فسخ قرارداد چگونه ممکن است؟ (موارد فسخ قرارداد)

مطابق ماده ی 219 قانون مدنی، هر قراردادی که بین افراد منعقد می شود لازم‌الاتباع است. یعنی طرفین باید به تعهداتی که در آن قرارداد بر عهده می گیرند عمل کنند و اصولا قرارداد ها غیر قابل فسخ است. اما آنچه در این مقاله بررسی می کنیم فسخ قرارداد از زوایای مختلف مطابق قانون است. با گروه وکلای آسا همراه باشید.

نکته مهم: شرایط فسخ هر معامله ای با معامله دیگر متفاوت است. پس بهتر است در این خصوص حتما با وکیل مشاوره داشته باشید.

انواع عقد در فسخ قرارداد

مطابق ماده 219 قانون مدنی طرفین معامله نمی توانند از عمل به قرارداد سرباز زنند مگر در دو صورت:

• با توافق یکدیگر معامله را بر هم بزنند. که در اصطلاح حقوقی به آن اقاله گفته می شود.
• به یک علت قانونی معامله معامله را فسخ کنند. منظور از علت قانونی همان خیار است.

در همین ابتدای کار برای ورود به بحث فسخ قرارداد بهتر است ابتدا با انواع عقد آشنا شویم. خود عقد یک عمل حقوقی است که بین دو یا چند شخص منعقد می شود تا یک اثر حقوقی ایجاد کند. این اثر حقوقی می تواند انتقال مالکیت، ایجاد تعهد یا دادن اذن باشد. این عقود که در فسخ قرارداد با آن سر و کار داریم، به شرح زیر اند:

• عقد لازم: به عقودی گفته می شود که هیچ یک از طرفین معامله نمی توانند آن را بر هم زنند. مگر در مواردی که قانون به آنها حق فسخ معامله را داده باشد.
• عقد جایز: نیز به عقودی گفته می شود که هر یک از طرفین می تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم بزند.

انحلال و فسخ قرارداد

در حقیقت قراردادها به روش های مختلف ممکن است منحل شود که فسخ قرارداد یکی از این راه هاست. برای منحل شدن عقود، سه راه حل وجود دارد.  ممکن است شما این راه حل ها را تحت عنوان انواع فسخ قرارداد هم دیده باشید. در حالی که این عنوان صحیح نیست. زیرا فسخ خود یکی از راه های انحلال قرارداد است. طرق انحلال عبارتند از:

• روش اول : اقاله یا توافق طرفین بر انحلال قرارداد: یکی از راه های انحلال قرارداد این است که طرفین در خصوص بر هم زدن قرارداد با یکدیگر توافق نموده و در اصطلاح معامله را اقاله کنند. در واقع خود اقاله ماهیتا یک عقد است، زیرا با توافق طرفین انجام می شود.
• روش دوم: فسخ قرارداد: یعنی یکی از طرفین به صورت یک طرفه قرارداد را بر هم می زند و مانع از ادامه ی حیات قرارداد می شود. با توجه به اینکه فسخ با اراده ی یکی از طرفین انجام می شود، پس ماهیتا در اصطلاح حقوقی یک ایقاع است.
• آخرین راه: انحلال قرارداد به حکم قانون: در برخی موارد معامله با حکم قانون بر هم می خورد. مانند زمانی که مالی فروخته شده مشخص شود برای شخص دیگری بوده است. این روش انحلال،  انفساخ نامیده می شود. انفساخ در واقع نوعی واقعه ی حقوقی است.

فسخ قرارداد

همان طور که در بند قبل اشاره کردیم، فسخ قرارداد ماهیتا یک ایقاع است. ایقاع یعنی عمل حقوقی که به صورت یک طرفه و با یک اراده انجام می شود و هیچ نیازی به رضایت طرف مقابل ندارد. فسخ هم چون تنها با یک اراده انجام می شود و به اراده ی طرف مقابل نیازی ندارد، یک ایقاع محسوب می شود. 

