فروش ملک در رهن: در دوران کنونی با توجه به افزایش تقاضا برای دریافت وام از بانک ها و گرو گذاشتن سند ملک نزد بانک این سوال برای افراد ایجاد می شود که آیا می توانند همان ملک را فروخت ؟ خرید ملک در رهن ممکن است؟

چه مشکلاتی ممکن است برای آنها ایجاد و اساسا راه مطمئن برای معامله چنین ملکی چیست؟ برای دریافت پاسخ این سوالات با گروه وکلای آسا همراه باشید.

رهن چیست؟

با توجه به ماده ی 771 قانون مدنی، می توان گفت رهن قراردادی است که به موجب آن بدهکار مالی را به عنوان وثیقه به طلبکار می دهد.

کسی که مال را رهن می دهد و بدهکار است را راهن و طلبکار را مرتهن می نامند. همچنین مالی که در رهن طلبکار قرار می گیرد، عین مرهونه نامیده می شود.

نکته ی مهم این است که مالی را می توان به عنوان وثیقه به دیگری سپرد که قابلیت نقل و انتقال قانونی داشته باشد، در غیر این صورت رهن باطل خواهد بود.

مثلا مواد مخدر از نظر قانونی غیرقابل نقل و انتقال است. بنابراین نمی توان مواد مخدر را به عنوان وثیقه به دیگری سپرد.

عده ای تصور می کنند که صرفا مال غیرمنقول مانند خانه، زمین، باغ و … را می توان رهن و وثیقه قرار داد. در حالی که اموال منقول و برخی اسناد را نیز می توان رهن قرار داد.

نکته ی مهم این است که افراد نمی تواند طلبی که از دیگری دارند یا منافع مال خود (مانند منفعت اجاره) را به عنوان وثیقه قرار دهند.

با این مقدمه به سراغ موضوع اصلی می رویم.

شما می توانید مطلب الزام به فک رهن را نیز در سایت ما مطالعه نمایید.

فروش خانه / ملک در رهن بانک:

بسیاری از افراد برای دریافت وام حاضر به رهن گذاشتن ملک خود نزد بانک می شوند.

همچنین بسیاری از سازندگان برای تامین هزینه های ساخت و ساز نیز همین اقدام را انجام می دهند.

بعضا در قراردادی که بین بانک و وام گیرنده منعقد می شود، شرطی وجود دارد به این مضمون که هر معامله ای نسبت به ملک اعم از بیع، هبه، وصیت و … باطل و یا غیر نافذ است. اما آیا قانونا چنین است؟

قانون در خصوص خرید ملک در رهن / فروش ملک در رهن چه می گوید؟

مطابق ماده ی 793 قانون مدنی، راهن (رهن دهنده یا همان وام گیرنده) نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن (طلبکار یا همان بانک) باشد مگر به اذن مرتهن.

بنابراین وام گیرنده تا زمانی که بدهی خود را به بانک نپرداخته نمی تواند معامله ای منافی حقوق بانک انجام دهد.

چنانچه وام گیرنده ملک را معامله کند، آن معامله غیر نافذ است. یعنی معامله در صورت تنفیذ (اجازه) بانک صحیح و در صورت رد بانک، باطل می شود. پس صحت معامله منوط به تنفیذ بانک است.

چه کسی بدهی بانک را باید پرداخت کند؟

کسی که چنین ملکی را از وام گیرنده خریداری می کند، باید در قرارداد بیع خود با وام گیرنده شرط نماید که چه کسی  مکلف است  بدهی بانک را پرداخت کند؟

اصولا پرداخت بدهی ها ی ملک در رهن  بر عهده فروشنده است یعنی اگر در قرارداداین موضوع قید نشود، فروشنده موظف است هزینه ها را پرداخت نماید. ولی طرفین می توانند بر خلاف آن توافق نمایند.

خریدار می تواند در قرارداد خود قید کند که فروشنده موظف به پرداخت بدهی های ملک و همچنین فک رهن آن است.

در صورتی که تا زمان تنظیم سند رسمی فک رهن انجام نشود، خریدار می تواند از سردفتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت نموده و دعوای الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را علیه وی طرح نماید.

فروش ملک در رهن جرم است؟

بسیاری از افراد تصور می کنند که فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد، جرم فروش مال غیر و از مصادیق کلاهبرداری است.

اما چنین تصوری درست نیست. در حالی که در رویه قضایی و میان محاکم در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد، اما به نظر می رسد که فروش ملکی که در رهن بانک است جرم نیست.

در واقع با رهن گذاشتن یک مال، مال از مالکیت بدهکار خارج نمی شود. به عبارت دیگر مالکیت مالی که رهن گذاشته می شود به طلبکار انتقال نمی یابد. در موضوع مورد بحث نیز، با وجود رهن گذاشتن ملک، همچنان وام گیرنده مالک مال است و بانک مالک تلقی نمی شود.

طبق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، عقد رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود و صرفا برای مرتهن نسبت به مال مرهون حق عینی و تقدم ایجاد می شود که از محل فروش مال مرهون می تواند طلب خود را استیفا کند.   

با وجود اینکه با وقوع عقد رهن از اختیار مالک برای تصرف در عین مرهونه کاسته می شود اما حق مالکیت راهن از بین نمی رود.

