الزام به اخذ پایان کار ساختمان، یکی از دعاوی حقوقی ملکی است که علیه فروشنده به دلیل عدم انجام تعهدات طرح می شود.

چرا که پس از اتمام عملیات ساختمانی، فروشنده ملزم به اخذ پایان کار می باشد و بدون دریافت این گواهی امکان انتقال سند رسمی به نام خریدار وجود ندارد.

در این مطلب در رابطه با دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان توضیح می دهیم. با گروه وکلای آسا همراه باشید.

پایان کار ساختمان چیست؟

پایان کار گواهی است که از سوی شهرداری صادر می گردد و به معنای پایان عملیات ساختمانی ملک می باشد.

در پایان کار ساختمان، شهرداری مراتب عدم بدهی ملک به شهرداری و عدم خلاف در بنا را گواهی می نماید و همچنین انطباق بنای ساخته شده با قوانین و مقررات شهرسازی و معماری و نیز نقشه ساخت مصوب شهرداری تایید می گردد. اخذ پایان کار نشان دهنده استاندارد ساختمان است.

به علاوه بدون این گواهی انجام مراحل بعدی جهت اخذ سند ،اخذ صورت مجلس تفکیکی و اخذ سند می باشد غیرممکن است.

دریافت پایان کار به این صورت است که پس از پایان عملیات ساختمانی و ثبت تقاضای مالک در خصوص اخذ پایان کار و ارائه ی مدارک پایان کار به شهرداری، کارشناسان دفتر فنی و شهرسازی شهرداری محل وقوع ملک، از اتمام عملیات ساختمانی بازدید می نمایند. تایید کارشناسان شهرداری جهت اخذ پایان کار امری لازم است.

اصولا تمامی هزینه های اخذ گواهی پایان کار بر عهده ی سازنده  و یا فروشنده ساختمان است مگر آنکه بین مالک و سازنده طور دیگری توافق شده باشد.

پایان کار تفکیکی ساختمان چیست؟

گواهی پایان کاری که پس از پایان عملیات ساختمانی صادر می شود کلی بوده و مربوط به کل ساختمان است.

اما هر واحد ساختمان،  نیازمند گواهی پایان کار جداگانه است. به همین جهت مالک باید با مراجعه به شهرداری محل وقوع ملک، نسبت به اخذ گواهی پایان کار تفکیکی برای واحد خود اقدام نماید.

چرا که هر گونه انتقال سند نیازمند ارائه ی پایان کار تفکیکی واحد است.

مدارک لازم جهت دریافت گواهی پایان کار کدامند؟

برای دریافت گواهی پایان کار، مدارک زیر مورد نیاز است:

• اصل و کپی سند مالکیت
• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی. در صورت فوت مالک اصلی، باید کپی گواهی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه ارائه گردد.
• اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه
• اصل و کپی فیش آب، برق، گاز، تلفن
• ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و کلیه گزارش‌های مرحله‌ای و همچنین تأییدیه استاندارد برای آسانسور در ساختمان‌های نوساز
• اصل و کپی پروانه ساختمانی
• نقشه معماری ملک دارایی مهر شهرداری منطقه به همراه CD
• ارائه گواهینامه واکنش در برابر آتش برای نمای ساختمان

شما همچنین می توانید برای اخذ پایان کار و طرح پرونده الزام به اخذ پایان کار ساختمانی به وکلای آسا مراجعه فرمایید.

مدت اعتبار گواهی پایان کار ساختمان چقدر است؟

تا سال 1349، مدت اعتبار گواهی پایان کار 6 ماه بود. اما از این تاریخ به بعد، جهت کاهش مراجعات مردم و تسهیل امور، مدت اعتبار گواهی پایان کار به یک سال افزایش یافت.

به این ترتیب در حال حاضر گواهی پایان کار به مدت یک سال از تاریخ صدور اعتبار دارد. 

استعلام گواهی پایان کار:

در حال حاضر در سایت شهرداری تهران امکان استعلام گواهی پایان کار فراهم شده است. برای انجام این کار کافی است به این لینک زیر مراجعه نموده و از صحت گواهی اطمینان حاصل نمایید:

خرید خانه بدون پایان کار ممکن است؟

یکی از پر ریسک ترین معاملات ملکی، خرید آپارتمان های فاقد پایان کار است.