موارد فسخ قرارداد 

در تعریف عقد لازم و جایز بیان کردیم که عقد جایز را هر یک از طرفین هر وقت بخواهد می تواند فسخ کند.

اما فسخ قرارداد یا عقد لازم تنها در موارد معین در قانون امکانپذیر است. این موارد معین  خیارات نام دارند. خیار در لغت به معنای اختیار، آزادی، انتخاب، چاره است و در اصطلاح به معنای اختیار فسخ معامله و موجبات فسخ قرارداد است.  در ادامه این مقاله به بررسی انواع خیارات نیز می پردازیم.

مراحل و نحوه فسخ قرارداد

کسی که قصد فسخ قرارداد را دارد و می خواهد از خیار ( اختیار فسخ قرارداد ) خود استفاده کند. بدین منظور :

• باید برای طرف معامله اظهارنامه ای با موضوع اعلام فسخ قرارداد ارسال نماید.
• پس از آن باید دادخواستی به خواسته ی تائید فسخ قرارداد به طرفیت طرف معامله به دادگاه تقدیم نماید.

برای رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد اگر موضوع قرارداد مال غیرمنقول باشد، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیر منقول و اگر موضوع قرارداد مال منقول باشد، دادگاه محل انعقاد قرارداد یا دادگاه محل ایفای تعهد صالح به رسیدگی است. دعوای تائید فسخ قرارداد از دعاوی مالی است. بنابراین سه و نیم درصد ارزش خواسته باید به عنوان هزینه دادرسی پرداخت شود. 

انواع فسخ قرارداد با خیارات

در کل 12 نوع خیار داریم  ( اختیار فسخ قرارداد ) که در ذیل به اختصار در مورد هر یک از انواع خیارات را که از آن ها برای فسخ قرارداد استفاده می کنیم،  توضیح می دهیم. با ما همراه باشید.

فسخ قرارداد با خیار مجلس

در مورد خیار مجلس برای فسخ قرارداد در ماده ی 397 قانون مدنی صحبت می شود. به طور خلاصه می توان گفت هر یک از طرفین معامله تا زمانی که در مجلس عقد هستند و از هم جدا نشده اند، می توانند معامله را با استفاده از خیار مجلس، بر هم بزنند. مثلا علی ماشین خود را به محمد می فروشد. تا زمانی که علی و محمد از بنگاه خارج نشده و از هم جدا نشده اند، هر یک از آنها می تواند با خیار مجلس فسخ قرارداد یا معامله را بخواهد.

فسخ قرارداد با خیار حیوان

ماده ی 398 قانون مدنی، به خیار حیوان برای فسخ قرارداد اختصاص دارد. اگر مورد معامله حیوان باشد، خریدار می تواند تا سه روز از زمان عقد معامله را با خیار حیوان فسخ کند. البته با توجه به اینکه ثمن معامله ممکن است حیوان باشد، فروشنده هم می تواند فسخ قرارداد را مطالبه کند. در واقع بهتر است بگوییم که هر کس در یک معامله، در ازای آنچه می دهد حیوانی می گیرد، تا سه روز از زمان عقد می تواند از خیار حیوان استفاده کند.

فسخ قرارداد با خیار شرط

خیار شرط برای فسخ قرارداد چیست؟ مواد 399، 400 و 401 قانون مدنی به خیارات شرط می پردازند. در یک معامله ممکن شرط شود که هر یک از طرفین، هر دو آن ها یا شخصی غیر از آن ها در مدت معینی حق داشته باشد معامله را فسخ کند.  به خیاری که با شرط کردن در معامله ایجاد می شود، خیار شرط گفته می شود. خیار شرط به حالت های زیر ممکن است برای فسخ قرارداد وجود داشته باشد:

• فقط برای طرف اول حق فسخ ایجاد شود.
• فقط برای طرف دوم 
• برای هر دو طرف
• فقط برای شخص ثالث (شخصی خارج از معامله)
• برای شخص ثالت و طرف اول
• برای شخص ثالث و طرف دوم
• برای شخص ثالث و هر دو طرف

در خیار شرط حتما باید مدت خیار معلوم باشد. مثلا نوشته شود تا یک ماه پس از وقوع عقد. خیار شرط نمی تواند برای مدت نامحدود وجود داشته باشد. اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشود، هم شرط و هم معامله باطل است. 