بنابراین انتقال عین مرهونه توسط راهن به دلیل تعلق مال به او، مشمول ماده 1 قانون مجازات انتقال مال غیر نمی شود و مصداق کلاهبرداری نیست.

استعلام سند در رهن بانک  (از کجا بفهمیم سند در رهن بانک است؟)

ممکن است فروشنده در رهن بودن ملک را از شما پنهان نماید یا حتی به دروغ خود را مالک ملک معرفی نماید. بنابراین برای برخی از افراد این دغدغه وجود دارد که چگونه پیش از انجام معامله می توانند از وضعیت مالکیت ملک و سند آگاه شوند؟

متاسفانه در کشور ما سامانه ای برای استعلام الکترونیک با دسترسی اشخاص عادی وجود ندارد.

اما شما برای خرید ملک در رهن می توانید با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی وضعیت مالکیت فروشنده و عدم وجود محدودیت های قضایی و حقوقی برای ملک را بررسی نمایید.

برای انجام این استعلام همراه داشتن سند مالکیت الزامی است.

بهتر است از ابتدا به جای تنظیم مبایعه نامه عادی و پرداخت بخشی از ثمن، اقدام به انعقاد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی نمایید.

بدین ترتیب می توانید پیش از انعقاد قرارداد و پرداخت وجه، از وضعیت مالکیت فروشنده و وجود یا عدم محدودیت قضایی برای ملک اطلاع یابید.

توقیف ملک در رهن بانک ممکن است؟

ممکن است شما طلبکار کسی باشد که ملک او در رهن بانک قرار گرفته است. در این صورت این سوال ایجاد می شود که آیا امکان توقیف ملک بابت طلب شما وجود دارد یا خیر؟

برای پاسخ به این سوال باید به نکات زیر توجه کرد:

• شما می توانید ملکی که کلا یا جزئا در توقیف بانک است توقیف نمایید. به این توقیف، توقیف مازاد گفته می شود.

• باید بررسی شود که آیا آن ملک جزء مستثنیات دین محسوب می گردد یا خیر؟ اگر ملک جز مستثنیات دین باشد، می توان آن را توقیف نمود ولی محکوم علیه می تواند درخواست رفع توقیف از ملک را بخواهد.

مزایده ملک در رهن بانک چگونه انجام می شود؟

برای ملک رهنی، سند رهنی تنظیم می شود. در سند رهنی به صراحت درج شده است که ملک در رهن می باشد.

زمانی که وام گیرنده از پرداخت اقساط خود امتناع می نماید، بانک می تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند رهنی، تقاضای تقاضای صدور اجرائیه نماید.

پس از این مرحله باید به اداره ی ثبت اسناد و املاک مراجعه شده و تشریفات مربوط به انجام مزایده و فروش ملک از این طریق انجام شود.

در صورتی که میزان دین فرد به بانک از قیمت ملک کمتر باشد که معمولا چنین است، ملک از طریق مزایده فروخته شده، طلب بانک پرداخت شده و مازاد وجه به وام گیرنده برگردانده می شود.  

راه مطمئن برای فروش ملک در رهن بانک است چیست؟

زمانی که ملکی در رهن بانک است، انتقال ملک  تنها با مبایعه ‌نامه عادی  امکان‌پذیر است و می‌توان نقل و انتقال رسمی سند را به زمان تسویه موکول کرد.

راه دیگر این است که طبق مقررات رسمی، خریدار جدید به جای مالک قبلی پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد. در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام وی منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده او قرار خواهد گرفت.

اما بهترین و عاقلانه‌ترین راه خرید ملک در رهن ، فک رهن از طریق تسویه بدهی است.

راه مطمئن دیگر در این خصوص همانطور که اشاره شد، انتقال تسهیلات دریافت شده به نام خریدار جدید است. توصیه ما مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع آن انتقال سند است. 

ضمانت اجرای عدم پرداخت اقساط بانکی

همانطور که پیش تر بیان شد، می توان شرط کرد خریدار و یا فروشنده متعهد به پرداخت اقساط بانکی باشند. در صورتی که اقساط بانکی پرداخت نشود چه ضمانت اجرایی دارد؟

طرفین در این خصوص می توانند ضمانت اجرا پیش بینی کنند. به طور مثال می توانند پیش بینی کنند در صورت عدم پرداخت اقساط ، قرارداد فروش فسخ می شود.

همچنین می توان بابت تضمین پرداخت اقساط ، از شخص متعهد چک و یا سفته دریافت نمود و یا از او بخواهید که شخصی را به عنوان ضامن پرداخت اقساط معرفی کند.

در صورتی که در قرارداد ضمانت اجرایی پیش بینی نشده باشد چه کار کنیم؟

در این صورت اگر خریدار و یا فروشنده ای که طبق قرارداد متعهد به پرداخت اقساط بوده است ولی اقساط خود را پرداخت نکند، قانونا چه کار می توان کرد؟

اگر خریدار / فروشنده ای که متعهد به پرداخت اقساط نبوده است ولی به علت عدم پایبندی متعهد به پرداخت اقساط، اقساط او را پرداخت کرده است ، می تواند با مراجعه به دادگاه درخواست مطالبه وجه پرداختی خود را بنماید و از بابت بدهی خود می تواند همان ملک را توقیف کند.

جهت مشاوره با وکیل ملکی با ما در ارتباط باشید. 22350512