ممکن است سازنده به جهاتی مانند عدم پرداخت تخلفات شهرداری، عدم پرداخت هزینه نصب انشعابات، وجود یک یا چند نقص عمده در استاندارد و ایمنی ساختمان نتوانسته باشد گواهی پایان کار را دریافت نماید.

متاسفانه برخی خریداران بدون توجه و آگاهی نسبت به مسائل حقوقی در دام این افراد گرفتار می شوند.

مشکل اصلی آنجا است که برای ساختمانی که گواهی پایان کار نداشته باشد، صورت مجلس تفکیکی تنظیم نمی گردد.

واضح است که بدون گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار وجود ندارد. 

انتقال سند ملک بدون پایان کار ممکن است؟

همان طور که در بند پیشین توضیح دادیم، امکان تنظیم سند رسمی در مورد آپارتمان هایی که گواهی پایان کار برای آنها اخذ نشده وجود ندارد.

در واقع به موجب تبصره 8 ماده 100 قانون شهرداری، دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان ها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان هاي ناتمام، گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را ملاحظه و مراتب را در سند قید کنند. به این ترتیب دفاتر اسناد رسمی از تنظیم سند رسمی انتقال برای املاکی که پایان کار آنها اخذ نشده، ممنوع می باشند.

چگونه خانه بدون پایان کار را خریداری کنیم که به مشکل نخوریم؟

• اگر میخواهید ملکی را خریداری نماید ولی پایان کار ندارد، تنها راه شما خرید ملک به وسیله قرارداد عادی است.

• قرارداد های عادی، از نظر قانونی معتبر هستند ولی بزرگ ترین ایراد آنها این است که خریدار لازم است جوانب احتیاط را در نظر بگیرد که ملک به جز او به شخص دیگری فروخته نشده باشد.

• در قرارداد عادی خود حتما مشخص کنید که وظیفه اخذ پایان کار با کیست و برای آن مدت تعیین کنید.

• از آنجایی که عمده ساختمان هایی که خلاف ساخت دارند، امکان اخذ گواهی پایان کار ندارند، این را در نظر داشته باشید که یک روزی شاید به ساختمان شما خسارت تعلق بگیرد، در خصوص این خسارت ها و مسولیت پرداخت آن با فروشنده به توافق برسید. می توانید مقداری از ثمن معامله برای نگه دارید، یا بابت خسارت های احتمالی از فروشنده چک بگیرید و یا در قرارداد قید کنید خسارت های پیش آمده بر عهده چه کسی است.

 مطالعه بیشتر در خصوص  اعتبار قولنامه دستی 

اخذ پایان کار جدید برای ساختمان های قدیمی چگونه انجام می شود؟

برای انتقال سند ساختمان‌ها یا املاک کلنگی و قدیمی پایان کار جدید نیاز است.  برای دریافت پایان کار ساختمان کلنگی سه فرض وجود دارد:

• معمولاً ساختمان‌ ها یا ملک‌ های کلنگی و قدیمی پایان کار قدیمی دارند و در زمان اتمام عملیات ساختمانی، مدارک مربوطه را دریافت کرده‌اند. در این حالت کافی است با ارائه این مدرک قدیمی نسبت به درخواست پایان کار جدید اقدام شود.

• گاهی برای ساختمان‌های قدیمی یا کلنگی سند و پایان کار قدیمی وجود دارد اما تغییری در ملک انجام شده، مثل دوبلکس کردن خانه، که در این صورت باید مجوز اضافه کردن بنا را در همان زمان دریافت شود. اما اگر این مجوز را از شهرداری دریافت نشده باشد، باید تمام مدارک ذکر شده برای اخذ پایان کار ساختمان ارائه شده و سپس این اضافه کردن یا تغییرات در بنا به کمیسیون داخلی شهرداری یا کمیسیون ماده صد ارجاع داده می‌شود و باید جریمه‌ای پرداخت کنید تا پایان کار جدید ساختمان قدیمی و کلنگی صادر شود.