فسخ قرارداد با خیار تاخیر ثمن

با وجود 4 شرط زیر، فروشنده می تواند اقدام به فسخ قرارداد به استناد خیار تاخیر ثمن کند:

1. مبیع، عین معین یا کلی در معین باشد.
2. مبیع و ثمن هر دو حال باشند؛ یعنی مهلتی برای تسلیم آنها تعیین نشده باشد.
3. از تاریخ عقد سه روز بگذرد.
4. در این سه روز فروشنده مبیع را به خریدار تسلیم نکرده باشد و خریدار هم تمام ثمن معامله را نپرداخته باشد.

همان طور که گفتیم، اگر خریدار تمام ثمن و بهای معامله را بپردازد، فروشنده نمی تواند به استناد خیار تاخیر ثمن فسخ قرارداد را بخواهد. اگر خریدار تمام ثمن را نپرداخته باشد اما برای پرداخت ضمنی معرفی کند یا برای پراخت حواله دهد، باز هم فروشنده نمی تواند معامله را فسخ کند. خیار تاخیر ثمن تنها در عقد بیع وجود دارد و مخصوص فروشنده است.

فسخ قرارداد با خیار رویت و تخلف وصف

گاهی کسی مورد معامله ندیده است و با توجه به توصیفاتی که از مال ارائه می شود حاضر به انجام معامله می شود. مثلا علی قصد خرید اتومبیلی را دارد. سعید به او مراجعه می کند از ویژگی های اتومبیلی برای او توضیح می دهد و علی با توجه به آن اوصاف معامله را انجام می دهد. اما پس از اینکه اتومبیل را تحویل می گیرد، متوجه می شود که اوصاف مربوطه را ندارد. در این زمان علی می تواند از خیار رویت و تخلف وصف برای فسخ قرارداد استفاده کند. خیار رویت برای فسخ قرارداد در چهار حالت ایجاد می شود:

• خریدار مبیع را ندیده باشد.
• خریدار ثمن را ندیده باشد.
• فروشنده مبیع را ندیده باشد.
• فروشنده ثمن را ندیده باشد.

فسخ قرارداد با خیار غبن

غبن در لغت به معنای ضرر و آسیب به دیگری است. در یک معامله، تعهدات طرفین ، کالا و عوضی که می دهند و می گیرند، باید در تعادل با یکدیگر باشند. در روابط اقتصادی میان مردم هم این تعادل معمولا وجود دارد. مثلا هیچ کس یک گردنبند بدلی را به قیمت یک جواهر گرانبها نمی خرد. یا هیچ کس جواهر گرانبهای خود را به قیمت یک گردنبند بدلی نمی فروشد. حال اگر کسی کالایی را با قیمت گزافی و بیشتر از ارزش آن بخرد، یا کالای خود را با قیمت ناچیزی بفروشد، از انجام معامله مغبون می شود. برای چنین شخصی اختیار فسخ قرارداد (معامله) ایجاد می شود. این اختیار فسخ خیار غبن نام دارد. برای آن که بتوانیم از خیارات غبن برای فسخ قرارداد استفاده کنیم باید شرایط زیر موجود باشد:

• کسی که زیان می بیند در هنگام انجام معامله از قیمت عادلانه کالای خود آگاهی نباشد. اگر شخص در زمان انجام معامله از قیمت عادلانه آگاه باشد، اما معامله را انجام دهد، نمی تواند مدعی باشد که از انجام معامله متضرر می باشد. چون خودش به زیان خودش عمل می نماید.
• مغبون باید بعد از آگاهی از اینکه از انجام معامله متضرر می باشد و برای او خیار غبن موجود می باشد، فورا نسبت به اعمال آن اقدام کند.

برای مطالعه ی بیشتر به مطلب خیار غبن در سایت مراجعه کنید.

