این بابت باید اجرت المثل بپردازد نه اجاره بها.

مطالبه اجور معوقه (اجراه عقب افتاده):

 مستأجر باید در موعد معین در اجاره‌ نامه، اجاره بها را بپردازد. در صورت انقضاء مدت اجاره، مستاجر باید اجرت‌المثل ملک را به میزان اجاره بها، در پایان ‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد.

در غیر این صورت مطابق با بند 9 ماده ی 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، موجر می تواند از دادگاه فسخ قرارداد اجاره یا صدور دستور تخلیه را تقاضا کند.

علاوه بر آن موجر می تواند اجاره بهای عقب افتاده ی خود را به موجب دادخواستی مطالبه نماید. در این دعوا، موجر خواهان و مستاجر خوانده خواهد بود. 

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای اجور معوقه کجاست؟

دادگاه صالح از نظر ذاتی، برای رسیدگی به دعوای مطالبه ی اجور معوقه مطابق یکی از دو فرض زیر است:

• اگر مجموع مبلغ اجاره بهای معوقه کمتر از 20 میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف  محل اقامات خوانده صالح برای رسیدگی است.
• اگر مجموع مبلغ اجاره بهای معوقه بیش از 20 میلیون تومان باشد، دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده صالح برای رسیدگی است.

نمونه رای  صادره دادگاه در خصوص  مطالبه اجور معوقه را مشاهده کنید:

هزینه دادرسی پرونده اجاره عقب افتاده چقدر است؟

دعوای مطالبه اجور معوقه جزو دعاوی مالی است.

بنابراین هزینه ی دادرسی آن نیز مطابق دعاوی مالی پرداخت می شود. بر این ترتیب هزینه ی دادرسی این دعوا به شرح زیر است:

• اگر رسیدگی به دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار داشته باشد، دو و نیم درصد بهای خواسته باید به عنوان هزینه دادرسی پرداخت شود.
• اگر دادگاه برای رسیدگی به دعوا صلاحیت داشته باشد، سه و نیم درصد بهای خواسته باید به عنوان هزینه دادرسی پرداخت شود.

مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته هم زمان ممکن است؟

آیا در دعوای مطالبه اجور معوقه، موجر می تواند تقاضای تامین خواسته نماید؟

با توجه به ماده ی 108 قانون آیین دادرسی مدنی می توان گفت که موجر در موارد زیر می تواند قبل از تقدیم دادخواست یا ضمن دادخواست راجع به اصل دعوا یا در جریان دعوا تا زمانی که حکم قطعی صادر نشده است، تقاضای تامین خواسته نماید:

1. اگر مستند دعوا سند رسمی باشد؛ مانند مواردی که طرفین عقد اجاره را در دفتر اسناد رسمی منعقد نموده و اجاره نامه رسمی باشد.
2. خواسته ی خواهان در معرض تضییع یا تفریط باشد.
3. در مواردی که موجر بابت اجاره ی معوقه ی خود چک یا سفته ی واخواست شده داشته باشد.
4. خواهان خساراتی را که ممکن است به مستاجر وارد شود، نقدا به صندوق دادگستری بپردازد.

چنانچه هر یک از موارد فوق وجود داشته باشد، دادگاه مکلف به قبول تقاضای تامین خواسته است.

مطالبه ی اجور معوقه و اجرت المثل:

تصور کنید علی خانه ی محمد را برای 12 ماه اجاره کرده است و این 12 ماه در ماه مرداد به پایان می رسد. تا پایان مرداد ماه علی با اذن محمد در خانه ی او سکونت دارد و باید همان مبلغ اجاره بها را به او بپردازد.

اما اگر علی پس از اتمام مرداد، با وجود خاتمه ی قرارداد و عدم تمایل محمد به تمدید، همچنان در منزل او تا آذر ماه سکونت نماید، باید بابت 4 ماهی که بدون اذن و رضایت محمد در منزل لو سکونت داشته، به او اجرت المثل بپردازد.

در این مثال محمد (موجر) می تواند علاوه بر اجور معوقه، اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه نماید. در این موارد با توجه به اینکه اجرت المثل را کارشناس رسمی دادگستری تعیین می نماید و نیاز به بازدید از ملک دارد، دادگاه یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود.