• حالت سوم برای ساختمان‌های قدیمی و کلنگی است که بدون هیچ مجوزی ساخته شده‌اند و پایان کار یا سند ندارند. گرفتن پایان کار برای چنین ساختمان‌های کلنگی به دلیل اینکه هیچ مجوزی برای ساخت آن‌ها وجود نداشته، دشوار است و پیشنهاد می شود که با استفاده از یک وکیل خبره و متخصص، از صرف وقت و پرداخت هزینه های گزاف جلوگیری نمایید. گروه وکلای آسا می تواند در این زمینه به شما مشاوره ی تخصصی ارائه نماید.

دعوای الزام به اخذ پایان کار:

اخذ پایان کار ساختمان اصولا از وظایف فروشنده می باشد. او می تواند این وظیفه را خود یا توسط نماینده ی قانونی خود انجام دهد.

اما چنانچه فروشنده از انجام این تکلیف خودداری نماید، خریدار می تواند با تقدیم دادخواستی الزام فروشنده به اخذ گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری را تقاضا نماید. این دعوا همان دعوای الزام به اخذ پایان کار است.

توصیه می شود در قرارداد خود حتما مهلتی را برای اخذ گواهی پایان کار پیش بینی کنید. در این صورت چنانچه فروشنده در انجام تعهد خود تاخیر نماید، می تواند الزام او به اخذ پایان کار و خسارت تاخیر در انجام این تعهد را مطالبه نمایید. خواهان این دعوا، خریدار و خوانده فروشنده می باشد.

نکاتی در خصوص متعهد اخذ پایان کار

نکته اول:  اگر در قرارداد شما، اخذ پایان کار برای فروشنده قید نشده باشد، فروشنده همچنان موظف به اخذ پایان کار برای شماست.

نکته دوم: طرفین معامله می توانند توافق کنند اخذ پایان کار را بر عهده خریدار و یا حتی بر عهده شخص ثالث باشد. 

دادگاه صالح برای رسیدگی به پرونده الزام به  اخذ پایان کار ساختمانی کجاست؟

برای رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمانی، از نظر ذاتی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد. 

بنابراین در این مورد محل اقامت خوانده اهمیتی ندارد.

مثلا اگر ملک در منطقه 1 تهران باشد، آدرس خواهان منطقه 5، و آدرس خریدار منطقه 15 باشد، دادگاه عدالت که در منطقه 1 است به این پرونده رسیدگی می کند.

هزینه دادرسی پرونده  الزام به اخذ پایان کار چقدر است؟

دعوای الزام به اخذ پایان کار، از مصادیق دعاوی غیر مالی است. بنابراین هزینه ی دادرسی آن باید مطابق دعاوی غیر مالی پرداخت گردد. 

میزان هزینه  دادرسی پرونده های غیر مالی با توجه به میزان ضمایم پرونده، طرفین دعوا محاسبه می شود.

مدارک و  موارد مورد نیاز برای شروع پرونده الزام به اخذ پایان کار ساختمانی 

• مدارک شناسایی خواهان (عموما خریدار  و یا شریک خواهان این پرونده است) 
• ثبت نام در سامانه ثنا
• مبایعه نامه یا قرارداد مشارکت در ساخت یا قرارداد پیش فروش
• نظر کارشناس شهرداری مبنی بر اتمام عملیات ساختمانی
• پرداخت هزینه دادرسی

از کجا شروع کنم؟

پیشنهاد ما این است که ابتدا جهت مشاوره و یا تنظیم قرارداد به وکلای آسا مراجعه فرمایید. وکلای آسا در سریع ترین زمان ممکن، امور شما را پیگیری و به نتیجه می رسانند.

در صورتی که شخصا می خواهید اقدام کنید، اولین قدم شما تهیه مدارک و همچنین متن دادخواست است. پس ازتهیه متن خود به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه فرمایید و دادخواست خود را ثبت کنید.

جهت مشاوره با وکیل ملکی با ما در ارتباط باشید. 22350512