فسخ قرارداد با خیار عیب ( معیوب بودن کالا )

گاهی اتفاق می افتد که شخصی مالی را معامله می نماید و پس از معامله متوجه می شود که مالی که خریداری نموده سالم نیست و به اصطلاح معیوب است. در چنین مواردی قانونگذار برای تضمین حقوق متضرر از معامله، اختیار فسخ قرارداد را پیش بینی می کند که به خیار عیب مشهور است. خیار عیب تنها خیاری است که به دارنده ی آن دو اختیار می دهد. یعنی متضرر از معامله ی مال معیوب می تواند مال را به همان شکل بپذیرد و ارش (تفاوت قیمت مال سالم و معیوب) بگیرد یا معامله را فسخ نماید.

 خیار عیب برای فسخ قرارداد وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب، مخفی بوده و در زمان انجام معامله موجود باشد. منظور از عیب مخفی، عیبی است که مشتری در زمان انجام معامله از وجود آن آگاه نبوده، چه این عیب واقعا پنهان باشد یا مشتری متوجه آن نشده باشد.

فسخ قرارداد با خیار تدلیس

تدلیس در لغت به‌ معنای کتمان کردن و پوشاندن است. در اصطلاح تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود. در واقع تدلیس نیرنگی نامتعارف است که از سوی یکی از طرفین معامله، یا با آگاهی و دستیاری او، به منظور گمراه کردن طرف دیگر به‌ کار می‌رود و او را به انجام معامله‌ای بر می‌ انگیزد که در صورت آگاه بودن از آن نیرنگ، به معامله رضایت نمی‌داد. به عبارت دیگر اگر طرف معامله می‌دانست که به‌طور مثال مورد معامله دارای این حسن نبوده و یا دارای این عیب است، اقدام به انجام معامله نمی‌کرد. برای وقوع تدلیس برای فسخ قرارداد دو شرط لازم است:

• انجام عملیات فریبنده اعم از گفتار یا فعل
• فریب افراد

البته باید توجه داشت که جهت اثر بخش بودن تدلیس برای فسخ قرارداد این شرط لازم است که عملیات فریب‌دهنده باید پیش از انجام معامله باشد تا رغبت به انجام معامله را در طرف دیگر ایجاد کند. در واقع به‌ جهت این رغبت طرف معامله، به انجام عقد رضایت دهد.

فسخ قرارداد با خیار تبعض صفقه

از نظر لغوی باید گفت تبعض به معنای  جزء جزء شدن و صفقه نیز به معنای معامله و داد و ستد است. در تعریف خیار تبعض صفقه می توان گفت اختیار فسخ قرارداد است که در صورت باطل بودن عقد نسبت به بخشی از کالا، برای دریافت کننده ی کالا ایجاد می گردد. به عبارت دیگر هر گاه مالی به دیگری فروخته شود و سپس به جهاتی مشخص شود که عقد بیع نسبت به بخشی از آن مال باطل بوده، خریدار می تواند بخش صحیح معامله را نیز فسخ نماید و این فسخ به استناد خیار تبعض صفقه انجام خواهد شد. زمانی که معامله نسبت به بخشی از معامله باطل باشد، شخص دو راه حل دارد:

• بخش صحیح معامله را فسخ نماید.
•  بخش صحیح معامله را بپذیرد. بهای بخش باطل را استرداد نماید.

 خیار تبعض صفقه برای فسخ قرارداد ویژه  بطلان عقد نسبت به بعض مبیع نیست و در هر مورد که عقد نسبت به بخشی از مورد معامله منحل شود قابل اجراست. این انحلال می تواند به صورت انفساخ، فسخ، بطلان و یا اخذ به شفعه باشد.