نمونه دادخواست مطالبه ی اجور معوقه و اجرت المثل را مشاهده کنید:

مطالبه اجور معوقه و پرداخت وجه التزام:

ممکن است در قرارداد اجاره بیان شده باشد که اگر علی تا پایان مرداد ماه ملک را تخلیه نکند، باید روزانه مبلغ 40 هزار تومان به عنوان وجه التزام به محمد بپردازد. حال اگر علی ملک را در موعد مقرر تخلیه نکند، محمد (موجر) می تواند علاوه بر اجور معوقه، وجه التزام تعیین شده در قرارداد را نیز مطالبه کند.

در این مورد، شورای حل اختلاف یا دادگاه محل اقامت خوانده (مستاجر) صالح برای رسیدگی است.

دادگاه علاوه بر اجور معوقه می تواند مستاجر را طبق قرارداد محکوم به پرداخت وجه التزام نماید.

نمونه دادخواست اجور معوقه و مطالبه وجه التزام را مشاهده کنید:

آیا ارسال اظهارنامه برای مطالبه ی اجور معوقه الزامی است؟

موجر می تواند پیش از اقامه ی دعوا و تقدیم دادخواست، با ارائه ی اظهارنامه ای اجاره عقب افتاده  را رسما از مستاجر مطالبه نماید.

در واقع اظهارنامه مطالبه ی رسمی حق است. اگر مستاجر در سامانه ثنا ثبت نام کرده باشد، اظهارنامه از طریق سامانه ی ثنا به مخاطب ابلاغ می شود. این ابلاغ سریع است و یک روزه انجام می شود.

ولی اگر در سامانه ثنا ثبت نام نکرده باشد، ابلاغ به صورت پستی انجام می شود. متعاقبا این ابلاغ طولانی تر است.

لازم به ذکر است ارسال اظهارنامه اقامه ی دعوا محسوب نمی شود و ارسال آن الزامی نیست.

مدارک لازم برای پرونده مطالبه اجور معوقه ( اجاره عقب افتاده ):

• مدارک شناسایی موجر
• سند مالکیت ملک
• قرارداد اجاره
• پرداخت هزینه دادرسی

دستور تخلیه عین مستاجره

پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مستاجر موظف است ملک را تخلیه نماید. اگر مستاجر نسبت به تخلیه اقدام نکند، موجر می تواند از طریق شورای حل اختلاف برای تخلیه اقدام کند. 

تخلیه ملک ممکن است به موجب دستور تخلیه یا حکم تخلیه باشد.

در ادامه تفاوت های این دو عنوان را مطالعه فرمایید.

دستور تخلیه چیست؟

تنها در دو صورت زیر می توان برای گرفتن دستور تخلیه اقدام کرد:

• قرارداد اجاره رسمی باشد؛ یعنی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
• قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد اما به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد.

توجه داشته باشید که قرارداد اجاره عادی می تواند در یک برگ کاغذ بین موجر و مستاجر تنظیم شود و هیچ الزامی به مراجعه به بنگاه های معاملات ملکی وجود ندارد.  

دستور تخلیه فوری:

موجر یا همان خواهان، می تواند از دادگاه صدور دستور تخلیه فوری را تقاضا نماید. در این صورت بدون تشکیل جلسه ی رسیدگی به صورت فوری و خارج و نوبت به تقاضای او رسیدگی شده و دستور تخلیه صادر می گردد. دستور تخلیه قابلیت اعتراض و تجدیدنظر خواهی ندارد. به همین دلیل باید در انتخاب عنوان دادخواست دقت نمایید.

شرایط صدور دستور تخلیه:

با شرایط زیر، دستور تخلیه صادر می شود:

• قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد.
• قرارداد اجاره دارای مدت باشد.
• قرارداد اجاره مربوط به ملک غیر تجاری باشد، یا مورد اجاره ملک تجاری فاقد سرقفلی باشد.
• قرارداد اجاره به امضای حداقل دو شاهد رسیده باشد.
• مدت قرارداد پایان یافته باشد.

دستور تخلیه ملک تجاری:

برای صدور دستور تخلیه نیز شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح است. البته در صورتی که موضوع سرقفلی یا حق کسب و پیشه هم مطرح باشد، باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نمود.

در مورد املاک تجاری در موارد زیر موجر می تواند تقاضای صدور دستور تخلیه را مطرح نماید:

1. در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر، اجاره داده شده و مستاجر آن را عملاً به دیگری واگذار کند بدون این که با مستاجر جدید اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
2.  هر گاه ملک تجاری برای شغل معینی اجاره داده شده اما مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر‌ دهد. مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق در نظر گرفته شود.
3. در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
4. در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها یا اجرت المثل ملک خودداری نماید.

نحوه ی اجرای دستور تخلیه چگونه است؟

اجرای دستور تخلیه نیازمند صدور اجراییه نیست. مأمور ابلاغ مکلف است دستور تخلیه را ظرف ٢۴ ساعت به مستاجر ابلاغ نماید و در نسخه دوم رسید دریافت کند. در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، این موضوع را در ابلاغ نامه قید می نماید. پس از ابلاغ مستاجر سه روز فرصت دارد تا نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام کند.

اگر مستاجر از تخلیه امتناع ورزد، لازم است با مراجعه به کلانتری مامور جهت تخلیه بگیرید. اگر مستاجر در ورود را باز نکند، می تواند از شورا درخواست ورود به منزل داشت.

چنانچه موجر مبلغی را بعنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد، می بایست قبل از اجرای دستور تخلیه، آن مبلغ را به صندوق سپرده دادگستری واریز نماید و رسید آن به شعبه مربوطه ارائه نماید. در غیر این صورت اجرای دستور تخلیه تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه و ارائه ی رسید به تاخیر می افتد.

توقف دستور تخلیه:

همانطور که گفته شد، دستور تخلیه فورا اجرا می شود و مستاجر باید ظرف 3 روز ملک را تخلیه کند. با این حال در برخی موارد می توان اجرای دستور تخلیه را متوقف کرد و مانع اجرای ان شد. این موارد عبارتند از اینکه:

• مستاجر مدعی شود که قرارداد اجاره تمدید شده است.
• مستاجر ادعا کند سند ارائه شده توسط خواهان اصالت ندارد.

منتها، با وجود اجرای فوری دستور تخلیه مستاجر آن قدر فرصت ندارد که بتواند قبل از پایان مهلت تخلیه عملیات اجرایی را متوقف کند. پس باید اقدام به دادرسی فوری کند تا بدون دادخواست دلایلش مورد بررسی قرار گیرد.

هزینه ی دادرسی دستور تخلیه:

دعوای تخلیه ی ملک، از مصادیق دعاوی غیرمالی است. بنابراین هزینه دادرسی آن باید مطابق دعاوی غیرمالی پرداخت گردد که مبلغ آن بسیار کمتر از دعاوی مالی است. چنانچه دعوای تخلیه و مطالبه ی اجور معوقه با هم و ضمن یک دادخواست طرح شود، خواهان باید برای دعوای مطالبه ی اجور معوقه، هزینه ی دادرسی دعاوی مالی را بپردازد.

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه:

1. دستور تخلیه زمانی صادر می گردد که رابطه موجر و مستاجر طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣٧٦باشد و شرایط آن قانون در اجاره نامه تنظیمی رعایت شده باشد. حکم تخلیه زمانی صادر می گردد که بنا به هر دلیلی نتوان به استناد قانون روابط موجر و مستاجر موصوف دستور تخلیه را صادر کرد و نیاز به دادرسی داشته باشد و نهایتا حکم صادر گردد.
2. صدور حکم تخلیه مستلزم تعیین جلسه رسیدگی، صدور حکم تخلیه توسط مرجع قضایی، تجدیدنظر و تقاضای صدور اجرائیه می باشد. به همین جهت نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری خواهد برد. 
3. حکم تخلیه قابلیت اعتراض و تجدیدنظر خواهی دارد. اما دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی نیست.
4. زمانی که قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و قرارداد اجاره مطابق قانون 1376 تظیم شده باشد، شورای حل اختلاف دستور تخلیه صادر می کند. زمانی که به به سایر علت ها مالک در خواست تخلیه ملک را داشته باشد، و یا قرارداد اجاره مطابق شرایط قانون 1376 نباشد، لازم است درخواست حکم تخلیه نماید

نمونه اظهارنامه دستور تخلیه ملک را مشاهده کنید:

جهت مشاوره با وکیل ملکی با ما در ارتباط باشید. 22350512