فسخ قرارداد با خیار تخلف شرط ( تخلف از شروط قرارداد )

ممکن است ضمن معامله شروط و تعهداتی بر عهده ی یکی از طرفین یا هر دو آنها باشد. کسی که انجام شرط بر عهده او است، مشروط علیه و کسی که شرط به نفع او انجام می شود، مشروط له نامیده می شود. گاهی اتفاق می افتد که مشروط علیه از انجام تعهد خود تخلف نماید. قانونگذار در میان خیارات، فسخ قرارداد به استناد خیار تخلف شرط را برای چنین شرایطی پیش بینی کرده است. به طور کلی شروط صحیحی ضمن معاملات درج می شوند، یکی از سه نوع زیر هستند:

• شرط صفت: یعنی شرطی که در مورد کمیت یا کیفیت مورد معامله می شود. در واقع ما می توانیم مقدار یا اوصاف فرعی مورد معامله را شرط نماییم. حال اگر پس از انجام معامله مشخص شود که مورد معامله اوصاف شرط را ندارد. کسی که شرط به نفع او می شود با استناد به خیار تخلف شرط می تواند معامله را فسخ نماید.
• شرط نتیجه: یعنی نتیجه ی یک عقد یا یک ایقاع ضمن معامله شرط شود. مثلا ضمن عقد بیع، نتیجه ی عقد وکالت هم درج شود. حال با توجه به ماده ی 240 قانون مدنی، اگر مشخص شود که تحقق شرط در زمان انعقاد قرارداد ممکن نیست. یا به دلایلی انجام شرط غیر ممکن شود. کسی که شرط به نفع او می شود می تواند معامله را فسخ نماید.
• شرط فعل: یعنی انجام یا ترک عملی بر یکی از طرفین یا هر دو شرط شود. اگر ضمن عقد بیعی تعمیر اتومبیل فروشنده بر عهده ی خریدار قرار گیرد، اما خریدار از انجام تعمیرات خودداری کند، با توجه به ماده ی 237 قانون مدنی، فروشنده می تواند از طریق دادگاه خریدار را الزام به انجام تعهد نماید. اگر الزام او ممکن نبود اما انجام تعمیرات توسط شخص دیگری ممکن بود، با هزینه ی خریدار تعمیرات انجام می شود. اما اگر هیچ یک از دو راه فوق امکان نداشت، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت.

حق فسخ قرارداد ناشی هر یک از شروط صحیح است.

فسخ قرارداد با خیار تفلیس

گاهی اموال یک شخص از بدهی های او کمتر می شود. در این موارد برای این شخص حکم افلاس یا ورشکستگی صادر می شود.

ماده ی 380 قانون مدنی، بیان می نماید که در صورتی که یکی از طرفین دچار حالت افلاس شود، طرف دیگر می تواند با شرایط زیر و با استفاده از خیار تفلیس، فسخ قرارداد را مطالبه کند:

• شخص به حکم دادگاه مفلس شناخته شود.
• مبیع به مشتری تسلیم نشود یا اگر تسلیم شود عین آن نزد مشتری باقی باشد. یعنی تلف یا فروخته نشود.
• ثمن و بهای معامله پرداخت نشده باشد.
• ثمن مال کلی در ذمه باشد. مانند پول.  

در این مورد پیشنهاد می کنیم که مطلب افلاس، اعسار و ورشکستگی را مطالعه نمایید.

فسخ قرارداد با خیار تعذر تسلیم ( امکان تسلیم وجود نداشته باشد )

هر یک از ما در قبال فروش، اجاره و … مال خود انتظار دریافت بهایی را داریم که برای رسیدن به آن وارد معامله شده ایم و چنین انتظاری کاملا منطقی است. اما گاهی یک طرف معامله در شرایطی قرار می گیرد که نمی تواند مورد معامله را تسلیم کند و به عبارتی تسلیم مورد معامله از سوی او متعذر می گردد. در این شرایط اجبار طرف دیگر به ماندن در معامله خلاف انصاف است. چرا که ممکن است شرایط برای تسلیم مال هیچ گاه فراهم نگردد بنابراین قانون برای جلوگیری از ورود ضرر بیشتر به چنین شخصی اجازه ی فسخ قرارداد را، با استفاده از خیار تعذر تسلیم داده است.

جهت مشاوره با وکیل حقوقی با ما در ارتباط باشید. 22350512